Après deux années mouvementées, une remontée spectaculaire des taux de crédit et une correction des prix dans de nombreuses villes, une question revient chez presque tous les propriétaires et acquéreurs : où va réellement le marché immobilier ?

Les prix vont-ils encore baisser ? Ont-ils enfin atteint leur point bas ? Faut-il s’attendre à une reprise ? Et, surtout, faut-il vendre ou acheter maintenant ?

La réponse mérite mieux qu’un simple « ça dépend ».

En 2026, le marché immobilier français n’est ni en plein effondrement, ni engagé dans une hausse généralisée. Il traverse plutôt une phase de recherche d’équilibre, avec une caractéristique devenue essentielle : les écarts entre territoires et entre biens se creusent.

Les derniers chiffres nationaux l’illustrent. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements en France métropolitaine ont reculé de 1 % sur trois mois. Dans l’ancien, la baisse atteint également 1 % sur le trimestre et 0,8 % sur un an. Les appartements anciens résistent davantage, avec seulement -0,1 % sur un an, tandis que les maisons reculent de 1,3 %.

Mais ces moyennes nationales ne disent qu’une partie de l’histoire.

Car il existe aujourd’hui des villes où les prix baissent, des quartiers où ils stagnent et des biens pour lesquels plusieurs acheteurs peuvent encore se retrouver en concurrence.

Bienvenue dans le marché immobilier de 2026 : moins euphorique qu’hier, plus sélectif, et nettement moins facile à résumer en trois mots.

Où en sont réellement les prix immobiliers en 2026 ?

Pour comprendre le marché actuel, il faut revenir brièvement sur ce qui s’est passé ces dernières années.

Pendant longtemps, les taux de crédit extrêmement bas ont permis aux ménages d’emprunter davantage. La demande était forte, les délais de vente courts et les prix progressaient dans de très nombreux territoires.

Puis les conditions de financement ont brutalement changé.

Lorsque les taux augmentent, un même ménage ne peut plus emprunter la même somme avec une mensualité identique. Mécaniquement, son pouvoir d’achat immobilier diminue. Certains projets sont reportés, d’autres revus à la baisse. Les vendeurs, eux, mettent souvent plusieurs mois avant d’accepter que le prix obtenu par le voisin deux ans plus tôt ne constitue plus nécessairement une référence absolue.

Le marché immobilier possède parfois la souplesse d’un paquebot : il tourne, mais rarement en cinq minutes.

Après la correction qui a suivi la hausse des taux, l’année 2025 avait laissé entrevoir un début d’amélioration. Les prix de l’ancien avaient notamment terminé l’année sur une progression annuelle. Mais les données du deuxième trimestre 2026 montrent que cette reprise n’était pas encore suffisamment solide pour provoquer une hausse durable et généralisée.

Nous sommes donc moins face à un nouveau cycle haussier qu’à une phase de normalisation.

Les Notaires de France utilisaient d’ailleurs en juillet 2026 une formulation assez juste : le marché de l’ancien « retrouve progressivement un point d’équilibre ». Ils comptabilisaient 949 000 ventes sur douze mois à fin mai 2026, soit une activité encore en progression de 5,7 % sur un an, mais à un rythme beaucoup moins rapide qu’en début d’année.

Autrement dit : les transactions sont revenues, mais les prix ne sont pas pour autant repartis franchement à la hausse.

Baisse, stabilisation ou reprise : les trois peuvent être vraies en même temps

C’est probablement le point le plus important pour comprendre le marché actuel.

On parle souvent « du marché immobilier » comme s’il s’agissait d’une seule entité. Dans la réalité, il existe une multitude de marchés qui évoluent simultanément.

Le prix d’une maison familiale recherchée dans une commune où très peu de biens sont à vendre peut progresser alors que le prix moyen national recule.

À quelques kilomètres de là, une maison nécessitant 150 000 euros de rénovation peut rester plusieurs mois sur le marché et subir une importante négociation.

Même chose pour deux appartements situés dans une seule et même ville.

L’un dispose d’un balcon, d’une bonne exposition, d’un ascenseur, d’un stationnement et d’un DPE correct. L’autre est sombre, nécessite une rénovation complète et se situe au quatrième étage sans ascenseur.

