Décidé à acquérir un logement ? Vous hésitez entre un bien immobilier neuf ou un appartement / maison ancien(ne) ? Comment s’y retrouver ? Quels sont les avantages et inconvénients ?
Tout d’abord, définissons ce qui différencie l’ancien du neuf.
L’ancien : il s’agit de biens immobiliers, appartements ou maisons qui ont déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un transfert de propriété par son 1er propriétaire (vente, donation, succession). L’administration fiscale considère un bien ancien dès lors qu’il a plus de 5 ans et a déjà été revendu/ habité / loué. La vente d’un bien ancien est soumise au droit d’enregistrement.
Le neuf : d’une manière générale, on qualifiera un bien immobilier neuf lorsque celui-ci a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été ni habité ni loué. Il n’aura pas subi de transfert de propriété durant cette période. Généralement on achète ces biens immobiliers sur plan (VEFA), le promoteur peut également présenter des lots qu’il a déjà construits, mais pas encore vendus. La vente d’un bien neuf étant soumis à la TVA (20% ou 5,5% incluse dans le prix), les frais de notaires sont réduits.
1) Question de style :
L’ancien : hauts plafonds, ouvertures à la française, vieilles pierres, moulures, parquets, bel immeuble, les biens anciens ne manquent pas d’arguments pour susciter un vrai coup de cœur lors d’une visite. Souvent chargé d’histoire, si vous aimez l’architecture française, l’ancien vous charmera à coup sûr ! D’un style « classique » de l’époque Louis XIV, en passant par le style Empire du début 19ème puis au style Haussmannien, l’ancien représente une partie de l’âme française et fait partie de notre histoire.
Le neuf : l’accent sera porté sur les dernières normes et un confort d’habitation bien pensé. Lumineux et bien conçu, les biens neufs optimisent les surfaces au sol. Peu de place de perdu, les appartements sont fonctionnels. De plus en plus de programmes immobiliers neufs proposent des logements connectés, dans le neuf, on y vit dans son époque. On pourra leur reprocher leur manque de personnalisation bien que les promoteurs deviennent plus souples quant aux choix de certaines finitions. En résumé moins propices au coup de cœur, les programmes neufs séduisent avec des arguments plus « rationnels ».
2) Question de prix :
L’ancien : le marché de l’ancien fixe naturellement ses prix en fonction de l’offre et de la demande. Un écart moyen d’environ 20 % (sur une base de prix de marché) est constaté avec les prix du neuf. Toutefois, l’immobilier de luxe, de prestige peut s’avérer plus couteux que le neuf. Les prix sont fixés librement par les propriétaires vendeurs, la plupart sur la base d’estimations réalisées par les professionnels de l’immobilier. La négociation est possible, souvent si le bien présente des travaux de rénovation.
Le neuf : les grilles de prix des programmes immobiliers neufs proviennent d’étude de marché poussée de la part des promoteurs : prix d’acquisition des terrains, coût important des diverses assurances, coûts de constructions, coûts administratifs, taxes et impôts et bien sur la marge des entreprises définissent le prix de vente. On constate un écart moyen d’environ 20 % par rapport à l’ancien. Ajouter à cela des normes toujours plus strictes, des matériaux de plus en plus performant, une domotique moderne et plus coûteuse, l’écart devient logiquement justifié. Pour ces raisons, hormis quelques opérations « d’offres spéciales » sur un programme, les prix ne sont que très rarement négociables.
3) Les travaux :
L’ancien : nombreux sont les logements anciens où vous devrez passer par la case travaux après son acquisition. La problématique des travaux est large. Petits ? Moyens ? Gros ? Comment être sûr de bien chiffrer vos futurs aménagements ? Le plus raisonnable si vous n’avez aucune idée des montants nécessaires à leur exécution sera de réaliser des devis par des professionnels. On distingue dans un 1e temps les travaux de relooking, l’appartement est bien aménagé, les diagnostics sont bons, les fenêtres sont récentes, l’électricité est aux normes, toutefois, le logement n’est pas à votre gout. Les travaux ne seront pas trop coûteux pour en faire votre chez vous. Par contre si tout est à reprendre, la cuisine, la salle de bains, l’électricité, l’isolation, les plafonds, les huisseries, etc. Là, le budget peut décoller, en moyenne on comptera 1 000 € / m² pour une rénovation totale, sans forcément compter les mauvaises surprises que l’on pourrait découvrir. C’est pour ces raisons, qu’un bien immobilier rénové se vendra rapidement sur le marché de l’ancien, la demande est forte !
