Pendant des années, la location courte durée a eu un parfum d’eldorado immobilier. On achetait un appartement, on le meublait proprement, on faisait trois belles photos ; parfois même quatre quand le canapé était photogénique, et l’on imaginait déjà une rentabilité supérieure à celle d’une location classique.

Il faut dire que le modèle avait de quoi séduire. Des loyers à la nuitée plus élevés, une demande touristique forte, une gestion facilitée par les plateformes, et cette impression agréable que l’immobilier pouvait devenir plus souple, plus rentable, presque plus moderne.

Mais le vent tourne.

En France, le “Airbnb” n’est plus seulement vu comme une opportunité. Il est aussi devenu un sujet politique, fiscal, social, urbain et local. Dans les grandes villes, sur le littoral, à la montagne, dans les communes touristiques et dans les zones où les habitants peinent à se loger, la location courte durée est de plus en plus contestée.

La question n’est donc plus : “Est-ce qu’Airbnb fonctionne ?”
La vraie question est désormais : pendant combien de temps pourra-t-on encore compter dessus comme modèle fiable d’investissement immobilier ?

Notre réponse, chez Groupe RD IMMO, est claire : Airbnb n’est pas mort, mais l’âge d’or du Airbnb facile touche probablement à sa fin.

La location courte durée va continuer d’exister. Elle répond à une vraie demande. Mais elle va devenir plus encadrée, plus locale, plus sélective, et surtout beaucoup moins automatique.

Le succès d’Airbnb : pourquoi le modèle a autant séduit

Il faut commencer par reconnaître une chose : si la location courte durée s’est autant développée, ce n’est pas par hasard.

Pendant longtemps, elle a apporté une réponse très simple à une problématique très concrète : comment améliorer la rentabilité d’un bien immobilier ?

Dans beaucoup de villes, la location classique ne permettait plus toujours de couvrir correctement le crédit, les charges, la taxe foncière, les travaux, l’ameublement, les frais de gestion et les imprévus. La courte durée est alors apparue comme une solution séduisante. En louant à la nuitée plutôt qu’au mois, certains propriétaires ont pu dégager des revenus nettement supérieurs à ceux d’un bail d’habitation traditionnel.

Le modèle a aussi séduit parce qu’il donnait une forme de liberté. Le propriétaire pouvait garder la main sur son logement, le récupérer ponctuellement, ajuster ses prix, choisir ses périodes de location, déléguer à une conciergerie, automatiser les arrivées, et parfois gérer tout cela depuis son téléphone.

Sur le papier, c’était presque trop beau. Dans la pratique, cela a parfois très bien fonctionné.

Airbnb et les autres plateformes ont également accompagné une évolution des usages. Les voyageurs ne veulent plus toujours aller à l’hôtel. Une famille préfère parfois un appartement avec cuisine. Un professionnel en déplacement cherche un logement pratique pour quelques jours. Un couple veut un week-end dans un centre-ville vivant. Un groupe d’amis préfère une maison plutôt que trois chambres séparées.

La location courte durée a donc trouvé son public.

Progressivement, elle est même devenue un réflexe d’investissement. On entendait souvent : “Au pire, je le mettrai sur Airbnb.” Cette phrase, nous l’avons tous entendue. Elle résumait une époque où la location courte durée était vue comme une soupape de rentabilité.

C’est précisément cette phrase qu’il faut aujourd’hui remettre en question.

Parce qu’en immobilier, le “au pire” finit parfois par coûter cher. Et quand le “au pire” dépend d’une réglementation locale, d’une copropriété, d’un DPE, d’une fiscalité et d’une mairie qui change d’avis, il vaut mieux éviter d’en faire la base d’un business plan.

Pourquoi Airbnb est de plus en plus attaqué

Si Airbnb est aujourd’hui autant critiqué, ce n’est pas uniquement par principe. Le sujet touche à une réalité très sensible : le logement.

Dans de nombreuses communes, les habitants ont de plus en plus de mal à se loger. Les jeunes actifs peinent à trouver un appartement. Les saisonniers ne trouvent plus de toit. Les familles locales voient les prix grimper. Certains centres-villes se vident d’habitants permanents pour accueillir davantage de voyageurs de passage.

Dans ce contexte, chaque logement transformé en meublé touristique est parfois perçu comme un logement retiré du marché classique.

C’est là que le regard des pouvoirs publics a changé. La location courte durée n’est plus seulement considérée comme un complément de revenu pour les particuliers. Elle est aussi vue, dans certains territoires, comme un facteur de tension supplémentaire sur le marché locatif.