Ils font tous les deux 70 m².

Ils ont pourtant de moins en moins de raisons de valoir le même prix au mètre carré.

Cette différenciation est probablement l’une des grandes caractéristiques du marché actuel : l’acquéreur arbitre davantage.

Quand les crédits coûtaient peu cher et que la demande était extrêmement forte, certains défauts pouvaient être plus facilement absorbés par le marché. Aujourd’hui, les acheteurs calculent davantage le coût global de leur acquisition : prix, mensualité, travaux, charges, performance énergétique, fiscalité et éventuelles dépenses futures.

Un appartement « légèrement à rafraîchir » peut donc parfois découvrir que le vocabulaire immobilier possède ses limites.

Pourquoi les prix immobiliers ne repartent-ils pas franchement à la hausse ?

Un marché immobilier repose essentiellement sur la rencontre entre la capacité financière des acheteurs et les attentes des vendeurs.

Or l’équation reste délicate.

Le crédit immobilier reste déterminant

Le taux d’intérêt est l’un des principaux moteurs du pouvoir d’achat immobilier.

À revenu identique, une variation de taux peut modifier fortement la somme qu’un ménage peut emprunter et donc le prix qu’il peut proposer.

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 3,30 % en juillet 2026, contre 3,27 % en juin. La production de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 11 milliards d’euros sur le mois, après 13,2 milliards en juin.

Cela ne signifie pas que le marché du crédit est bloqué. Les banques financent des projets. Mais nous sommes très loin de la période où emprunter autour de 1 % permettait presque d’oublier le prix de l’argent.

Pour les acquéreurs, la question n’est donc plus seulement : « Combien coûte cet appartement ? »

Elle devient : « Combien cet appartement va-t-il réellement me coûter chaque mois ? »

Et cette différence change profondément la formation des prix.

Les vendeurs et les acheteurs doivent encore se retrouver

Le vendeur raisonne naturellement à partir de ce qu’il connaît : le prix payé à l’achat, les travaux réalisés, les ventes réalisées autrefois dans son immeuble ou encore la valeur obtenue par son voisin.

L’acheteur raisonne autrement.

Il compare les biens actuellement disponibles, sa mensualité, les travaux nécessaires et le budget maximum accepté par sa banque.

Entre les deux se trouve le marché.

Lorsque les attentes du vendeur sont raisonnables, la transaction peut se réaliser rapidement. Lorsqu’elles s’appuient sur un marché qui n’existe plus, le délai de vente s’allonge.

C’est ainsi que certains logements trouvent un acquéreur en quelques jours pendant que d’autres collectionnent les visites pendant plusieurs mois.

Le prix moyen au mètre carré : utile, mais loin d’être suffisant

Le prix au mètre carré reste une donnée incontournable lorsqu’on s’intéresse à l’immobilier.

C’est également une donnée qu’il faut manipuler avec précaution.

Prenons deux appartements de 80 m² situés dans un même quartier.

Le premier se trouve dans un étage élevé, bénéficie d’une terrasse, d’une belle luminosité, d’une vue dégagée et d’un bon classement énergétique.

Le second donne sur une rue passante, nécessite une rénovation complète, possède un mauvais DPE et se trouve dans une copropriété où d’importants travaux viennent d’être votés.

Appliquer mécaniquement le même prix au mètre carré aux deux biens reviendrait à considérer que deux voitures du même modèle valent exactement la même chose, quel que soit leur kilométrage ou leur état.

Personne ne ferait cela avec une voiture.

En immobilier, pourtant, la tentation existe encore.

Le prix moyen constitue donc un point de départ, jamais une estimation complète.

Pour déterminer la valeur réelle d’un logement, il faut intégrer son adresse précise, son environnement, son état, son étage, sa luminosité, son orientation, les prestations, les charges, la copropriété, son efficacité énergétique mais aussi — et c’est essentiel — les biens concurrents disponibles au moment de la vente.

Le DPE influence de plus en plus la valeur d’un logement

La performance énergétique n’est plus un sujet secondaire.

Elle devient progressivement un élément de valorisation immobilière à part entière.

Deux logements comparables peuvent aujourd’hui connaître des niveaux de demande très différents selon leur diagnostic de performance énergétique. Un mauvais classement peut signifier travaux à prévoir, consommation supérieure et contraintes supplémentaires, notamment lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif.

