L’évolution du nombre de transactions immobilières en France de 1970 à 2026

Pourquoi le marché français reste solide, même après la fin des années records

Quand on parle d’immobilier, on a souvent tendance à regarder le marché par le petit bout de la lorgnette : le dernier trimestre, le dernier taux, la dernière annonce bancaire, la dernière inquiétude du moment. C’est humain. Mais c’est aussi le meilleur moyen de perdre de vue l’essentiel.

Chez Groupe RD IMMO, nous accompagnons chaque jour des vendeurs, des acquéreurs, des investisseurs et des familles qui veulent comprendre ce qui se passe réellement. Et ce que nous voyons sur le terrain, de la Savoie à la Haute-Savoie, de l’Isère jusqu’à Paris, c’est un marché qui a changé, oui. Un marché plus exigeant, plus sélectif, plus rationnel. Mais certainement pas un marché à l’arrêt.

Pour bien comprendre la situation actuelle, il faut prendre de la hauteur. Depuis 1970, le nombre de transactions de logements anciens en France est passé d’environ 239 000 ventes annuelles à près de 951 000 en 2025, avec un record historique autour de 1,23 million en 2021. Cette évolution raconte une histoire beaucoup plus intéressante qu’un simple “le marché baisse” ou “le marché repart”. Elle raconte l’histoire d’un marché devenu profond, mature, cyclique, et toujours central dans la vie des Français.

Introduction : Pourquoi regarder le marché sur le temps long ?

L’immobilier est un marché de cycles. Il accélère, il ralentit, il respire. Parfois, il s’emballe. Parfois, il corrige. Mais il ne faut jamais confondre une correction avec une disparition de la demande.

Depuis quelques années, beaucoup de commentaires comparent le marché actuel aux années 2021 et 2022. C’est tentant, car ces années ont marqué les esprits. Mais c’est aussi une comparaison piégeuse. Les années post-Covid ont été des années exceptionnelles, portées par des taux bancaires historiquement bas, une forte épargne des ménages, un besoin d’espace après les confinements et une envie très forte de changer de cadre de vie.

Comparer 2025 ou 2026 uniquement à cette période revient un peu à comparer une randonnée familiale au Revard avec une étape du Tour de France. Les deux se passent en montagne, mais les conditions ne sont pas exactement les mêmes.

La bonne question n’est donc pas : “Sommes-nous encore au niveau du record de 2021 ?”
La vraie question est : “Où se situe le marché actuel dans l’histoire longue de l’immobilier français ?”

Et là, la réponse est beaucoup plus nuancée, et même franchement rassurante : le marché s’est tendu, mais il reste à un niveau historiquement élevé.

De 1970 aux années 1990 : La construction progressive d’un grand marché immobilier

En 1970, le marché immobilier ancien français était encore relativement modeste. Avec environ 239 000 transactions annuelles, il n’avait pas encore l’ampleur que nous lui connaissons aujourd’hui. La France changeait pourtant rapidement : urbanisation, développement des infrastructures, transformation des modes de vie, montée progressive de l’accession à la propriété.

À cette époque, acheter un bien immobilier n’avait pas la même place dans le parcours de vie qu’aujourd’hui. La mobilité résidentielle était plus faible, les parcours professionnels plus linéaires, les familles moins mobiles géographiquement. Le logement était déjà un sujet important, évidemment, mais le marché n’avait pas encore cette fluidité, cette profondeur et cette place patrimoniale qu’il occupe aujourd’hui.

Dans les années 1980 puis 1990, le marché se structure. Le recours au crédit se développe, les ménages deviennent plus mobiles, l’immobilier ancien prend de plus en plus d’importance. En 1990, le volume atteint environ 577 000 transactions, soit plus du double du niveau observé vingt ans plus tôt.

C’est une étape essentielle : le marché immobilier français devient progressivement un marché de masse. Il ne concerne plus seulement quelques catégories d’acquéreurs, mais une part de plus en plus large de la population. Acheter, vendre, changer de résidence principale, investir dans la pierre deviennent des réflexes structurants de la vie des ménages.