Il ne faut pas caricaturer. Tous les propriétaires qui louent en courte durée ne sont pas responsables de la crise du logement. Et tous les logements proposés sur Airbnb n’auraient pas forcément été loués à l’année. Mais localement, quand des immeubles entiers basculent vers l’hébergement touristique, quand les habitants ne trouvent plus à louer, quand les prix s’envolent, la réaction politique devient inévitable.

Le cœur du problème est aussi juridique : un logement d’habitation n’est pas automatiquement un local destiné à l’hébergement touristique intensif.

C’est une nuance essentielle. Une résidence principale louée quelques semaines par an pendant les vacances n’a pas la même nature qu’un studio acheté uniquement pour être exploité 250 nuits par an. Dans le premier cas, on parle d’un usage ponctuel. Dans le second, on se rapproche d’une activité d’hébergement organisée.

La distinction est de plus en plus importante, notamment avec les règles de changement d’usage, de déclaration, d’enregistrement et d’autorisation selon les communes. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a justement renforcé les outils permettant aux collectivités d’encadrer ces pratiques.

Et puis il y a la copropriété.

C’est souvent le sujet que les investisseurs découvrent trop tard. Un bien peut sembler parfait sur Excel, avec un rendement magnifique, des revenus prévisionnels flatteurs et des photos dignes d’un magazine. Mais si la copropriété s’y oppose, si le règlement l’interdit, ou si les voisins n’en peuvent plus des valises à roulettes à minuit, le rêve peut vite prendre l’ascenseur dans le mauvais sens.

Les nuisances, les allées et venues, les boîtes à clés, les fêtes improvisées, les parties communes dégradées ou simplement le sentiment de ne plus vivre dans un immeuble résidentiel alimentent les tensions.

La loi Le Meur a aussi renforcé le rôle de la copropriété, notamment en imposant davantage de transparence et en facilitant certains cadres d’interdiction selon les règlements.

En clair, l’avenir du Airbnb ne se joue pas uniquement entre le propriétaire et la plateforme. Il se joue aussi avec la mairie, la copropriété, les voisins, le fisc, le DPE et parfois le juge. Cela commence à faire beaucoup de monde autour de la table pour simplement louer un T2 le week-end.

La loi Le Meur : un tournant réglementaire

La loi Le Meur marque un vrai tournant. Elle ne supprime pas la location courte durée, mais elle change l’équilibre.

Pendant longtemps, les collectivités avaient parfois le sentiment de courir derrière le phénomène. Les plateformes allaient vite, les usages évoluaient vite, les investisseurs s’adaptaient vite, tandis que les communes manquaient d’outils pour savoir précisément combien de logements étaient concernés, où ils se situaient, combien de nuits ils étaient loués et sous quel régime.

La nouvelle réglementation vise à donner plus de pouvoir aux communes.

Elle renforce les obligations de déclaration, améliore les possibilités de contrôle, permet une meilleure connaissance du parc de meublés touristiques, et donne aux maires davantage de moyens pour limiter les excès. Le guide pratique 2025 du ministère chargé du logement détaille notamment ces nouveaux outils, dont l’enregistrement, les quotas, les règles liées à la résidence principale et les exigences énergétiques.

Un des points les plus commentés concerne la possibilité, pour certaines communes, d’abaisser le plafond de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an.

Ce changement est important. Pour un particulier qui loue ponctuellement son logement, cela peut rester acceptable. Mais pour ceux qui avaient intégré ces revenus comme une source régulière, la différence peut se faire sentir.

Surtout, cela confirme une tendance : la location courte durée devient un sujet local. Elle ne sera pas traitée de la même manière à Paris, dans une station balnéaire, dans une commune rurale, dans une ville moyenne ou dans un village touristique.

Et c’est précisément ce que beaucoup d’investisseurs doivent comprendre : il n’y aura pas un avenir du Airbnb en France, mais des avenirs locaux.

Dans certaines communes, la courte durée restera encouragée parce qu’elle soutient le tourisme et l’économie locale. Dans d’autres, elle sera tolérée sous conditions. Ailleurs, elle sera clairement freinée, parce que la priorité politique sera de préserver le logement permanent.

Pour nous, professionnels de terrain, c’est un changement majeur. Avant d’acheter, il ne suffit plus de regarder le prix au mètre carré, la rentabilité brute et le taux d’occupation estimé. Il faut regarder la position de la commune, les règles locales, les projets de délibération, le règlement de copropriété, le DPE, les obligations déclaratives et la possibilité de basculer vers un autre mode de location.