L’acquéreur ne regarde donc plus seulement le prix demandé.

Il calcule parfois mentalement :

prix du logement + travaux + isolation + chauffage + fenêtres + éventuelles contraintes réglementaires.

Et, assez curieusement, le total obtenu n’est pas toujours celui espéré par le vendeur.

Cela ne signifie pas qu’un logement énergivore devient invendable. Son prix doit simplement intégrer davantage sa réalité technique et économique.

Dans certains marchés très recherchés, l’emplacement pourra continuer à compenser une partie des défauts.

Dans d’autres, le coût des travaux donnera à l’acquéreur un solide argument de négociation.

L’emplacement reste essentiel, mais le micro-emplacement compte encore davantage

La célèbre formule « emplacement, emplacement, emplacement » n’a pas disparu.

Elle est simplement devenue plus précise.

Il ne suffit plus toujours de connaître la ville.

Dans une même commune, la différence entre deux quartiers peut être considérable. Dans un même quartier, une rue calme et recherchée peut connaître un marché différent de celui d’un axe très circulé. Dans une même rue, la vue, l’étage ou l’exposition peuvent encore modifier le prix.

Pour comprendre la valeur d’un logement, il faut donc descendre progressivement :

France, région, agglomération, commune, quartier, rue, immeuble… puis appartement.

Les données nationales permettent de comprendre le climat.

Le micro-marché détermine le prix.

C’est aussi la raison pour laquelle une estimation automatisée réalisée à partir de moyennes peut fournir un ordre de grandeur intéressant, mais difficilement remplacer une analyse du bien sur place.

Les prix immobiliers vont-ils encore baisser ?

Personne ne peut sérieusement annoncer aujourd’hui le prix exact de l’immobilier dans douze ou vingt-quatre mois.

Il est en revanche possible d’identifier les forces susceptibles de faire évoluer le marché.

Une amélioration des conditions de crédit soutiendrait mécaniquement la capacité d’achat des ménages. Une offre limitée dans certains territoires pourrait également favoriser une reprise des prix.

À l’inverse, des taux durablement élevés, une dégradation de la conjoncture économique ou une hausse importante du nombre de logements à vendre pourraient maintenir une pression baissière.

La trajectoire la plus réaliste n’est donc probablement pas celle d’une France immobilière évoluant d’un seul bloc.

Il est parfaitement possible que certains marchés connaissent une reprise pendant que d’autres continuent de corriger.

Et c’est déjà en grande partie ce que nous observons.

Est-ce le bon moment pour vendre un bien immobilier ?

Une question simple appelle ici une réponse un peu frustrante : le bon moment dépend davantage du projet du propriétaire que d’une hypothétique date parfaite du marché.

Attendre douze mois dans l’espoir de gagner quelques pourcents peut avoir du sens dans certaines situations.

Dans d’autres, cela peut être totalement inutile.

Un propriétaire qui vend pour acheter un autre logement doit notamment raisonner sur les deux opérations.

Si son bien prend 3 % mais que celui qu’il souhaite acquérir prend également 3 %, attendre n’a pas nécessairement amélioré son projet.

Le véritable enjeu pour le vendeur en 2026 est surtout de positionner correctement son bien dès sa mise sur le marché.

Car la surestimation coûte cher.

Un logement présenté nettement au-dessus de sa valeur attire peu de contacts. Les semaines passent. L’annonce reste visible. Les acheteurs remarquent qu’elle est toujours là.

Puis arrive une première baisse de prix.

Puis éventuellement une deuxième.

Le bien finit parfois par être vendu en dessous du prix qu’il aurait pu obtenir avec un positionnement réaliste dès le départ.

Le marché immobilier possède une mémoire. Les acheteurs aussi.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Du côté des acquéreurs, attendre possède également un coût potentiel.

Imaginons qu’un acheteur espère une baisse de 5 % du prix d’un logement.

Si, pendant la même période, ses conditions de financement se dégradent suffisamment, son gain sur le prix peut être entièrement absorbé par le coût supplémentaire de son crédit.

