6 conseils pour bien acheter sa maison en 2020

Comme la majorité d’entre nous, vous rêvez d’acheter votre maison ? La période de confinement n’a fait que renforcer ce désir déjà bien présent chez les français. Véritable image du « foyer familial » la maison possède de sérieux arguments de séduction. Attention toutefois à ne pas faire du rêve un vrai cauchemar.

1 – Définir ses besoins :

Avant d’acheter une maison posez-vous les questions suivantes : êtes-vous prêt à franchir le cap ? Etes-vous fait pour vivre en maison et prêt à entretenir, tondre, refaire votre toiture ou repeindre votre façade dans 15 ans ? Plutôt maison de ville ou maison de campagne ? En milieu urbain vos habitudes ne changeront pas du tout au tout ; plus éloigné, la donne changera nettement plus ! Habitué à déposer vos enfants en 10 min ? Pourrez-vous en consacrer 30 chaque matin ou chaque soir ? Prenez le temps de lister les critères essentiels à votre épanouissement.

Astuce simple pour les distances : faites le trajet 2 à 3 fois jusqu’à votre lieu de travail ou l’école de vos enfants, projetez-vous au quotidien ! Concernant la surface, un bon réflexe est d’imaginer 1 à 2 pièces supplémentaires à votre appartement. Possédez-vous déjà une buanderie par exemple ? Une seule salle de bains pour la famille ? Une seconde ne serait pas du luxe ? L’un de vous est amené à faire du télétravail, sans un espace minimum privé, c’est compliqué ! Ces questions vous donneront une idée de vos besoins réels pour votre nouvelle maison. Vous rêvez d’un extérieur super cosy, d’un beau salon de jardin, de quelques arbres fruitiers ? Prévoyez de l’espace de stockage, l’hiver une partie de vos équipements et/ou végétaux n’aimeront pas trop le froid !

Vous l’aurez compris, définir ses besoins est primordial pour vivre sereinement dans son nouvel habitat. La taille du terrain est une donnée intéressante. En ville, comptez entre 500 et 800 m² de terrain pour une maison de 90 à 140 m². En sortant des villes les terrains seront en général plus importants. Concernant l’entretien, pour un jardin de 500 m², compter 2h par semaine (hors potager ou jardin très chargé car là les heures de travail peuvent défiler !)

De nombreuses entreprises ou indépendants propose des services de jardinage pour aider les propriétaires n’ayant pas forcément le temps, l’envie ou tout simplement la forme physique pour assurer l’entretien nécessaire. Compter en moyenne 30 € TTC de l’heure.

Ajouter les tâches ménagères d’intérieur classique, contrairement à un appartement, la charge de travail deviendra donc plus importante. La bonne nouvelle ? Vous allez ADORER !

2 – La 1ère impression :

Notre travail de réflexion nous a donné une vision claire de l’objet tant convoité. L’excitation se fait sentir avec les 1ères visites de maisons !

La 1ère impression n’est pas toujours la bonne ! Expression d’autant plus intéressante si on considère qu’une maison d’apparence irréprochable pourrait « cacher » de grosses anomalies. Alors qu’une maison à priori en mauvaise état, n’aura au final besoin que d’un gros nettoyage.

Notre 1ère impression va pourtant si on fait attention à certains détails, nous donner rapidement la tendance sur la maison visitée. Que respire ce lieu ? S’y sent-on à l’aise ? Décelez-vous le bonheur à venir ? Le fameux « coup de cœur » apparait généralement immédiatement ou presque lors la 1ère visite.

C’est l’effet recherché !

Restons sérieux et concentré, allons voir de plus près cette maison !

3 – L’extérieur :

Il s’agit d’obtenir une vision objective de l’état générale de la maison. La prise d’information auprès de l’agent immobilier ou du propriétaire est bien entendu recommandé. Quelques astuces pour faciliter cela sur place :

  • L’assainissement : souvent relié aux réseaux de traitement des eaux collectives, il existe néanmoins de nombreuses maisons bénéficiant d’un traitement de l’eau privé, relié généralement à une fosse. Repérer le parcours des eaux pluviales et des eaux usées vous aidera à comprendre la gestion de l’eau de la maison. Vous imaginiez bien votre future piscine derrière la maison ? Pas de chance, la fosse s’y trouve déjà. De même que pour certains travaux d’agrandissement ou simplement de modification de l’existant ; définir l’emplacement de tous les réseaux d’eau (idem pour le réseau électrique et de gaz) est capital.
  • La toiture : La durée de vie d’une toiture varie essentiellement en fonction de son entretien. Certaines toitures peuvent voir leur rénovation totale arriver au bout de 20 ans, quand certaines, bien entretenues n’auront pas été reprises depuis 40 ans. Observer simplement son état global, sa propreté, s’il manque des tuiles, l’état des gouttières / chenaux reste également toujours un bon indicateur. A noter que depuis quelques années, dans le cadre de la transition écologique, l’isolation des combles est devenue obligatoire en cas de rénovation de votre toiture, de nombreuses aides simples à obtenir existent pour accompagner ces travaux.
  • La façade : Dans notre élan d’inspection générale, focus sur les façades. Véritable « robe » pour la maison, une jolie façade tonne le ton d’un habitat accueillant. Repérer les éventuelles fissures et autres anomalies, d’en vérifier leur importance, dans le doute faire appel à un professionnel. Certains cas peuvent engendrer des travaux conséquents dont il vaut mieux être conscient. Analyser la structure globale des fondations et du gros œuvre. Les modifications de murs porteurs – d’extension sont liés au squelette de la maison.
  • L’exposition : de quelle orientation bénéficie la maison ? L’ensoleillement, la luminosité vous convient-elle ? On appréciera le plus souvent une exposition Sud pour les pièces de vie par exemple. Une boussole vous renseignera rapidement. En été ou en hiver, temps de pluie ou grand soleil, y-a-t-il un espace pour chaque situation ? Un coin d’ombre pour les périodes de grosses chaleurs ? Un point intéressant bien souvent négligé concerne les « vents ». La circulation de l’air joue aussi un rôle clef pour le confort général.
  • Le terrain : élément majeur quand on choisit sa future maison ! Sa surface, son orientation, sa nature (est-il majoritairement nu ou plutôt largement aménagé ?). Définissez la superficie que vous estimez pouvoir entretenir sans vous créer trop de difficulté. Certains jardins / extérieurs sont à couper le souffle ; les heures d’entretiens également ! Les limites de propriétés sont-elles clairement établies ? A qui appartiennent les clôtures ? Y-a-t-il des servitudes avec un voisin ? Faites-vous partie d’une copropriété horizontale ? Toutes ces questions sont à poser.

