Tout savoir sur les SCI
La souplesse de ses règles à maints égards fait de la SCI une société très attractive. Créée pour gérer le patrimoine des associés qui la composent, la SCI est une alternative à l’indivision et à d’autres types d’organisations. Elle permet d’organiser un héritage ou un patrimoine familial grâce à la SCI familiale où tous les membres appartiennent à la même famille. Ainsi pourriez-vous vous associer avec vos enfants majeurs ou mineurs, votre conjoint, etc.
Par ailleurs, les professionnels intervenant dans l’immobilier comme les notaires et les banquiers ont souvent intérêt à ce qu’un client crée une société. Cet intérêt s’apprécie à la fois d’un point de vue financier pour le notaire (honoraires), et managérial pour le banquier (gestion d’un nouveau compte). Elle relève également la question des exonérations fiscales et de l’investissement locatif.
Ce sont autant de questions autour de la SCI qu’il nous conviendra de traiter dans la suite de cet article.
Les différentes catégories de SCI
SCI familiale
Également appelée SCI de gestion ou de location, la SCI familiale est une société dont tous les membres appartiennent à une même famille et qui a pour objectifs d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
SCI d’attribution
La SCI d’attribution est constituée pour gérer un ensemble immobilier réparti en lots. Ces derniers sont attribués aux associés ce qui marque la fin de la société. En d’autres termes, c’est une société de gestion d’un ensemble immobilier en attendant de repartir les lots dans les règles de l’art. Elle est souvent constituée pour gérer une indivision suite à un immeuble hérité par plusieurs personnes.
SCI de construction vente
Lorsque des promoteurs n’opèrent qu’une seule opération dans l’année ils peuvent décider de créer une SCI au lieu d’une société commerciale. Ainsi, elle leur permettra de construire des logements et de les revendre. Cela leur permet de fédérer leurs ressources s’ils n’ont pas individuellement les moyens d’acquérir les biens ciblés.
SCI de jouissance à temps partagé
Plusieurs personnes peuvent décider d’acquérir un bien et en disposer à tour de rôle. Ainsi, chacune pourra occuper et louer l’immeuble dans la limite de son tour comme s’il y avait un usufruit. Le temps d’occupation sera au prorata de la participation de chaque associé sauf disposition contraire dans les statuts.
Les avantages de la SCI
La SCI permet de contourner les limites financières
La SCI permet à plusieurs personnes de mutualiser leurs ressources financières pour acquérir un bien immobilier. Chaque associé détient une part de la société équivalant à la valeur de son investissement. Dans la plupart des cas, le bien aurait été difficile, voire impossible à acquérir individuellement.
La SCI permet de profiter de la souplesse des règles civilistes
Les règles du droit civil, contrairement au droit commercial, permettent de déterminer librement les modalités de gestion de la société. Cette liberté concerne également le bail, la vente, la rénovation, etc.
La SCI permet d’anticiper la transmission de vos parts sociales à vos héritiers
En restant dans le seuil d’abattement, la SCI permet d’organiser la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. Vous pouvez insérer des clauses dans les statuts pour augmenter ou restreindre certaines libertés. Par exemple, vous pouvez consacrer à la société un caractère fermé excluant l’entrée d’autres associés ou, au contraire, un caractère ouvert.
La SCI est une alternative à l’indivision pour les investissements locatifs
Le principal avantage de la SCI par rapport à l’indivision c’est la durabilité. En effet, L’indivision est une situation précaire destinée à évoluer vers la répartition du bien aux ayants droits. C’est une situation de fait qui s’établit après la mort d’une personne et avant la succession.
L’intérêt d’adopter la SCI pour un investissement locatif réside dans la stabilité que celle-ci offre. Elle permet d’avoir une grande marge de manœuvre au niveau managériale et d’avoir un retour sur investissement dans le long terme. Par contre, l’indivision est caractérisée par une instabilité qui donne le droit à chaque ayant droit de réclamer sa part à tout moment, même si cela occasionne la vente du bien immobilier.
La SCI permet d’avoir un avantage fiscal sur la transmission du patrimoine
S’il s’agit d‘une société créée par deux conjoints dans le cadre d’une SCI familiale, ils peuvent associer leurs enfants pour une part minoritaire pendant qu’ils sont encore en vie. Si la transmission n’atteint pas 100 mille euros, la transaction bénéficie d’une exonération fiscale. Il s’agit d’un moyen efficace pour échapper à l’impôt sur la donation.
Les limites de la SCI
Une limite organisationnelle
La constitution du patrimoine en société a également quelques inconvénients. En effet, cela demande l’intervention de professionnels du droit, de la comptabilité et de la fiscalité. Chaque discipline dispose d’un jargon spécifique et des règles régissant la société qu’il faudra intégrer pour réussir sa gestion.
De ce fait, vous devrez convoquer une assemblée générale ordinaire chaque année et éventuellement des assemblées générales extraordinaires en cas d’urgence. Tout cela occasionne des coûts supplémentaires.
D’un point de vue fiscal, les bénéfices industriels et commerciaux ne pourront pas être encaissés et vous serez justiciable par le tribunal de grande instance.
Impossibilité de faire une location meublée
Vous pourrez faire de la location vide mais pas de la location meublée du fait du type d’imposition. Dans certaines zones. Cette limite pourrait réduire votre éventail de clients ce qui rend opportun d’effectuer une étude de marché sérieuse si vous avez des projets d’investissement locatif. D’habitude, les zones estudiantines et touristiques privilégient les logements meublés.
L’intérêt de créer une SCI
Si vous ne disposez que d’un seul bien immobilier, la SCI n’est pas faite pour vous. Vous risquez de ne pas vous en sortir avec les frais de constitution et de gestion. Par contre, si vous êtes plusieurs personnes à vouloir acquérir un bien immobilier et qu’aucun d’entre vous n’a les moyens ou la volonté de le faire seul, la SCI est un cadre légal efficace pour mutualiser vos moyens financiers.
La SCI est également une opportunité de transmettre son patrimoine à ses héritiers de son vivant même s’ils sont mineurs. La société détient une personnalité juridique autonome ce qui épargne les patrimoines personnels des associés et permet d’éviter les mésintelligences pour cause de succession.