Les années 2000 : Un marché dynamique, mais déjà cyclique

Les années 2000 marquent une nouvelle accélération. En 2000, le marché atteint environ 796 000 transactions. À l’époque, ce niveau est déjà très important. Il confirme que l’immobilier ancien est devenu un pilier majeur du marché résidentiel français.

Cette période est portée par plusieurs facteurs : un accès au crédit plus large, une confiance forte dans la pierre, une démographie favorable dans certains territoires et une volonté croissante des ménages de constituer un patrimoine immobilier. La résidence principale devient plus que jamais un projet de vie, mais aussi une protection, une sécurité, parfois même une forme de retraite avant l’heure.

Mais le marché immobilier n’échappe jamais totalement à l’économie générale. La crise financière de 2008-2009 vient rappeler que la fluidité des transactions dépend fortement des conditions de financement, de la confiance des ménages et de la capacité des banques à accompagner les projets.

En 2009, le nombre de transactions redescend autour de 598 000 ventes. Ce recul est important, mais il n’efface pas la dynamique de fond. Le marché ralentit, il se réajuste, puis il repart.

C’est une leçon utile pour aujourd’hui : un ralentissement n’est pas forcément une crise durable. Parfois, c’est simplement le temps nécessaire pour que vendeurs, acquéreurs, banques et prix se remettent autour de la même table. Et dans l’immobilier, cette table peut parfois être grande.

2010-2019 : La montée en puissance avant la période exceptionnelle

Après la crise financière, le marché français reprend progressivement de la vigueur. Les années 2010 installent un nouveau régime : le crédit devient plus favorable, les taux baissent, la demande reste forte, et l’immobilier continue d’occuper une place centrale dans le patrimoine des ménages.

Cette décennie est importante car elle prépare le terrain des records à venir. On oublie parfois que le marché était déjà très dynamique avant le Covid. Les volumes de transactions progressaient, les acquéreurs étaient présents, et la pierre conservait son statut de valeur refuge.

Dans nos métiers, cette période a aussi marqué une évolution du comportement des clients. Les vendeurs sont devenus plus attentifs à la valorisation de leur bien. Les acquéreurs se sont davantage informés. Les outils digitaux, la vidéo, la visite virtuelle, les réseaux sociaux et la qualité de présentation des biens ont pris une importance considérable.

Autrement dit, le marché n’a pas seulement augmenté en volume. Il s’est professionnalisé. Il est devenu plus lisible pour les clients, mais aussi plus exigeant pour les professionnels.

C’est un point essentiel : un marché mature ne se juge pas uniquement au nombre de ventes. Il se juge aussi à la qualité de l’accompagnement, à la précision des estimations, à la capacité de sécuriser les projets et à la confiance créée entre les parties. C’est là que notre rôle d’agence prend tout son sens.

2020-2022 : Les années hors norme de l’après-Covid

Puis arrive la période post-Covid. Et là, soyons clairs : nous ne sommes plus dans un cycle classique. Nous sommes dans une parenthèse exceptionnelle.

Les confinements ont profondément modifié le rapport au logement. Beaucoup de Français ont eu envie de plus d’espace, d’un extérieur, d’une pièce supplémentaire pour télétravailler, d’un cadre de vie plus agréable. Les villes moyennes, les zones périurbaines, les territoires de montagne, les bassins de vie bien connectés ont bénéficié d’un regain d’intérêt.

Dans nos territoires, cette tendance a été particulièrement visible. Quand on vit entre lacs, montagnes, bassins économiques dynamiques et proximité avec de grandes agglomérations, forcément, cela crée quelques envies. On ne va pas s’en plaindre.

Mais le vrai carburant de cette période, ce sont les conditions de financement. Les taux bancaires étaient exceptionnellement bas. Cela a donné aux acquéreurs une capacité d’emprunt très élevée et a permis à de nombreux projets de se concrétiser rapidement.

Résultat : en 2021, la France atteint un record historique, avec environ 1,23 million de transactions.

