Résidence secondaire à Aix-les-Bains : fiscalité, taxe et rentabilité réelle en 2026
Aix-les-Bains, un marché de résidences secondaires assumé
Près d’un logement sur six à Aix est une résidence secondaire. Ce n’est pas un détail statistique, c’est la structure même du marché. La ville thermale attire depuis toujours une clientèle qui vient quelques semaines par an, profite du lac, des Thermes Chevalley, du Casino Grand Cercle, puis repart.
Cette demande tire les prix. Comptez autour de 4 200 € le m² pour un appartement, davantage pour une maison, et nettement plus dès qu’une vue sur le lac ou la Dent du Chat entre dans l’équation. Un studio au Petit Port ou un deux-pièces côté Grand Port ne se négocie pas comme un bien équivalent à Sierroz ou vers Lafin. L’emplacement fait tout, encore plus qu’ailleurs.
Avant de signer, une question simple mérite une réponse honnête : ce bien va-t-il dormir onze mois sur douze, ou travailler pendant vos absences ?
La taxe d’habitation : la bonne surprise aixoise
Voici le point que la plupart des articles concurrents passent sous silence. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, seules les résidences secondaires restent imposées. Et dans beaucoup de communes touristiques, les mairies ont voté une surtaxe pouvant grimper jusqu’à 60 % de la cotisation.
Aix-les-Bains a fait un autre choix. La ville est classée en zone A, donc en zone tendue, ce qui l’autoriserait à appliquer cette majoration. Le conseil municipal a décidé de ne pas l’instaurer, pour ne pas pénaliser les propriétaires de meublés. Concrètement, un acheteur paie ici la taxe d’habitation sur sa résidence secondaire, sans la surtaxe que pratiquent Annemasse, Évian ou de nombreuses stations de montagne. Sur un budget annuel, l’écart se chiffre souvent en centaines d’euros.
Attention quand même. Le classement en zone A entraîne automatiquement la taxe sur les logements vacants, perçue par l’État, autour de 17 % la première année puis 34 % les suivantes. Si le logement reste vide et non meublé, la facture tombe. Un bien meublé et utilisé n’est pas concerné, mais le sujet vaut d’être anticipé, surtout sur les biens hérités ou laissés à l’abandon le temps de travaux.
Ces règles bougent vite. Un point précis avec l’équipe du Groupe RD Immo à Aix-les-Bains avant l’achat évite les mauvais calculs, parce qu’une délibération municipale peut changer d’une année sur l’autre.
Louer pendant ses absences : trois stratégies, trois fiscalités
Beaucoup d’acheteurs raisonnent en deux temps. On profite du bien l’été et pendant les vacances, on le loue le reste de l’année pour amortir. Encore faut-il choisir le bon mode de location à Aix-les-Bains, parce que la fiscalité n’est pas la même.
La location nue à l’année reste la plus simple. Loyers modestes mais réguliers, peu de gestion, fiscalité des revenus fonciers. À Aix, ce schéma fonctionne bien sur les biens éloignés du lac, vers le secteur de la gare ou les coteaux, où la demande locative classique existe toute l’année.
La location meublée longue durée, sous statut LMNP, change la donne. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers pendant des années. Bonne nouvelle pour 2026 : la loi de finances a maintenu ce régime, l’amortissement n’a pas été supprimé malgré les débats de l’automne. Le bémol arrive à la revente. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Vous gagnez sur les loyers, vous payez davantage le jour où vous vendez. Un arbitrage qui dépend de votre horizon : garder dix ou vingt ans, ou revendre à moyen terme.
La location saisonnière, enfin. C’est le réflexe de beaucoup à Aix, ville de curistes et de touristes du lac. Le potentiel est réel sur un bien bien placé, près des Thermes ou du bord de l’eau. Mais les meublés de tourisme non classés ont vu leur abattement micro fiscal ramené à 30 %, avec un plafond abaissé. La rentabilité brute affichée sur les plateformes ne dit jamais la vérité du net.
Le rendement réel, charges et impôts déduits
Un calcul de coin de table donne vite un rendement flatteur. La réalité aixoise est plus nuancée.
Sur les loyers meublés, les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2026, la hausse récente de la CSG ne touchant pas les revenus locatifs immobiliers. À cela s’ajoutent l’impôt sur le revenu selon votre tranche, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance, l’entretien. Sur une copropriété ancienne des coteaux du Revard, les charges pèsent lourd : ravalement, ascenseur, chauffage collectif. Un même rendement brut peut cacher des nets très différents d’un immeuble à l’autre.
La saisonnalité curiste joue aussi. Les Thermes rythment la demande. Un studio bien placé se loue très bien d’avril à octobre, beaucoup moins l’hiver. Intégrer cette respiration dans le calcul évite les déceptions. Le bon chiffre n’est pas le loyer d’une belle semaine d’été multiplié par cinquante-deux.
Le bassin aixois reste un placement solide sur le long terme, porté par la pression de la demande lyonnaise, grenobloise et genevoise, et par la rareté du foncier en première couronne, vers Tresserve, Mouxy ou Grésy-sur-Aix. Mais solide ne veut pas dire automatique. Le bien qui se valorise et se loue n’est pas n’importe quel bien.
Avant d’acheter, faites le calcul complet
Une résidence secondaire à Aix se juge sur trois chiffres tenus ensemble : le prix d’achat rapporté au secteur réel, la fiscalité selon l’usage prévu, et le rendement net si vous louez. Pris isolément, chacun ment un peu. C’est leur combinaison qui dit si le projet tient.
Notre bureau d’Aix-les-Bains connaît la réalité de chaque quartier, du Petit Port aux hauteurs côté Mémard, et peut chiffrer votre projet avant que vous ne vous engagiez. Pour une estimation immobilière à Aix-les-Bains, une analyse de rentabilité ou simplement un avis franc sur un bien repéré, parlez-en aux conseillers du Groupe RD Immo. Un échange en amont vaut mieux qu’un regret après signature.