4 – L’intérieur :

Exercice identique, décortiquons maintenant son intérieur.

  • Agencement : s’il existe, demander le plan. Comprendre l’agencement général et s’y projeter. Y-a-t-il le nombre de pièce dont vous avez besoin ? Les volumes conviennent-ils ? La superficie n’est pas toujours en adéquation avec le ressenti. La petitesse des pièces, leur enfilade, la hauteur de plafond font parfois passer une maison qui affiche 120 m² pour beaucoup plus petit. L’emplacement des fenêtres / baies vitrées, nombre de pièces d’eau, de WC, espace de rangement, distribution des pièces, bref ! La maison possède telle le confort espéré?
  • L’état général : La maison est-elle saine ? Murs – plafonds – sols sont autant d’indices pour juger si l’habitation n’affiche pas d’anomalies. Fissures, traces d’humidités, noirceurs, état des menuiseries sont à observer. Astuce simple pour l’humidité, toucher les murs. La circulation de l’air est là aussi importante. Chaque pièce d’eau possède-t-elle une fenêtre ? Ou au minimum un système de VMC efficace ? La conception de la maison fait beaucoup sur sa capacité à vieillir sereinement.
  • Les aspects techniques : En nous appuyant sur le dossier technique des diagnostics obligatoires à présenter lors d’une vente immobilière, nous pouvons évaluer la qualité des équipements de la maison. Electricité aux normes ? Installation de Gaz conforme ? Le rapport sur la présence de plomb, termite, d’amiante, ainsi que les risques naturelles et technologique sont à étudier. Votre maison devra être chauffée, être alimentée en eau et en électricité, avoir une connaissance poussée de son système de chauffage, de production d’eau chaude, de ces différents équipements : climatisation, domotique est indispensable.

Notre connaissance des lieux nous amène à 2 scénarios possibles :

  • La maison est saine, bien entretenue, en parfaite conditions pour un emménagement immédiat
  • La maison nécessite des travaux.

Nous vous invitons à consulter notre article « Comment bien gérer ses travaux de rénovation » pour vous lancer efficacement dans les travaux de votre futur logement !

5 – L’environnement

Nombreux sont les aspects à prendre en compte ! Comment est gérée la collecte des ordures ménagères ? Suis-je raccordable pour installer la fibre ? Quel est le rapport avec le voisinage ? Le vis-à-vis nuira-t-il à votre intimité ? L’accès à la maison est très important, puis je me garer devant par exemple ? Le portail est-il automatique ou manuel ? La séparation entre la propriété privée et la voie publique est-elle claire ? Le terrain situé devant votre futur jardin est-il constructible ? Si oui, y-a-t-il déjà un projet de construction ? Soyez vigilant sur l’environnement proche, y-a-t-il des nuisances ? Une voie ferrée ? Est-ce un quartier résidentiel ou plus commerçant ? Les commerces sont-ils d’ailleurs accessibles facilement à pied ? Pour finir étudier les différents axes routiers est toujours une bonne idée, notamment vos futurs trajets quotidiens.

6 – Négocier et conclure :

Une fois la visite terminée, engager une conversation franche avec l’agent immobilier ou le propriétaire ; soulever les points et interrogations qu’il vous reste. Aborder la question du délai, faut-il au propriétaire du temps pour déménager ? Il arrive que les vendeurs présentent leur bien sur le marché immobilier avec un minimum de 6 mois d’attente pour diverses raisons ; est-ce compatible avec votre planning ?

Vous avez récolté de nombreuses informations concernant le bien immobilier qui vous intéresse ; ayez toujours un temps de réflexion pour valider ou non votre intérêt. L’agent immobilier aura une vision objective du prix affiché. Le prix demandé est-il cohérent ? Trop élevé ou au contraire c’est bien le prix marché ? Les maisons sont en générales plus complexes à estimer qu’un appartement ; on trouve plus de critères à étudier. Cela peut déstabiliser certains acquéreurs qui auront plus de mal à s’y retrouver. Couramment, dans la même rue, on peut trouver 2 maisons en vente, la 1ère affichée à 550 000 € entièrement rénovée avec gout et modernité et la 2nd affichera « seulement » un prix demandé de 350 000 €, mais sera difficilement habitable dans l’état. A la différence d’un appartement en copropriété, vous assumerez seul 100 % des dépenses tel que la toiture, façade etc. Les prix des maisons varieront beaucoup plus selon ces aspects qu’un appartement.