Le neuf : probablement un des avantages majeurs et un solide argument pour acheter un bien neuf. Pas de travaux ! La cuisine toutefois, reste généralement le seul poste que les promoteurs ne fournissent pas automatiquement. Certaines finitions sont proposées par les promoteurs, des déclinaisons d’ambiances sont souvent disponibles classique / authentique / moderne pour le futur propriétaire. Une personnalisation est toujours possible une fois le bien livré. Il n’est pas rare que les acquéreurs fassent quelques « travaux » de peintures pour se sentir définitivement chez eux. La résidence bénéficie des dernières normes en matière d’isolation et d’équipements. La garantie décennale donne une tranquillité sur d’éventuelles imperfections qui apparaitraient. En achetant un bien neuf, les 15/20 années qui suivent, on échappe à tous types de travaux, aussi bien intérieurs qu’extérieurs.
4) Emplacement géographique :
L’ancien : le rêve est permis ! il n’y a pas un quartier, une rue où il serait impossible de trouver la perle rare. Tout ce qui est déjà construit pourra être potentiellement un jour à la vente. Vos quartiers préférés n’attendent que vous ! Tout est vérifiable, le temps de vos futurs trajets quotidiens, la proximité des commerces, des transports en commun. Vous pouvez étudier facilement le secteur précis de votre futur logement. Les biens immobiliers se trouvent facilement dans les centres villes comme dans les secteur plus calmes. En bref, vous achèterez où vous le souhaitez.
Le neuf : à l’inverse de l’ancien, les programmes neufs dépendent des espaces encore disponibles, et plus on cherche proche des centres villes, plus la tâche peut s’avérer compliquée. Les terrains se font rares dans les milieux très urbanisés. Souvent les programmes de centre / hyper centre émergent au fil des opportunités d’ensemble immobilier acquis par les promoteurs. Il est plus courant de trouver ces programmes neufs à l’extérieur des centres villes, quartier émergeant ou dans des secteurs moins développés ou d’anciens espaces industriels / agricoles. Les transports en commun améliorent leur réseau en rapport avec l’arrivée de nouveaux bâtiments résidentiels. Les commerces peuvent mettre plus de temps à s’installer dans un environnement qui part de zéro ou presque. Un environnement plus calme est apprécié par les futurs propriétaires.
5) Les diagnostics du logement :
L’ancien : obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique, ils sont obligatoirement annexés à la promesse de vente. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Amiante, Electricité, Gaz, Plomb, DPE, Loi Carrez etc sont à étudier avant tout achat immobilier dans l’ancien. Ils peuvent mettre en avant d’importantes anomalies ou au contraire rassurer le futur acquéreur.
Le neuf : l’amiante, le plomb n’étant plus utilisés, le dossier de diagnostic technique est beaucoup plus « light » par conséquence dans le neuf. Toutefois, certains sont toujours obligatoires : le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’état des risques naturelles et technologiques, la Loi Carrez, les diagnostics termites pour les zones à risques ainsi que l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones concernées. Le diagnostic électrique n’est pas nécessaire vu que l’installation sera contrôlée et se doit d’être aux dernières normes. De plus les logements neufs bénéficient de normes garantissant le respect de la législation : norme thermique RT 2012, norme électriques NF C-15.100 et dans certains cas, les programmes mettent en avant des labels plus poussés comme le HPE (haute performance énergétique) voir le THPE (très haute performance énergétique). En moyenne les consommations énergétiques sont divisées par 3 et notées A ou B sur le DPE.