À l’inverse, une amélioration des taux pourrait augmenter sa capacité d’emprunt, mais aussi ramener davantage d’acheteurs sur le marché et réduire sa marge de négociation.

Il faut donc éviter le raisonnement qui consiste à attendre « le point le plus bas ».

Même les professionnels ne connaissent ce point qu’après qu’il est passé.

Pour un acquéreur disposant d’un projet stable, d’un financement maîtrisé et d’un horizon suffisamment long, la qualité du bien et la cohérence du prix restent généralement plus importantes que la recherche du mois parfait.

Le calendrier idéal existe surtout dans les graphiques… une fois l’histoire terminée.

Peut-on encore négocier le prix d’un logement ?

Oui.

Mais pas partout, et surtout pas de la même manière.

Le retour d’un marché plus équilibré a redonné davantage de poids à la négociation sur certains biens.

Un logement présent depuis plusieurs mois, nécessitant des travaux importants ou affiché à un prix supérieur aux transactions comparables peut naturellement offrir une marge de discussion.

En revanche, un bien rare, parfaitement placé et proposé au juste prix peut toujours provoquer plusieurs offres.

La négociation ne doit donc pas être considérée comme un pourcentage automatique que l’on retire du prix affiché.

Une offre pertinente doit pouvoir s’expliquer.

Travaux nécessaires, ventes comparables, état de la copropriété ou caractéristiques du logement constituent des arguments beaucoup plus solides qu’un simple « je tente 10 % de moins pour voir ».

On peut tenter.

Le vendeur peut également tenter de dire non.

Pourquoi certains biens se vendent toujours très bien

Même dans un marché hésitant, les meilleurs biens conservent une forte attractivité.

C’est une constante souvent oubliée lorsque l’on lit que « l’immobilier baisse ».

Une maison familiale bien placée, un appartement avec extérieur dans un secteur où l’offre est rare ou un logement particulièrement bien rénové peuvent continuer à attirer rapidement des acquéreurs.

Le marché sélectionne davantage.

Il ne récompense plus systématiquement le simple fait d’être à vendre.

Cette distinction entre le marché moyen et le bon produit immobilier est fondamentale.

Un propriétaire ne vend pas « le marché immobilier français ».

Il vend une maison précise ou un appartement précis, à un endroit précis, à des acheteurs précis.

Baisse ou reprise : que faut-il attendre pour la suite ?

Trois grandes évolutions restent possibles.

La première est celle d’une stabilisation progressive. L’activité reste soutenue, les vendeurs ajustent leurs attentes et les acheteurs retrouvent progressivement de la capacité d’emprunt. Les prix évoluent alors peu au niveau national, avec de fortes différences locales.

La deuxième hypothèse est celle d’une reprise modérée. Une amélioration durable du financement, combinée à une offre insuffisante dans certains territoires, pourrait redonner davantage de dynamisme aux prix.

La troisième serait une nouvelle phase de correction, notamment si les conditions économiques ou financières devenaient moins favorables.

Le plus important est probablement ailleurs : aucun de ces scénarios ne se produira exactement de la même façon dans toutes les villes et pour tous les logements.

C’est pourquoi les prévisions nationales sont utiles pour comprendre une tendance, mais insuffisantes pour prendre une décision individuelle.

Comment savoir combien vaut réellement son bien aujourd’hui ?

La première étape consiste à regarder les ventes comparables et les niveaux de prix observés autour du logement.

Les outils d’estimation en ligne peuvent offrir un premier repère.

Mais une estimation sérieuse doit ensuite corriger cette moyenne en fonction des particularités du bien.

Un balcon n’a pas la même valeur partout. Une place de stationnement non plus. Une vue exceptionnelle peut créer une prime importante. Un rez-de-chaussée sombre ou une copropriété nécessitant de lourds travaux peuvent, à l’inverse, réduire fortement l’intérêt des acquéreurs.

Une bonne estimation ne consiste donc pas à annoncer le prix le plus élevé possible.

Elle consiste à déterminer le prix auquel l’offre et la demande ont réellement des chances de se rencontrer.

C’est beaucoup moins spectaculaire.

Mais généralement beaucoup plus efficace.

Chez Groupe RD IMMO, notre approche repose précisément sur cette lecture du marché réel : données disponibles, transactions comparables, concurrence au moment de la mise en vente et connaissance du terrain.