Bien négocier le prix d’achat demande une compréhension de l’offre et de la demande sur le secteur précis recherché. Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves ? Dans le quartier tant recherché ? Dans LA rue que vous souhaitiez ? Soyons objectif, si le prix affiché est pleinement justifié vous aurez du mal à faire baisser le prix. La négociation est souvent présentée comme un art commercial. En vérité, sans arguments valables, négocier un bien immobilier dont le prix est le bon…Ce n’est pas gagné ! Qui ne demande rien…n’a rien, tenter la négociation est toujours possible ; attention cependant à ne pas froisser le vendeur qui pourrait préférer d’autres acquéreurs plus généreux.

Dans un cas où le secteur est moins prisé, ou encore si la maison nécessite de gros travaux, il est préférable de chiffrer précisément leur montant. En cas de travaux la négociation est souvent nécessaire ; le prix demandé reste cohérent mais n’est clairement pas justifié compte tenu des travaux. Le vendeur qui sous-estime le montant des travaux à réaliser ne le reflètera pas objectivement dans son prix demandé.

Le travail de l’agent immobilier est de vous apporter la vision objective de la situation ; il saura quand et comment aborder la question du prix.

Votre réflexion terminée, vous avez réalisé une offre d’achat qui a été acceptée ! Félicitations ! Direction l’office notarial pour la signature du compromis de vente. Quelques semaines plus tard, vous voilà enfin propriétaire de votre superbe nouvelle maison ! Profitez en bien petits veinards !

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5 Raisons de confier votre projet immobilier à un professionnel

Dans un marché très dynamique où plus d’1 million de biens immobiliers sont affichés en vente chaque année en France. Dont en moyenne 80-85 % sont commercialisés par des professionnels.

Comment les agents immobiliers ont su accroître leur part de marché ?

Paradoxalement, le niveau de connaissance générale en immobilier a augmenté significativement à l’échelle nationale. Les émissions de télés portées sur l’immobilier, la multiplication de réseaux d’agents indépendants, le bon nombre de Blog spécialisé dont nous faisons partie 😉 ont permis la transmission d’une part importante de connaissance immobilière. Une chose nouvelle depuis maintenant quelques années, les français adorent l’immobilier ! Ils investissent plus facilement dans la pierre et n’hésite plus à multiplier les opérations.

Bref, les français comprennent plutôt bien le marché et en arrive à la conclusion qui nous intéresse : ils optent pour la plupart vers une aide professionnelle. Pourquoi ?

Dans un marché en constante évolution, bien s’entourer lorsqu’on est vendeur de son appartement ou de sa maison est essentiel ! Les dossiers administratifs s’épaississent années après années, la transparence est de rigueur. Mettre en valeur son bien, choisir les bons supports de communications, sélection et gestion des futures visites sont autant d’arguments décortiqués ci-dessous.

1 – Obtenez une estimation exacte gratuitement

Aujourd’hui qui oserait facturer l’estimation de votre bien ? Les professionnels de l’immobilier l’ont bien compris : l’estimation de votre bien peut être le point de départ d’une future commission. Cette étape est probablement la plus importante. L’agent immobilier connait le marché, chaque jour, depuis des années ses connaissances se sont enrichies et permet de vous transmettre l’estimation exact de votre propriété. Appuyé par différentes bases de données (réseaux, privé, notaire), il a une vision objective, précise et actuelle de l’état du marché immobilier. Attention à ne pas tomber sur des cas de sur ou sous-estimation de votre bien. Bien choisir son agent reste la principale difficulté. Toutefois, les recommandations d’ami, de proche, de la famille sont une source sérieuse de futur affaire pour l’agent immobilier ; il aura à cœur et tout intérêt à vous satisfaire totalement dans votre projet.

2 – Préparation pointue du dossier de vente

La liste des documents obligatoires lors d’une vente immobilière sont nombreux. L’agent immobilier connait son métier. Ses réflexes sont devenus automatiques et il connait l’importance d’un dossier bien préparé. Diagnostics à jour, dernier PV d’assemblée générale, titre de propriété, carnet d’entretien de l’immeuble, dernière taxe foncière, dernier appel de charges sont autant d’éléments à réunir avant la mise en vente. Il existe tellement de cas où après une visite, de simple questions ne trouvent pas de réponses immédiate faute d’avoir préparé un dossier complet. Votre bien est loué ? Tous les éléments sont-ils disponibles ? Bail, montant des charges récupérables, loyers à jour, état des lieux d’entrée ? Votre logement est-il conventionné ? Toutes les informations sont précieuses pour nos futurs acquéreurs. Question planning, êtes-vous prêt à vendre ? Ou bien vous attendez la livraison de votre future maison encore en construction ? En résumé, le dossier devra refléter la totalité des informations clefs liées à la vente. L’agent immobilier saura le constituer et comment bien le présenter.

