Propriétaire / Locataire : qui paye quoi ?

En signant un contrat de location, le propriétaire ainsi que le locataire s’engagent à remplir un certain nombre d’obligations. Pendant la durée de la location, il peut arriver que certaines réparations soient à effectuer. Mais, entre le propriétaire et le locataire qui doit prendre en charge les frais de réparation et d’entretien ? La majorité des conflits entre propriétaires et locataires sont issus de cette problématique. Le présent article va simplifier votre approche. Il vous présente tout ce que vous devez savoir sur la répartition des charges locatives dans un logement loué.

Charges locatives : c’est quoi ?

Les charges locatives représentent les dépenses liées à un logement faisant l’objet d’un contrat de location, payées par le locataire et dont ce dernier est en droit de demander un remboursement au propriétaire bailleur. Bien souvent, les logements loués se situent dans des immeubles collectifs en copropriété.

Le conseil syndical facture directement au bailleur les éventuelles dépenses qui sont relatives à l’utilisation des parties communes et à divers services qui profitent bien à son locataire. Par conséquent, il est normal que le propriétaire puisse se faire rembourser cette catégorie de dépenses. D’ailleurs, ces dernières sont qualifiées de « charges récupérables ». Elles sont à verser par le locataire en plus de son logement et font l’objet d’une régularisation à la hausse comme à la baisse en fin d’exercice. Par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée par les propriétaires sur les locataires.

Ce que dit la loi

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ayant pour principal objectif d’améliorer les rapports locatifs oblige tout propriétaire bailleur à fournir à ses éventuels locataires un logement décent. Quant aux locataires, cette loi les oblige à prendre en charge l’entretien courant du logement afin d’éviter une lente dégradation du bien immobilier.

Cependant, l’entretien d’un logement est à la fois une obligation pour le locataire comme pour le propriétaire. Le locataire doit impérativement veiller à maintenir en bon état le logement qu’il occupe et le bailleur doit fournir un cadre de vie décent. Si un dommage survient à cause d’un défaut d’entretien du locataire ou encore d’une mauvaise utilisation des équipements, le locataire est donc tenu de prendre en charge la réparation ou le renouvellement de l’équipement concerné. Dans ce cas, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les frais correspondant aux réparations non effectuées par le locataire.

A contrario, si le propriétaire fournit un logement qui n’est pas en bon état, alors le locataire a bel et bien le droit à un recours écrit, lui indiquant tous les signes de non-conformité du logement aux divers critères de décence.

Hormis les aspects purement réglementaires, bien entretenir un logement au quotidien permet d’éviter que le bien se détériore. Cela permet aussi de maintenir le confort de vie et la sécurité de tous les occupants. Que vous soyez donc propriétaire ou locataire, il est primordial de bien prendre soin du logement.

La liste des charges locatives dans un logement

Le décret du 26 août 1987 énumère clairement les charges locatives qu’on peut indexées sur un contrat de location d’un logement meublé ou vide. Cette liste est très régulièrement précisée par des décisions de jurisprudence. Notez que les dépenses qui ne figurent pas dans cette liste des charges locatives ne doivent en aucun cas être réclamées au locataire. Voici entre autres les éléments définis comme charges locatives dans un logement en location.

L’ascenseur

Ceci prend en compte toutes les dépenses engendrées par les travaux sur l’électricité, sur les fournitures d’entretien, l’exploitation de l’ascenseur et sur les petites réparations de la cabine d’ascenseur. Ainsi, cette charge locative permet au propriétaire et au locataire d’assurer l’entretien et la réparation d’une grande partie de tout ce qui a rapport avec l’électricité dans le logement.

L’eau et le chauffage collectif

La charge que voici inclut la consommation d’eau froide, d’eau chaude des locataires et l’eau utilisée pour entretenir les parties communes et les espaces extérieurs. Par ailleurs, dans cette catégorie de charge locative, il faut prendre en compte la fourniture d’énergie, la réparation des fuites sur les joints et l’entretien lié à l’exploitation des compteurs. Comme vous l’aurez remarqué, cette charge locative englobe tout ce qui a rapport avec l’utilisation d’eau dans le logement.

Les installations collectives

Dans cette catégorie, on trouve les dépenses liées au chauffage de l’eau sanitaire et au chauffage du logement. En effet, les chaudières sont aujourd’hui d’une grande importance dans tout ménage. Ils assurent le confort thermique, car ils chauffent le logement et produisent de l’eau chaude sanitaire. Cependant, l’entretien et la réparation de ce type d’appareil ne sont pas des tâches à prendre à la légère. Et, c’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les dépenses liées à ses éléments figurent sur la liste des charges locatives.