6) Les charges du logement :
L’ancien : les logements anciens sont plus énergivores ; l’isolation est ancienne, l’équipement l’est souvent également. De plus si l’entretien n’est pas bien réalisé, les coûts de remises à niveaux peuvent s’avérer très couteux. Cela se ressent sur les facture de charges de copropriété, pour les maisons c’est le même constat. Des travaux importants : réfection de toiture, façade, parties communes, entres autres, peuvent facilement engendrer des sommes importantes que l’on n’ a pas toujours anticipées. Ces travaux sont discutés en assemblée générale, généralement les gros travaux mettent plusieurs années à être votés.
Le neuf : équipement général, dernières normes en terme de constructions, les programmes neufs sont plus économes. Les logements sont bien isolés et l’équipement dernier cri assure une facture plus avantageuse. De plus, la résidence étant neuve, pas de gros travaux pendant au moins 10 ans. Là aussi le neuf marque un point important.
7) Acheter un plan ou acheter de l’existant :
L’ancien : vous pouvez visiter plusieurs fois le bien, vous vous projetterez facilement dans celui-ci. Vous achetez dans l’état et pouvez rénover/aménager/changer la distribution du logement presque comme vous le souhaitez. Vous connaitrez ses éventuels défauts, vous pourrez faire chiffrer d’éventuels travaux. La typologie des biens a évolué. Dans l’ancien, la distribution représente certains standards de l’époque, la distribution ne sera pas forcément optimisée. Toutefois on y trouve certains avantages par rapport au neuf : cuisine séparée, grand séjour, les volumes sont généralement plus grands. Par exemple, dans l’ancien, les surfaces d’un T2 sont en moyenne de 50/55 m² alors que dans le neuf on tourne plutôt autour de 40/45 m².
Le neuf : l’achat se fera presque uniquement sur plan. La commercialisation d’un nouveau programme neuf débute en moyenne 2 à 3 ans avant sa livraison. Il est rare qu’un lot reste disponible une fois le programme achevé. Il vous faudra donc vous projeter avec les éléments mis à disposition : plan de l’appartement, plan de masse, plan des étages, plaquette commerciale. Vous pourrez vous rendre sur place et découvrir la localisation exacte du programme. Pouvoir repérer avec exactitude l’emplacement de votre futur logement n’est pas forcément chose aisée. Le commercial pourra toutefois vous aider à situer ce futur logement. Les plans de masses notamment, sont d’une grande aide. Vous pourrez modifier certains éléments de votre appartement, les cloisons non-porteuses, le type de revêtement / leur couleur, sous réserve que le promoteur ait prévu des aménagements personnalisables (de plus en plus). Le logement respectera les normes handicapés et les standards de construction seront respectés. Peu ou plus de perte de surface, les logements sont maintenant très bien optimisés.
8) L’occupation du logement :
L’ancien : une fois le logement trouvé, négocié, vous passerez par la traditionnelle étape de la signature d’un compromis / promesse de vente. Cette signature officielle se fera en agence ou chez le notaire. Une fois les délais légaux passés et les documents réunis, vous pourrez acter définitivement cet achat. En moyenne, dans l’ancien on compte 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de la réitération authentique devant notaire. C’est donc assez rapide ! Le temps d’organiser votre déménagement et vous voilà chez vous.
Le neuf : acheter un logement neuf se fera avec patience ! En effet, si vous flashez sur un appartement issu d’un programme neuf, il vous faudra attendre sa livraison. Et cela peut durer un certain temps. Il faut en moyenne 3 ans pour que le programme aboutisse définitivement. Si vous êtes dans les 1ers acquéreurs, vous pouvez donc attendre longtemps votre logement. Toutefois l’attente sera récompensée, vous aurez pu choisir et réserver le logement qui vous plaisait le plus, sachant qu’évidemment, les lots les plus intéressants partent en 1er.