3 – Multipliez vos chances de vendre

  • Présentation de votre bien sur des supports professionnels. L’agent immobilier contrairement à un particulier dispose de la totalité des moyens de communications. Site Internet spécialisé en immobilier – Bases de données des agences sont déjà à eux seuls une source massive de contacts et donc de futurs acheteurs. Bien souvent les agents d’un même secteur se connaissent et travaillent en inter-agences. De nombreux réseaux locaux existent et permette une large visibilité de votre bien. Vous conservez un interlocuteur privilégié qui jugera des actions pertinentes et personnalisées qu’il convient de mener.
  • Réalisation de visites virtuelles. Outil actuellement en développement massif, développement accéléré dû en partie au confinement. Ce procédé permet une véritable immersion dans l’habitat, tout cela à distance. L’utilisation plus fréquente de cet outil a permis une baisse considérable de son coût ; les agents immobiliers n’hésitent plus à le proposer (mandat exclusif le plus souvent).
  • Publication sur les réseaux sociaux. Les nouveaux « Marketplace » présents sur les différents réseaux sociaux sont devenus incontournables. Nous passons de plus en plus de temps sur nos smartphones, logique que les actions commerciales aient suivis le mouvement.
  • Photos HD. Quoi de plus parlant qu’une belle photo de votre séjour / cuisine ? Basique mais souvent mal exploitée, la mise en valeur commence par des photos de qualités. Les agents immobiliers sont aujourd’hui bien équipés et propose des clichés proche d’une qualité de celle d’un photographe professionnel.
  • Géolocalisation. Très pratique, les nouvelles technologies ont encore une fois permis une avancée considérable avec ce service. Bien utilisé, cet outil permet de localiser facilement le bien immobilier. Cela permet à distance de pouvoir « se balader » dans l’environnement proche du bien. La présence sur le web est devenue quasi obligatoire pour vendre son bien et parmi la quantité importante de bien sur le marché, pouvoir situer l’adresse du bien fera gagner beaucoup de temps à nos futurs acquéreurs.

L’argument principal de passer par un professionnel pour multiplier les chances de vendre votre bien ? Vous l’aurez compris : l’agent immobilier mettra tous ses moyens en œuvre pour vendre ! Ses honoraires ne seront dû qu’en cas de succès ; il prendra à sa charge la totalité des coûts de communications, qu’il vende ou non ! Ne vous privez donc pas d’un accompagnement complet et moderne.

4 – Votre temps est précieux

L’agent immobilier organisera l’ensembles des rendez-vous nécessaire à votre projet. Il pourra vous faire bénéficier de ses rapports privilégiés avec ses partenaires, notaires et diagnostiqueurs par exemple. Il sélectionnera les acquéreurs potentiels afin de limiter les visites inutiles, vérifiera entre autre leur capacité de financement. Il se chargera de promouvoir votre bien tout en gérant les appels, les demandes d’informations. Maitrisant parfaitement le dossier il répondra précisément à tous les questions des futurs acheteurs.

Vous bénéficierez de retours réguliers et précis de l’état d’avancement du dossier. La stratégie de commercialisation porte-t-elle ses fruits ? Les retours sont-ils constructifs ? Comment est perçu le prix ?

En optant pour la solution professionnelle, l’agent immobilier vous accompagne tout au long du processus de vente. La gestion des contacts, des visites et la relation particulière établie avec nos futurs acquéreurs vous garantisse une vraie tranquillité, vous avancerez en pleine confiance !

5 – Sécurité de la transaction

A proprement parlé, vendre ou acheter un bien immobilier n’est pas compliqué. On visite, on négocie, on signe ! Nous avons toutefois pu constater que ce n’est pas si simple. L’encadrement juridique d’une vente immobilière est lourd. Plutôt normal quand on considère les montants engagés. La rédaction d’un « compromis de vente » n’est pas évident pour les non-professionnels, véritable contrat, il sera réalisé dans les règles par l’agent ou chez le notaire. Les vices cachés, le non-respect de certaines conditions ou obligations peuvent avoir de lourdes conséquences ; bonne nouvelle : c’est le professionnel qui sera pointé du doigt. Vous ne prenez aucun risque ; les professionnels disposent obligatoirement d’assurance pour exercer leur métier ; ils seront les seuls responsables si la situation venait à se compliquer. Ayant bien compris leur responsabilité, les agents immobiliers (les plus sérieux) s’entourent de juristes, de notaires, sont formés aux nouvelles règles et lois en vigueur.

L’agent immobilier suivra la totalité du dossier. Une fois qu’il vous aura soumis une offre d’acheteurs sérieux, il organisera les étapes jusqu’à la vente définitive. Sa collaboration avec le notaire facilitera son travail et sécurisera parfaitement la vente de votre bien immobilier.

Bien estimer votre bien immobilier ? Bénéficiez d’un appui professionnel ? Utiliser les moyens de communication derniers cris ? Confort et sécurité ? Quelles sont les arguments qui vous ont le plus séduit ? N’hésitez pas à laisser votre avis en commentaire 🙂

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Chasseur d’appartements : Les points clefs du mandat de recherche

Objectifs ? Intérêts ? Fonctionnement ? Coût ? On vous dit tout sur le mandat de recherche !

Définition :

A l’inverse d’un propriétaire qui confie la vente de son bien à un professionnel immobilier en signant un mandat de vente ; le mandat de recherche est signé entre l’acquéreur qui devient « le mandant » et l’agent immobilier qui sera « le mandataire », le futur acheteur confie directement la recherche de sa future acquisition au professionnel de son choix. En d’autre terme, avec un mandat de recherche, l’agent immobilier travaillera de manière privilégié avec son acheteur plutôt qu’avec les différents propriétaires vendeurs. Véritable contrat d’un nouveau genre, le mandat de recherche commence à se faire une place importante dans le processus d’acquisition immobilière.