Ce chiffre est spectaculaire. Mais il faut le regarder pour ce qu’il est : un sommet de cycle, pas une norme durable. Les années 2021-2022 sont des années de référence, oui, mais pas des années “standard”. Elles sont l’équivalent immobilier d’une météo parfaite : taux bas, forte demande, confiance élevée, épargne disponible. Même en Savoie, on sait qu’un grand ciel bleu ne dure pas 365 jours par an.

2023-2024 : Le retour brutal à la réalité du crédit

À partir de 2022 puis en 2023, le marché change rapidement. La remontée des taux d’intérêt vient réduire la capacité d’emprunt des ménages. Pour un même revenu, beaucoup d’acquéreurs peuvent acheter moins grand, moins cher, ou doivent revoir leur secteur de recherche.

Dans le même temps, les vendeurs mettent du temps à intégrer cette nouvelle réalité. C’est normal. Un propriétaire raisonne souvent avec le prix du voisin, le souvenir des années hautes, ou l’attachement personnel à son bien. Et parfois les trois en même temps, ce qui donne des estimations assez sportives.

Le marché se tend donc. Les délais de vente s’allongent. Les négociations reviennent. Les dossiers de financement deviennent plus sélectifs. Les acquéreurs prennent davantage leur temps, comparent plus, arbitrent plus.

Mais cette tension doit être correctement interprétée. Elle ne signifie pas que la demande a disparu. Elle signifie que le marché sort d’une période euphorique et doit retrouver un nouvel équilibre.

Ce rééquilibrage est parfois inconfortable, mais il est aussi sain. Il oblige à revenir aux fondamentaux : le bon prix, le bon emplacement, la qualité du bien, la performance énergétique, la cohérence du projet, la solidité du financement et la qualité de l’accompagnement.

En clair, le marché de 2023-2024 a rappelé une évidence : vendre un bien immobilier ne consiste pas seulement à publier une annonce et attendre que le téléphone sonne. Même si, entre nous, ce serait reposant.

2025 : Une très belle année si l’on met de côté les années records

C’est ici que la lecture du marché devient vraiment intéressante.

En 2025, le volume de transactions remonte autour de 951 000 ventes dans la série longue présentée. À première vue, si l’on compare ce chiffre au record de 2021, on peut avoir l’impression d’un marché affaibli. Mais cette comparaison est trompeuse.

Oui, 2025 est en dessous du sommet post-Covid. Mais presque tout est en dessous du sommet post-Covid. Ce sommet était exceptionnel.

Si l’on met de côté les années records, 2025 apparaît au contraire comme une très belle année. Le marché reste largement supérieur aux niveaux des années 1970, 1980 et 1990. Il demeure également élevé par rapport à de nombreuses périodes de référence du marché français.

Les données Insee disponibles fin septembre 2025 montraient déjà une reprise du volume annuel, avec 921 000 transactions réalisées sur les douze derniers mois, après une remontée engagée depuis octobre 2024. L’Insee précisait toutefois que cette part restait inférieure au point haut du troisième trimestre 2021.

C’est exactement le message qu’il faut retenir : le marché actuel n’est pas un marché faible. C’est un marché qui a corrigé après une période anormalement haute.

Pour nous, professionnels de terrain, 2025 marque le retour d’un marché plus rationnel. Les acquéreurs sont là, mais ils veulent comprendre. Les vendeurs peuvent vendre, mais ils doivent accepter le bon positionnement. Les biens de qualité, bien estimés, bien présentés et bien accompagnés continuent de trouver preneur.

Autrement dit : 2025 n’est pas une mauvaise année. C’est une très belle année, simplement comparée à des années qui étaient, elles, hors norme.

2026 : Vers une normalisation du marché ?

Parler de 2026 demande de la prudence. À ce stade, nous ne sommes pas encore face à un bilan annuel complet, mais face à une tendance à confirmer. Et en immobilier, il vaut mieux éviter les grandes prophéties. Ceux qui annoncent le marché avec une certitude absolue ont souvent le même taux de réussite que la météo à trois semaines.

Ce que l’on peut dire, en revanche, c’est que 2026 pourrait être l’année de la normalisation.