Le Airbnb de demain sera moins national, moins automatique, et beaucoup plus communal.

La fiscalité : la fin d’un avantage trop confortable ?

La réglementation n’est pas le seul sujet. La fiscalité évolue aussi, et elle change la rentabilité réelle du modèle.

Pendant longtemps, la location meublée touristique a bénéficié d’un cadre fiscal très attractif, notamment pour certains propriétaires au régime micro-BIC. Cet avantage a largement contribué au développement du modèle.

Mais à partir des revenus perçus en 2025, le régime devient moins favorable pour les meublés de tourisme non classés : l’abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement est de 50 % dans la limite de 77 700 €.

Dit autrement, le meublé touristique non classé perd une partie de son confort fiscal.

Cela ne veut pas dire que la courte durée n’est plus rentable. Cela veut dire qu’il faut arrêter de raisonner en chiffre d’affaires brut. Une annonce qui génère beaucoup de réservations peut donner une impression de performance. Mais ce n’est pas le chiffre affiché sur la plateforme qui compte. C’est ce qu’il reste à la fin.

Et à la fin, il faut retirer beaucoup de choses : les commissions, le ménage, le linge, la conciergerie, les remplacements de mobilier, les consommables, les réparations, les assurances, la taxe de séjour, la fiscalité, les périodes creuses, les annulations, les impayés éventuels hors plateforme, les frais comptables, et le temps passé.

Sans oublier l’usure. Un logement loué à la semaine ne vieillit pas comme un logement occupé par le même locataire pendant trois ans. Une chaise peut avoir une vie très mouvementée en courte durée. Un canapé aussi. Et une serrure connectée, n’en parlons pas : c’est parfois le salarié le plus sollicité de l’appartement.

La fiscalité pousse aussi à professionnaliser l’approche. Le classement du meublé peut devenir plus intéressant. Le régime réel peut être pertinent dans certains cas, mais il demande une vraie comptabilité. La simulation fiscale devient indispensable.

Nous entrons dans une phase où le propriétaire ne pourra plus se contenter de dire : “Je verrai avec mon comptable.” Il faudra voir avant. Avant l’achat. Avant les travaux. Avant la mise en ligne. Avant de promettre une rentabilité à deux chiffres à son banquier.

La location courte durée n’est plus seulement une opportunité. C’est une exploitation immobilière avec un cadre fiscal, juridique et opérationnel.

Le DPE et la décence énergétique : un autre filtre à venir

Un autre sujet va peser de plus en plus lourd : la performance énergétique.

Le DPE est déjà devenu central dans l’immobilier résidentiel. Il influence la valeur des biens, leur capacité à être loués, le coût des travaux, la négociation et la stratégie patrimoniale. Il était donc assez logique que les meublés touristiques finissent eux aussi par être rattrapés par cette dynamique.

La loi Le Meur prévoit notamment que certains meublés de tourisme devront progressivement respecter des exigences de performance énergétique, avec un horizon important à 2034 pour les biens qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.

Cela change beaucoup de choses.

Pendant un temps, certains propriétaires de biens énergivores ont pu considérer la courte durée comme une alternative à la location longue durée. Quand un logement devenait difficile à louer classiquement à cause du DPE, il pouvait encore être exploité en touristique. Cette logique va devenir de moins en moins confortable.

Les biens les plus exposés sont souvent les petites surfaces anciennes, les logements sous combles, les appartements en centre-ville historique, les immeubles avec contraintes architecturales, les copropriétés où les travaux sont difficiles, et les logements dont le coût de rénovation énergétique est disproportionné par rapport à la valeur locative.

C’est un point majeur pour les investisseurs. Un studio ancien peut sembler très rentable en courte durée aujourd’hui, mais si demain il faut engager des travaux lourds, obtenir des autorisations, convaincre une copropriété, respecter une réglementation locale plus stricte et absorber une fiscalité moins favorable, la rentabilité peut fondre rapidement.

Le DPE devient donc un filtre patrimonial.

Un bon emplacement ne suffit plus. Un bon prix ne suffit plus. Une bonne annonce ne suffit plus. Il faut un bien durablement exploitable. Et dans les années à venir, durablement exploitable voudra aussi dire énergétiquement défendable.