Objectif : Trouver le bien idéal ! Comment s’y prendre ?

  • Découvrir et définir vos besoins : l’agent immobilier dressera la liste de vos critères, de vos envies. Il devra cerner au maximum vos attentes afin de dénicher la perle rare.
  • Analyser votre capacité financière : partir à l’assaut sans avoir au préalable étudié votre pouvoir d’achat immobilier serait une erreur. Connaitre sa capacité d’emprunt est fondamental. Cela ne veut pas pour autant dire que vous emprunterez plus que prévu. Les agents immobiliers sont d’ailleurs souvent en relation avec banques et courtiers, et peuvent également vous accompagner pour monter votre dossier bancaire.
  • Analyse du marché immobilier local : vos espérances sont-elles réalistes ? Match-t-elles avec votre budget ? Le secteur désiré est-il dans vos moyens ou au contraire, il faudra vous éloigner du quartier choisi ? L’agent immobilier vous aidera à y voir plus clair.

L’objectif principal sera donc de satisfaire pleinement votre recherche immobilière. L’agent immobilier aura une vision exacte de vos attentes et concentrera ses efforts pour trouver le bien qui correspond véritablement à vos attentes.

Intérêts : Pourquoi le mandat de recherche est-il efficace ?

  • Un professionnel spécialisé en transactions immobilières s’occupe de votre recherche : l’agent immobilier c’est son métier de trouver, visiter, estimer, vendre des biens immobiliers. Qui de mieux placer pour trouver le bien qui vous correspond ? Expert de son secteur, il connait parfaitement le marché immobilier. Ses connaissances, son expérience seront de grands atouts.
  • L’agent immobilier défendra vos intérêts : habitué à ménager ses contacts vendeurs, il pourra se montrer plus agressif dans son approche et mettra en avant votre sérieux. Il renversera le rapport de force habituel. Vous prenez le pouvoir ! Si votre dossier bancaire bénéficie en amont d’un accord de principe, vous devenez l’acquéreur parfait pour n’importe quel vendeur et l’agent immobilier le sait bien.
  • Une offre immobilière élargie : d’ordinaire pour acheter, les acquéreurs sont confrontés aux biens immobiliers disponibles sur le marché « classique » : site web spécialisé ou directement en agence immobilière. Avec le mandat de recherche, la totalité des biens immobiliers sont à votre porté. De nombreuses affaires sont conclues hors réseaux classiques, passer par un mandat de recherche vous offre cette nouvelle voie d’acquisition.
  • Un gain de temps précieux : généralement l’agent immobilier étudiera des dizaines d’offres avant de sélectionner uniquement les plus intéressantes. Son travail sera de vous faire gagner du temps ! Il visitera pour vous certains biens qui semblaient correspondre, mais auxquels il ne donnera pas suite à cause des critères convenus dans votre contrat. Il mettra de côté tous les biens qui présentent des aspects rédhibitoires pour vous. Il ne vous présentera que des biens qui vise dans le mille !
  • En cas de succès l’agent immobilier percevra une commission : quoi de plus motivant pour un professionnel que de pouvoir conclure une vente ? Conscient qu’avec un mandat de recherche, son travail s’il est bien mené devrait dans la majorité des cas aboutir à une signature, il mettra toutes les chances de son côté pour y parvenir.

Fonctionnement : Comment les agents immobiliers procèdent-ils ?

  • En signant un mandat de recherche avec un professionnel de l’immobilier, vous lui donnez la possibilité de prospecter l’ensemble du marché : particulier, agences immobilières, indépendants, notaires. Il ne laissera rien passer. L’agent immobilier pourra même soumettre l’intérêt que vous portez sur un bien, même si celui-ci n’est pas en vente. De nombreux propriétaires pensent en effet à vendre mais n’en font pas pour autant toujours la démarche. Si aucun bien présent sur le marché ne correspond à vos critères, le plus souvent c’est l’emplacement du bien qui peut être compliqué à obtenir ; prospecter le secteur souhaité et approcher les propriétaires deviendra un gros atout.
  • L’agent immobilier va donc véritablement éplucher le marché pour trouver le bien qu’il vous convient. Il va étudier des dizaines de biens pour sélectionner ceux qui vous intéresseront réellement. Ses retours réguliers vous permettront d’avoir la vision actuelle du marché immobilier de votre recherche. Une fois un ou plusieurs biens immobiliers trouvés, l’agent organisera les visites habituelles, il aura pris connaissance de l’ensemble des éléments capitaux et saura répondre à vos interrogations sur le bien visité.
  • Négocier : L’appartement de rêve enfin trouvé, il s’agit maintenant de bien négocier. Vous avez de la chance, l’agent immobilier excelle dans ce domaine. Compte tenu de l’ensemble des éléments : secteur, surface, état, votre professionnel connait parfaitement les marges de manœuvres. Ne nous voilons pas la face, plus votre dossier bancaire sera béton, plus vous donnez du sens à la négociation. Fin 2019 les banques recevaient des consignes de durcissement des conditions d’obtentions de prêts immobiliers ; ajouter le COVID-19, les banques sont devenues plus regardantes. Les vendeurs le savent bien, d’où l’importance d’avoir préparé son dossier en amont. Rassurer et démontrer son sérieux font souvent mouches pour aider à rogner sur le prix de vente.
  • Accompagnement jusqu’à signature de l’acte authentique : comme pour toutes transactions immobilières classiques, l’agent immobilier préparera avec le notaire le rendez-vous de signature du compromis de vente. Il suivra le dossier et pourra également vous apporter conseils sur les points liés à votre achat (travaux éventuels, financement, déménagement etc.) Il fera le lien avec les vendeurs et notaires jusqu’à la signature définitive.