Parce qu’entre une moyenne nationale et votre appartement, il y a parfois quelques centaines de kilomètres.

Et surtout quelques centaines de milliers d’euros.

Prix immobilier en 2026 : ce qu’il faut retenir

Le marché immobilier français est entré dans une période beaucoup plus nuancée que celle connue pendant les années de forte hausse.

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont diminué de 1 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an. Les maisons reculent davantage que les appartements, tandis que l’activité transactionnelle reste significative.

Il serait donc excessif de parler d’une reprise générale des prix.

Il serait tout aussi trompeur de décrire un marché à l’arrêt.

La situation actuelle ressemble davantage à un marché de sélection et de rééquilibrage : les biens correctement positionnés continuent de trouver des acheteurs, tandis que ceux qui cumulent prix élevé, défauts ou travaux sont davantage négociés.

Pour un propriétaire, la question essentielle n’est finalement pas : « Est-ce que l’immobilier monte ou baisse en France ? »

C’est :

« Que vaut mon bien, aujourd’hui, sur son propre marché ? »

Et cette réponse se trouve rarement dans une moyenne nationale.

Questions fréquentes sur les prix immobiliers en 2026

Les prix de l’immobilier baissent-ils en 2026 ?

Au niveau national, les dernières données disponibles montrent un recul. Selon l’Insee, les prix des logements anciens ont diminué de 1 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent et de 0,8 % sur un an. Cette moyenne cache toutefois de fortes différences selon les territoires et les types de biens.

Les prix immobiliers vont-ils repartir à la hausse ?

Une reprise est possible dans certains marchés, notamment si les conditions de financement s’améliorent et que l’offre de logements reste limitée. Il n’existe toutefois pas de scénario permettant d’affirmer qu’une hausse généralisée est imminente. L’évolution devrait rester très différente selon les villes et les biens.

Est-ce le bon moment pour vendre en 2026 ?

Cela dépend principalement du projet du propriétaire, du marché local et du positionnement du logement. Un bien proposé au bon prix peut toujours se vendre dans de bonnes conditions. Attendre uniquement dans l’espoir d’une hausse générale des prix n’est pas nécessairement avantageux, en particulier lorsqu’une autre acquisition est prévue.

Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

Pour un acheteur, la décision dépend davantage de la stabilité de son projet, de sa capacité de financement et du prix du bien que d’une tentative de prédire le point bas du marché. Prix et taux de crédit doivent être analysés ensemble.

Peut-on négocier les prix immobiliers en 2026 ?

Oui, notamment lorsque le bien nécessite des travaux, présente certains défauts ou reste longtemps en vente. La marge de négociation est toutefois beaucoup plus faible sur les logements rares ou particulièrement recherchés lorsqu’ils sont proposés au juste prix.

Pourquoi les maisons et les appartements n’évoluent-ils pas de la même façon ?

L’offre, la demande et le profil des acheteurs diffèrent selon les catégories de logements. Au deuxième trimestre 2026, les prix des appartements anciens étaient presque stables sur un an (-0,1 %), alors que ceux des maisons reculaient de 1,3 %.

Les taux de crédit peuvent-ils faire remonter les prix ?

Une amélioration des conditions de crédit augmente généralement la capacité d’emprunt des ménages et peut soutenir la demande immobilière. À l’inverse, un crédit plus coûteux réduit le budget disponible. En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations était de 3,30 % selon la Banque de France.

Comment connaître le prix réel de sa maison ou de son appartement ?

Les prix moyens au mètre carré constituent une première indication, mais ils doivent être complétés par l’analyse des ventes comparables, de l’emplacement exact, de l’état du logement, du DPE, de la copropriété, des prestations et surtout de la demande présente au moment de la vente.

Vous souhaitez connaître la valeur actuelle de votre bien ?

Une estimation pertinente ne doit pas simplement vous donner un chiffre. Elle doit vous expliquer pourquoi votre logement vaut ce prix, comment il se situe face aux biens concurrents et dans quelles conditions il peut réellement se vendre.

Groupe RD IMMO vous accompagne dans l’estimation et la mise en vente de votre appartement, maison ou propriété à partir d’une analyse concrète du marché local.