9) Les frais de notaire :
L’ancien : les frais de notaires sont composés à 85 % de taxes et d’impôts. Et oui, on pense souvent que le coût du notaire est élevé, certes, mais il joue principalement le percepteur pour l’état. Les frais de mutations dans l’ancien s’expriment en % du prix de vente de l’immeuble, compris entre 6 et 8 % du prix. Si vous achetez meublé ou en partie meublé, ces frais ne s’appliquent pas aux meubles / équipement du logement.
Le neuf : soumis à la TVA 20 % (ou 5,5 % dans certaines zones prioritaire des villes) que vous payez dans le prix global de l’appartement, vous bénéficiez des « frais de notaires réduits » compris entre 2 et 3% du prix du logement.
10) Le règlement de l’achat :
L’ancien : le paiement de votre nouvelle acquisition immobilière suit la voie la plus classique. Lors de la signature du compromis de vente, vous versez (ou pas) un acompte compris entre 0 et 10 % du prix de vente. En effet cet acompte n’a qu’une valeur « symbolique » et s’apparente à un « usage », rien ne vous oblige à le verser. Vous réglerez la totalité de l’acquisition (en paiement comptant ou via un prêt immobilier) le jour de la réitération authentique devant le notaire. C’est généralement la banque qui transfère la somme attendue sur le compte séquestre de l’étude notariale chargée du dossier. Vous devrez vous acquitter en plus du prix d’achat, des proratas de charges courantes et de la taxe foncière, éventuellement du montant du fond de travaux associé à votre compte « copropriétaire » s’il en possède un.
Le neuf : vous avez ici plusieurs options. Soit, vous avez les fonds pour cet achat et vous réglez le montant lors de la signature du contrat de vente, et vous attendez le jour de la livraison, soit, vous financez cette acquisition à l’aide d’un prêt bancaire. Avec un prêt bancaire, vous n’avez pas forcément les moyens à la fois de payer votre loyer et les mensualités de votre nouveau prêt immobilier. Les banques ont bien sûr l’habitude de ces dossiers et proposent généralement de démarrer le paiement des mensualités une fois le logement livré. Toutefois cette facilité bancaire a un coût, on parlera des frais intercalaires (liés principalement aux intérêts du prêt). Vous l’aurez compris, anticiper le financement d’un achat immobilier est toujours capital, d’autant plus dans le neuf.
11) Les aides à l’achat :
Le prêt à taux zéro (PTZ) et (PTZ +) : est un prêt comme son nom l’indique avec 0 intérêt sur une partie de la somme emprunté. Il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Pour en bénéficier dans l’ancien, il faudra réaliser au moins 25 % de travaux sur le prix d’achat du logement ancien ou le logement doit être conforme aux dernières normes en matière de DPE. Ce n’est pas toujours évident d’obtenir cette aide donc dans l’ancien.
Le prêt d’accession sociale (PAS) : c’est un type de prêt que les banques peuvent proposer si la banque dispose d’une convention avec l’état. Il s’agit d’aider les revenus modestes à accéder à la propriété de leur résidence principale uniquement. Les taux d’intérêt sont plafonnés et il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Valable pour l’ancien comme pour le neuf.
Le prêt social location-accession (PLSA) : certains lots d’un programme peuvent s’inscrire dans un plan de mixité sociale encouragé par l’état pour l’accession à la propriété des modestes et modestes moyens. Les prix de vente peuvent être encadrés et certaines conditions doivent être respectées pour acheter un bien dans ce type de programme.
Il existe d’autres aides comme par exemple le prêt 1 % entreprise pour tous les salariés d’une entreprise de plus de 20 personnes.
L’ANAH propose pour les très modestes et modestes, des aides aux travaux d’amélioration de l’habitat : www.anah.fr pour en savoir plus.