C’est là que notre métier reprend tout son sens : conseiller, alerter, anticiper. Acheter un bien immobilier, ce n’est pas acheter une courbe de rendement sur un tableur. C’est acheter un actif réel, dans un immeuble réel, avec des règles réelles, des voisins réels, une mairie réelle et parfois une toiture très réelle elle aussi.

Est-ce bientôt la fin d’Airbnb en France ?

Non, ce n’est pas la fin d’Airbnb en France.

La demande existe, et elle restera forte. La France est un grand pays touristique. Les voyageurs continueront à chercher des logements pour quelques nuits, quelques jours ou quelques semaines. Les familles auront toujours besoin d’espaces plus grands qu’une chambre d’hôtel. Les professionnels continueront de se déplacer. Certains territoires n’ont pas une offre hôtelière suffisante. Et beaucoup de propriétaires continueront à louer ponctuellement leur résidence principale ou secondaire.

Il faut donc éviter les discours trop radicaux. Airbnb ne va pas disparaître du jour au lendemain. Les plateformes non plus. La location courte durée a trouvé sa place dans les usages.

En revanche, certains modèles vont clairement souffrir.

Le modèle le plus fragile est celui du bien acheté uniquement pour Airbnb, en zone tendue, avec une rentabilité impossible en location classique, une copropriété incertaine, un DPE moyen, une autorisation floue et une fiscalité sous-estimée.

Celui-là, aujourd’hui, nous le regardons avec beaucoup de prudence.

Parce que si l’un des paramètres change, tout le montage peut vaciller. Une commune qui durcit ses règles. Une copropriété qui s’organise. Un plafond de jours qui baisse. Un abattement fiscal réduit. Des travaux énergétiques obligatoires. Une concurrence plus forte. Une baisse du taux d’occupation. Il n’en faut parfois pas beaucoup pour transformer un bon investissement théorique en sujet de préoccupation très concret.

Le marché va donc se segmenter.

D’un côté, il y aura les biens solides : bien situés, bien rénovés, bien classés, juridiquement sécurisés, autorisés, acceptés par la copropriété, et capables de rester rentables même avec une réglementation plus stricte.

Au milieu, il y aura les biens tolérés mais fragiles. Ceux qui fonctionnent aujourd’hui, mais dont l’avenir dépend fortement des décisions locales.

Et puis il y aura les biens à risque. Ceux qui n’ont d’intérêt économique que si Airbnb reste libre, fiscalement avantageux et peu contrôlé. Ceux-là sont les plus exposés.

Notre conviction est simple : Airbnb ne disparaîtra pas, mais le marché va faire le tri.

Et comme souvent en immobilier, ce tri distinguera les projets préparés des projets improvisés.

Quelles stratégies pour les propriétaires et investisseurs ?

La première règle est désormais incontournable : il ne faut plus acheter un bien uniquement sur une hypothèse Airbnb.

Un investissement immobilier doit pouvoir survivre à plusieurs scénarios. Si la courte durée fonctionne, très bien. Mais si elle devient impossible, moins rentable ou plus contraignante, le bien doit pouvoir être loué autrement, revendu correctement, occupé, transformé ou valorisé.

C’est ce que nous appelons une stratégie de sortie. Et en immobilier, une bonne stratégie de sortie vaut parfois autant qu’une bonne stratégie d’entrée.

Avant d’acheter, il faut donc vérifier la réglementation locale. Pas vaguement. Pas “on m’a dit que”. Pas “le voisin le fait donc c’est bon”. Il faut interroger la mairie, lire le règlement de copropriété, vérifier les règles de changement d’usage, regarder le PLU, comprendre les obligations de déclaration, analyser le DPE, simuler la fiscalité, estimer les charges réelles et comparer avec une location longue durée.

Il faut également se demander si le bien peut fonctionner autrement. Peut-il être loué en meublé classique ? En bail mobilité ? À un étudiant ? À un actif local ? En colocation ? Peut-il séduire un acquéreur en résidence principale ? Peut-il être revendu sans dépendre d’une promesse de rendement touristique ?

C’est souvent là que l’on distingue un bon actif d’un simple pari.

Les investisseurs doivent aussi accepter que la location courte durée se professionnalise. Les logements moyens, mal équipés, mal entretenus, mal placés ou mal gérés auront de plus en plus de mal à tirer leur épingle du jeu. Les voyageurs sont plus exigeants, les plateformes plus concurrentielles, les communes plus attentives et les charges plus élevées.

Pour continuer à performer, il faudra proposer un vrai produit : un logement agréable, propre, conforme, bien situé, bien équipé, bien photographié, bien tarifé, et juridiquement sécurisé.