Coût : combien ce service est facturé ?

Les honoraires de transaction sont clairement établis lors de la signature du mandat de recherche. Ils seront généralement moins coûteux que les honoraires de transactions « classiques ». Les professionnels vont « dépenser » beaucoup de temps mais moins d’argent. Ils éviteront principalement les frais de communications habituellement utilisés avec un mandat de vente et logiquement le montant des honoraires baisseront en conséquences.

Information capital : les honoraires de transaction sont uniquement dus en cas de succès de la recherche, et une fois la signature définitive réalisée. Vous pouvez donc signer un mandat de recherche et si la démarche n’aboutit pas, vous ne devez rien au professionnel sollicité.

Pourquoi s’en priver ? N’hésitez plus à mandater un professionnel !

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Maison : Comment bien gérer ses travaux de rénovation en 4 étapes :

Heureux propriétaire de votre nouvelle maison, vous devez maintenant la rénover complètement ? Acquérir une maison avec travaux présente certains avantages à condition d’avoir bien anticipé le chantier à venir. Prix d’achat attractif, possibilité d’aménager à son goût, définir les espaces, répartir les pièces comme on le souhaite, sur le papier c’est plutôt excitant ! Toutefois pour éviter les mauvaises surprises, plusieurs étapes sont nécessaires pour mener à bien ce type de projet. Evidemment préparer ces étapes en réalisant une étude complète avant l’acquisition parait plus logique J Cet article s’adresse à tout futur acquéreur, non spécialise du bâtiment, à qui, gérer ses travaux demandera beaucoup d’énergie ! Pour les plus chanceux qui pourraient s’offrir les services d’architectes ou d’entreprises générales, c’est une option tout de suite séduisante si le budget suit.

1 – Rénover sa maison : quels postes de travaux ?

Cela peut sembler évident mais dans toute rénovation importante, il convient de hiérarchiser les postes de travaux. Du gros œuvre aux finitions la plupart du temps. Travailler sur plan reste la meilleure option pour figer les grandes étapes d’un chantier.

La démolition : incontournable passage afin de repartir sur une base saine ; la démolition peut être soumis à autorisation (permis de démolir), certains diagnostics peuvent aussi être nécessaires (Amiante et/ou Plomb). La plupart du temps, la démolition ne touchera pas la structure du bâtiment et il s’agira « simplement » de déshabiller le bâti actuel.

Le gros œuvre : désigne l’ossature d’un bâti. Solidité, stabilité doivent être au rendez-vous. Si des travaux de rénovation sont nécessaires pour ces postes, l’avis d’un professionnel du bâtiment est un minimum pour avancer sereinement. Murs porteurs – Toiture – Dalle – Charpente – Etanchéité – Assainissement doivent être inspectés. Vous envisagez également certains aménagements lourds : véranda – extension – élévation. Ces postes sont également à encadrer par des professionnels. Hormis quelques particuliers bien expérimentés ou très bien entourés, il est rare voir très rare de se lancer dans la surélévation d’une maison soi-même J

Définir ses besoins concernant le gros œuvre est donc essentiel et l’appui d’entreprises spécialisées sera quasi-obligatoire.

Le second œuvre : Menuiseries intérieurs / extérieurs – Electricité – Plomberie – Isolation phonique – Isolation thermique – Revêtements extérieurs. Tous ces postes sont à étudier.  Ces postes concernent la sécurité et le confort de votre logement. On trouve également des aspects de finitions qu’il convient de choisir en harmonie avec les finitions à venir.

Pour faciliter la modification des réseaux électrique et d’eaux, il est recommandé de définir vos attentes rapidement, en anticipant via le gros œuvre l’intégration de ces différents circuits. L’électricité est souvent réalisable sans avoir à toucher la structure, par contre concernant la plomberie, il convient de l’intégrer au gros œuvre. Si vous souhaitez créer un second WC par exemple, il faudra l’intégrer dès le départ.

Les finitions : Peintures – Sols – Murs – Plafonds – Cuisine – Salle de bains – Portes intérieurs etc. Les finitions sont nombreuses et habilleront la totalité de votre logement. Certains détails sont à choisir rapidement, tel que l’emplacement de la cuisine (problématique de réseaux d’eau) afin d’anticiper les besoins techniques en amont. La couleur des murs ou le type de sol peuvent attendre. Attention toutefois si vous souhaitez un chauffage au sol, là encore, l’anticiper est obligatoire.

En résumé, définir ses besoins n’est pas compliqué si vous avez une vision globale de votre projet. La plupart du temps, on trouve peu de gros œuvre, rénover une maison ne rime pas forcément avec une rénovation de « ruine » totale. Second œuvre et finition sont les postes les plus fréquents.

2 – Définir son budget

Mettre la main au portefeuille sera inévitable, bien s’y préparer reste la clef d’un chantier maîtrisé et réussi. Souvent tendance à sous-estimer leur coût, le montant nécessaire à l’exécution de la totalité des travaux envisagés peut varier selon plusieurs facteurs. Notre 1ère étape nous a aidé à dresser la liste des travaux nécessaires. Comment les chiffrer correctement ?