En plus des systèmes de chauffage, les installations individuelles concernent également la répartition de l’eau dans tous les espaces privatifs.

Les parties communes intérieures

Les parties communes intérieures prennent en compte les dépenses liées à l’électricité, les frais de fourniture de produits d’entretien pour toutes les parties communes, les frais liés à la réparation des appareils de nettoyage, les coûts de l’entretien des tapis et des vide-ordures. En outre, les frais de paiement du personnel d’entretien du logement sont à prendre en compte.

Les parties communes extérieures

La catégorie que voici comprend les frais liés à l’entretien et à l’exploitation de tous les espaces extérieurs communs du logement. En d’autres termes, les espaces de circulation et de stationnement, les équipements de jeux pour les enfants et les jardins.

Les redevances et les charges

Cette catégorie de charge locative englobe la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, sans oublier la redevance assainissement.

Propriétaire/Locataire : qui s’occupe de quoi ?

Comme vous l’aurez remarqué, le propriétaire et le locataire n’ont pas les mêmes charges locatives.

Les charges payées par le propriétaire

Certaines charges locatives restent intégralement à la charge du propriétaire bailleur. En effet, ce dernier est tenu de prendre en charge tous les travaux liés à la conception ou encore au défaut de construction, ainsi que la vétusté des éventuels équipements du logement. Il doit en l’occurrence payer les gros entretiens ainsi que les grosses réparations. À titre illustratif, nous avons le remplacement des fenêtres ou du système de chauffage.

En outre, le propriétaire ou bailleur doit régler les frais pour les travaux liés à l’amélioration de l’immeuble en location, comme la création d’espaces verts, le ravalement et le remplacement de la toiture. Il est aussi important de noter qu’il a l’obligation de réaliser les travaux légaux comme le raccordement à l’égout.

Tout propriétaire doit aussi prendre en charge l’installation ou le remplacement des équipements des parties communes du logement. Les peintures des escaliers, le renouvellement de l’installation d’eau et de chauffage dans les appartements ainsi que la réparation des actes de vandalisme sont aussi à la charge du propriétaire des biens. Ce dernier doit aussi payer les frais de gestion de la copropriété et les horaires des syndics de copropriété. Par ailleurs, la taxe foncière et les achats de poubelles ainsi que la partie du salaire du gardien de l’immeuble sont aussi à sa charge.

Les charges payées par le locataire

Chaque mois ou chaque trimestre, le locataire doit payer les charges locatives. D’un côté, le locataire doit prendre en charge tout ce qui concerne l’entretien et les réparations de son logement et des extérieurs. D’un autre côté, il prend en charge ce qui concerne les murs, les sols, les cloisons et ouvrants.

Dans tout immeuble en location, les charges locatives permettent de couvrir les charges de copropriétés probablement payées par le bailleur. Le locataire peut payer jusqu’à 75 % du salaire du concierge, s’il jette les encombrants et entretient les parties communes, toutefois, 40 % seront prises en charge, s’il ne fait qu’une tâche. En outre, le locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation, de la taxe de balayage, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la souscription à une assurance contre les risques locatifs.

Certaines dépenses relatives à l’ascenseur et au monte-charge peuvent aussi être payées par le locataire. De même, quelques frais liés à l’eau et au système de chauffage collectif doivent également être payés par le locataire. Dans le cas où il s’agirait d’une installation individuelle, la production d’eau chaude, le chauffage et la distribution d’eau dans les parties privatives sont les dépenses à la charge du locataire.

Comment régler les litiges ?

Les charges locatives peuvent faire l’objet de litige entre un propriétaire et son locataire. Il s’agit notamment d’incompréhension, de doutes sur l’utilité des dépenses, d’absence de justificatifs, de non-paiement des charges, etc. Heureusement qu’il existe des solutions pour régler facilement les litiges. Ici, la première solution est d’aller au dialogue. En effet, le propriétaire et son locataire doivent discuter de façon responsable.

Dès lors, il faut apporter les justificatifs qui prouvent que c’est le locataire ou le propriétaire qui est en erreur. Cela peut aboutir à un compromis où chacun prend en charge une partie des dépenses. Dans le cas où cette solution n’arrange pas les choses, il faut donc saisir la commission départementale de conciliation ou la justice.