Normalisation ne veut pas dire retour à l’euphorie. Cela veut dire un marché plus lisible, plus équilibré, où les vendeurs ajustent davantage leurs attentes, où les acquéreurs reviennent progressivement avec des projets mieux préparés, et où les banques accompagnent à nouveau les dossiers solides.

Les facteurs à surveiller seront clairs : l’évolution des taux de crédit, la stabilité des prix, le retour des primo-accédants, la qualité de l’offre disponible, le pouvoir d’achat immobilier et la confiance des ménages.

Sur nos territoires, cette normalisation peut être une vraie opportunité. Les secteurs attractifs restent recherchés. La qualité de vie demeure un moteur puissant. Les biens bien situés, bien entretenus, cohérents en prix et bien valorisés continueront d’intéresser les acquéreurs.

La différence avec 2021, c’est que le marché ne pardonne plus l’approximation. Un prix trop haut, une présentation moyenne, un dossier mal préparé : tout cela se voit beaucoup plus vite. Et quelque part, c’est une bonne nouvelle pour les professionnels sérieux.

Comparaison européenne : La France reste un grand marché immobilier

Il est aussi utile de ne pas regarder la France seule. À l’échelle européenne, le marché français reste l’un des grands marchés résidentiels.

L’Espagne a connu une dynamique très forte, avec 714 237 ventes de logements en 2025, en hausse de 11,5 % sur l’année selon l’INE. L’Italie, de son côté, a retrouvé une dynamique positive avec un marché résidentiel 2024 proche de 720 000 transactions, selon l’Agenzia delle Entrate – OMI.

Ces comparaisons sont intéressantes, mais elles doivent être lues correctement. Certains marchés européens affichent des progressions plus fortes en pourcentage, parce qu’ils partent parfois de niveaux plus bas ou connaissent des phases de rattrapage différentes.

La France, elle, se distingue par la profondeur de son marché. Sa dynamique peut sembler moins spectaculaire en pourcentage, mais elle repose sur une base de transactions très élevée. C’est un peu comme comparer une jeune pousse qui double de taille avec un grand arbre qui continue de grandir : les deux dynamiques sont positives, mais elles ne racontent pas la même histoire.

Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, cette comparaison européenne permet de relativiser. Le marché français n’est pas marginal, ni fragile par nature. Il reste un marché massif, structuré, liquide et profondément ancré dans la culture patrimoniale des ménages.

Conclusion : Un marché tendu, mais loin d’être faible

L’histoire des transactions immobilières en France depuis 1970 montre une réalité simple : le marché français a énormément grandi. Il a traversé des crises, des reprises, des corrections, des records et des périodes de doute. Mais il a toujours retrouvé un équilibre.

La période actuelle ne fait pas exception. Oui, le marché s’est tendu. Oui, les années 2023 et 2024 ont été plus difficiles. Oui, les conditions de financement ont changé. Mais non, le marché n’est pas à l’arrêt.

La vraie erreur serait de prendre les années post-Covid comme seule référence. 2021 a été une année exceptionnelle, portée par des conditions qui ne pouvaient pas durer éternellement. Les taux anormalement bas ont créé un environnement très favorable, presque trop favorable. Depuis, le marché revient à une logique plus normale.

Et dans cette logique, 2025 apparaît comme une année solide, active, et même très belle si on la replace dans l’histoire longue du marché français. Quant à 2026, elle pourrait confirmer l’entrée dans un nouveau cycle : moins euphorique, mais plus sain ; moins automatique, mais plus professionnel ; moins spectaculaire, mais plus durable.

C’est dans ce type de marché que le conseil retrouve toute sa valeur.

Chez Groupe RD IMMO, nous croyons profondément que l’immobilier reste un projet de vie avant d’être une statistique. Les chiffres donnent le cadre. Le terrain donne la vérité. Et entre les deux, il y a notre métier : accompagner, expliquer, sécuriser, valoriser.

Le marché a changé. Très bien. Nous aussi, nous savons nous adapter. Et finalement, c’est peut-être cela, la vraie bonne nouvelle.