  • Demandez des devis : que l’on souhaite confier tout ou une partie de ses travaux à un professionnel, il est toujours conseillé de réaliser 2 à 3 devis. Vous aurez le détail des postes de travail, leur coût individuel et surtout vous bénéficierez des précieux conseils de professionnels du bâtiment.
  • Optimisez le nombre d’intervenant : économie d’échelle, pouvoir de négociation plus important, réduction des contrats à signer, réduction des intermédiaires et des interlocuteurs. Les entreprises tout corps d’état offrent un confort supplémentaire. Vous pourrez notamment négocier une enveloppe globale généralement moins onéreuse. Tout dépendra de l’ampleur du gros œuvre ; si les travaux ne concernent que peu la structure du bâti, il est possible de faire appel à un spécialiste uniquement pour 1 à 2 postes important.
  • Les aides à la rénovation : de nombreuses aides existent. Aides pour l’isolation, rénovation énergétique. A une époque où l’écologie est au centre de l’attention, l’Etat soutient cette transition qui passe en partie par l’amélioration énergétique de l’ensemble des logements. Vous trouverez toutes les aides possibles et disponibles sur le site du gouvernement: https://www.gouvernement.fr
  • Comment les financer ? 3 options existent :
  1. Vous avez la trésorerie pour réaliser vos travaux.
  2. Vous devez emprunter la somme nécessaire.
  3. Vous avez intégré le coût dans votre prêt immobilier lors de l’acquisition de votre maison.
  • Planifiez vos travaux : la facture sera peut-être salée selon l’importance des travaux réalisés. Vous pouvez échelonner sur plusieurs années certains postes. La piscine ou l’aménagement des combles pourrait attendre l’année prochaine. Habiter confortablement votre logement est l’objectif numéro 1 ! Si certains aménagements doivent attendre pour raison financière, attendez. Les travaux dans une maison… on sait quand ils commencent mais rarement quand ils seront totalement finis !

Budget et besoins définis, vos travaux sont-ils soumis à une réglementation particulière ?

3 – Permis de construire et autorisation légales

Seuls les travaux ne modifiant pas la structure existante ou l’aspect extérieur ne sont pas soumis à autorisation. Refaire sa salle de bains, repeindre le salon et les chambres, changer de cuisine par exemple. La logique veut que tout travaux qui engendre des modifications légères ou importantes soient soumis à réglementation particulière notamment pour garantir la sécurité et le confort de tous.

La déclaration préalable de travaux (DP) : la DP est une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l’extension d’un bâtiment existant, des travaux modifiant l’aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d’un bâtiment. La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d’urbanisme en vigueur.

Le permis de construire : c’est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Pour les bâtiments existants, des travaux d’extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux.

Consulter les services de l’urbanisme de votre commune est possible et fortement conseillé. Ce service dédié saura vous accompagner dans les démarches administratives. Prendre connaissance du P.L.U.I (plan local d’urbanisme intercommunal) vous donnera les règles d’urbanismes locales. Opter pour l’accompagnement d’un professionnel tel qu’un architecte reste tout à fait possible.

Vos autorisations en poche, prochaine étape ?

4 – Le choix des entreprises et la gestion du planning

2 options s’offrent à vous : vous choisissez de confier la totalité de l’ouvrage à une seule entreprise ou bien de confier plusieurs postes de travail à plusieurs sociétés. On peut également imaginer que vous réalisez vous-même certains travaux.

La 1ère option est souvent la bonne à condition de choisir l’entreprise adéquate. Votre projet est clair, budgétisé et autorisé. Vous avez l’avantage d’être un client sérieux et organisé. Vous avez obtenu plusieurs devis, vous les avez étudié et compris. Une entreprise capable d’un tel chantier par ses propres moyens aura des exemples de grosses rénovations à vous montrer, ils auront probablement des avis qu’il faudra consulter. Ses garanties en matière d’assurance notamment sa garantie décennale est obligatoire. Agents immobiliers, notaires ont un certain réseau dans ces domaines, n’hésitez pas non plus à les solliciter. L’entreprise retenue gérera la totalité du chantier. De la démolition à la réception des travaux, vous n’aurez qu’à suivre l’avancement des travaux. Garder à l’esprit qu’un chantier important ne sera pas réalisable du jour au lendemain selon le calendrier de l’entreprise. Cette option nécessite d’avoir le budget total à disposition, si ce n’est pas le cas la gestion sera différente, votre participation deviendra plus importante.

2nd option : je confie étape par étape les postes de travail. Vous pouvez faire appel à une entreprise de maçonnerie suivra le charpentier et les autres corps de métiers. Cette option présente l’avantage de choisir de véritables spécialistes pour chaque intervention. La gestion du planning prend alors tout son sens. Bien préparer les dates d’interventions de chaque équipe est fondamental. Pour cela, il vous faut décortiquer minutieusement toutes les étapes de votre chantier, car oui vous être devenus maître d’œuvre J

Il serait fâcheux de voir débarquer le plaquiste si les travaux de plomberie ne sont pas réalisés. Rappeler vous que les parties techniques sont toujours à anticiper. Les professionnels ont l’habitude, l’électricien par exemple sait que sa mission nécessitera plusieurs interventions selon l’avancement des travaux. Gros œuvre – second œuvre – finitions, c’est l’ordre classique d’un chantier. On commence par le maçon, on finit avec le cuisiniste.