La courte durée ne sera plus le bricolage rentable du dimanche soir. Ce sera une activité immobilière à part entière. Avec ses règles, ses risques, ses marges, ses obligations et ses arbitrages.

Et c’est une bonne chose pour le marché. Un marché plus sain, plus encadré et plus professionnel protège mieux les habitants, les voyageurs, les copropriétés et les investisseurs sérieux.

Quel horizon de temps pour le modèle Airbnb ?

À court terme, sur un horizon de un à deux ans, nous allons vivre une période d’ajustement. Les propriétaires vont devoir comprendre les nouvelles règles, revoir leur fiscalité, vérifier leurs autorisations, dialoguer avec les copropriétés et recalculer leur rentabilité.

Certains continueront sans difficulté. D’autres découvriront que leur modèle était plus fragile qu’ils ne le pensaient.

À moyen terme, sur trois à cinq ans, le marché devrait se sélectionner plus fortement. Les biens les moins conformes, les moins bien situés, les plus énergivores ou les plus dépendants d’un cadre permissif risquent de sortir progressivement de la courte durée. À l’inverse, les biens réellement adaptés à l’hébergement touristique pourront rester performants.

À long terme, sur cinq à dix ans, la location courte durée existera toujours, mais elle sera probablement très différente de celle que nous avons connue. Elle sera plus encadrée, plus déclarée, plus fiscalisée, plus contrôlée et davantage intégrée aux politiques locales du logement.

En résumé, ce n’est pas le modèle qui disparaît. C’est sa facilité apparente.

Le Airbnb de demain ne sera pas forcément moins intéressant, mais il sera moins accessible aux amateurs, moins tolérant avec les approximations et moins compatible avec les investissements achetés trop cher sur des hypothèses trop optimistes.

Pour le dire simplement : hier, on pouvait parfois réussir avec un bon emplacement et une bonne annonce. Demain, il faudra un bon bien, au bon endroit, avec la bonne autorisation, le bon DPE, la bonne fiscalité, la bonne copropriété et le bon plan B.

Cela fait beaucoup de “bons”. Mais en immobilier, c’est souvent quand tout est bien vérifié que l’on dort le mieux. Et dormir correctement, pour un propriétaire de meublé touristique, c’est presque ironique, mais c’est essentiel.

Conclusion

Alors, quel avenir pour le “Airbnb” en France ?

Il ne faut ni enterrer le modèle, ni le défendre aveuglément.

La location courte durée restera une solution pertinente dans certains cas. Elle continuera à répondre à une demande touristique réelle. Elle pourra encore offrir de belles rentabilités pour les biens bien placés, bien gérés, conformes et juridiquement sécurisés.

Mais l’époque où l’on pouvait transformer presque n’importe quel appartement en machine à cash touristique touche clairement à sa fin.

Les pouvoirs publics veulent reprendre la main. Les communes veulent préserver le logement permanent. Les copropriétés veulent protéger leur tranquillité. La fiscalité devient moins favorable. Le DPE impose une nouvelle discipline. Et les investisseurs doivent désormais intégrer un risque réglementaire beaucoup plus fort.

Chez Groupe RD IMMO, notre conseil est simple : ne jamais acheter aujourd’hui un bien dont la rentabilité dépend exclusivement d’Airbnb, et plus spécifiquement sur une destination d’habitation uniquement. En effet la destination « hébergement » sera bientôt une caractéristique recherchée pour sécuriser la courte durée, nous traiterons cette particularité dans un nouvel article !

La courte durée peut être un excellent complément. Elle peut être une stratégie pertinente dans certains territoires. Elle peut même rester très rentable pour des actifs de qualité. Mais elle ne doit plus être la seule jambe du projet.

Un bon investissement immobilier doit rester solide même si la réglementation change. Il doit pouvoir s’adapter. Il doit avoir plusieurs sorties possibles. Il doit être pensé avec prudence, pas avec euphorie.

Airbnb n’est donc pas terminé. Mais son avenir sera plus exigeant.

Et finalement, ce n’est peut-être pas une mauvaise nouvelle. Car un marché plus exigeant favorise les propriétaires sérieux, les biens de qualité, les projets bien construits et les conseils professionnels.

L’âge d’or du Airbnb facile s’éloigne.
L’âge adulte de la location courte durée commence.

Et comme souvent à l’âge adulte, il y a moins de magie, un peu plus de paperasse, mais de meilleures décisions à prendre.