Vous l’aurez compris, gérer soi-même son chantier demandera de l’organisation, du temps, et de l’argent ! S’y préparer est important, les travaux peuvent être une source de conflit, il peut arriver que le chantier prenne du retard ou demande un budget plus important. Le jeu en vaut pourtant la chandelle, votre maison vous ressemblera et vous comblera nous l’espérons de bonheur !

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Focus sur les 3 mandats de vente utilisées par les agences immobilières

Vendeur de votre bien immobilier, vous souhaitez confier sa vente à un professionnel de l’immobilier ?

Un « mandat de vente » c’est quoi ? Grâce à lui l’agent immobilier pourra officiellement commercialiser votre maison ou appartement. En droit, un mandat de vente est un contrat synallagmatique (ou bilatéral) ; les parties s’obligent réciproquement l’une envers l’autre. Exemple classique en vente immobilière : une partie (l’acquéreur) s’oblige à payer le prix à une seconde partie (le vendeur) en contrepartie du transfert de la propriété de la chose cédée (le bien immobilier vendu). Le mandat de vente en fait donc partie puisque qu’une partie (le vendeur) s’oblige à honorer le paiement des honoraires du professionnel (l’autre partie) si l’agent immobilier vend par ses moyens le bien immobilier confié. Dans tous les cas, les honoraires du professionnel ne seront perçus que le jour de la signature authentique chez le notaire ; lorsque la vente est définitivement passée.

Mandat de vente : quelles informations figurent dans le contrat ?

Il s’agit de rédiger le dit mandat en incluant obligatoirement les éléments suivants :

  • Identité complète de la personne physique ou morale qui vend le bien
  • Désignation précise du bien vendu, désignation identique à celle figurant sur le titre de propriété qui doit être transmis pour vérification à l’agent immobilier
  • Le prix du bien : net vendeur et honoraires TTC de transactions
  • Sa durée : généralement pour une durée irrévocable de 3 mois reconductibles par tacite reconduction par période d’1 mois. Le mandat de vente est valable 1 an, au-delà, il faudra selon la volonté de chaque partie, le refaire ou non.

Quels engagements ? – Avantages et Inconvénients : Voici les 3 mandats de ventes utilisés par les agences immobilières.

  • Le mandat simple de vente 

Il s’agit du mandat qui propose l’option la moins engageante pour le propriétaire vendeur. Vous confiez votre bien à un professionnel tout en gardant une liberté de mouvement. Vous pouvez confier votre bien à plusieurs agences ou indépendants, mais aussi le commercialiser et le vendre par vos propres moyens.

Chaque acquéreur potentiel qui visitera le bien aura généralement signer un bon de visite avec l’agent immobilier, il devra donc impérativement passer par ce même agent pour acheter le bien. Cette situation arrive fréquemment puisqu’avec un mandat simple de vente, l’acquéreur potentiel peut voir l’annonce du même bien proposé directement par le propriétaire. Le vendeur s’engage en signant le mandat à communiquer le nom de l’acquéreur et le prix de vente conclu.

Connaissant parfaitement ces situations, les professionnels de l’immobilier investissent généralement moins de moyens dans leurs actions commerciales. Il est généralement conseillé de limiter le nombre d’agence à qui vous confiez un mandat. Une sur-visibilité de votre annonce tend à le dévaloriser. Les acheteurs potentiels percevront votre bien souvent à tort comme ayant un problème.

  • Le mandat exclusif de vente

Vous donnez à travers ce mandat, l’exclusivité de sa commercialisation à un seul et unique intermédiaire de votre choix. Vous ne pouvez pas le confier à d’autres agences ni le proposer vous-même sur le marché. La durée d’engagement reste négociable mais généralement les 3 mois irrévocables sont l’usage standard.

L’agence immobilière mettre tous ses moyens en œuvre pour valoriser, commercialiser et donc vendre votre bien. Le professionnel n’hésitera pas à investir des sommes importantes pour mettre en avant votre bien : visite virtuelle – Photos HD – Multidiffusions etc.

Travaillant souvent en réseaux, l’agent immobilier pourra également proposer votre bien à ses confrères. Un avantage de poids, car une seule agence mandatée vous offre toutefois la possibilité de travailler avec plusieurs professionnels encadrés par l’agence choisi initialement.

La confiance, la transparence sont essentielles pour travailler en confiance avec le propriétaire vendeur. Le mandat exclusif quand l’agence est bien choisie vous donne accès au service le plus complet. Certains avantages comme la prise en charge par le professionnel du coût des diagnostics techniques immobiliers est également à considérer.

Pour tous les professionnels de l’immobilier, le mandat exclusif est synonyme de qualité.

  • Le mandat semi-exclusif de vente (ou mandat partenaire)

Mandat intermédiaire. Il propose un contrat adapté au propriétaire qui souhaite confier son bien uniquement à un seul professionnel tout en gardant la possibilité de vendre lui-même.  Vous ne pouvez confier qu’à un seul professionnel. C’est une exclusivité d’agence avec l’option vente en direct qui elle, est conservée par le propriétaire vendeur.

Les avantages se rapprochent de ceux du mandat exclusif pour le professionnel retenu ; il sera disposé à investir les moyens nécessaires à la bonne exécution de la mission qui lui a été confiée.

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