12) Les garanties légales :
L’ancien : hormis la garantie des vices cachées, vous achetez dans l’état. En effet, on considère que vous avez visité le bien et que vous achetez en connaissance de cause. Si le lave-linge vendu avec l’appartement tombe en panne, le changement sera de votre poche. De même si les fenêtres en simple vitrage sont source de mauvaise isolation en particulier l’hiver, le changement sera à votre charge. Les vices cachés sont plutôt compliqués à prouver, puisqu’il vous faudra prouver que l’on a sciemment dissimulé ce vice. Vous ne pourrez pas prétendre par exemple que la toiture est à refaire puisqu’elle visible et rien ne vous a empêché de le constater.
Le neuf : gros avantage dans un achat neuf. Vous bénéficiez d’une protection maximale. Le contrat VEFA vous certifie la livraison d’un bien conforme à l’achat effectué. La garantie décennale vous protège 10 ans des éventuelles anomalies qui pourraient apparaitre. La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que si le promoteur faisait par exemple faillite, les sommes sont assurées et vous serez pleinement dédommagés. Des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement complète votre protection. L’assurance dommage-ouvrage couvre les frais d’éventuels travaux ou de remboursement. Ces assurances sont obligatoires.
13) Choisir son syndicat :
L’ancien : vous achetez un bien où le syndic de copropriété (privé ou bénévole) sera déjà présent. Libre à vous et aux copropriétaires d’en changer au fil des années si les copropriétaires en expriment le souhait.
Le neuf : le 1er syndic communément appelé « syndic provisoire » sera nommé généralement par le promoteur une fois le 1er lot livré en accord avec les copropriétaires. La copropriété commence à exister quand les bâtiments sont bâtis. Les promoteurs ont leurs habitudes, il est de bon ton de demander une mise en concurrence lors de la 1ère assemblée, toutefois le choix du 1er syndic sera celui du promoteur dans tous les cas. Rien ne vous empêchera dans le futur d’en changer.
14) La revente du bien immobilier :
L’ancien : vous pouvez revendre dès le lendemain de votre acquisition. Hormis une levée d’hypothèque que votre banque devra accepter, rien ne vous empêche de revendre votre propriété. Est-ce rentable ? C’est une autre question : on considère qu’il faudra 5 ans pour amortir son achat en terme de dépenses. En incluant les frais à la vente (diagnostics, frais de notaire à l’achat, frais de remboursement anticipé etc.), 5 ans est la moyenne pour retomber sur vos pattes.
Le neuf : vous pouvez revendre là également votre propriété. Toutefois selon le mode d’acquisition et de financement obtenu, vous pouvez vous exposer à des frais importants. Par exemple vous achetez un appartement en dispositif LOI PINEL et souhaitez le revendre après seulement 2 ans, vous devrez rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenue pendant la période de possession. Certains prêts sociaux / conventionnés prévoient des sanctions financières dissuasives, qui ont pour objectif de « combattre » la spéculation immobilière issue d’avantages sociaux ayant pour but l’accession à la propriété des plus modestes.
Nous espérons que vous avez maintenant tous les éléments pour orienter votre recherche de biens immobiliers !
Ancien ou programme neuf : n’hésitez pas à nous contacter pour échanger ensemble sur votre projet immobilier !
contact@groupe-rdimmo.fr
04 58 39 00 35
Apprenez Les Points Essentiels Pour Avoir Un Logement Économe
Un logement économe en énergie permet de faire baisser la facture énergétique annuelle et de vivre dans une habitation confortable. Découvrez comment y arriver ?
Comment avoir un logement économe ?
30 millions de logements de type BBC (bâtiment basse consommation) d’ici 2050.
500 000 rénovations énergétiques annuelles.
Voici certains des objectifs que la France et ses habitants s’engagent à atteindre via la lutte pour la croissance verte du pays. (source)
Cette transition énergétique est nécessaire et ambitieuse.
C’est un fait. En France, de nombreux ménages souffrent encore du froid en hiver et du chaud en été. Leurs frais en énergie, surtout l’hiver, sont une part importante de leur budget annuel.
La qualité énergétique initiale d’un logement influe donc fortement sur la performance économique de ce dernier. C’est pourquoi, lorsqu’il est question d’achat immobilier, les Français souhaitent acquérir un logement économe, donc faible en consommation d’énergie.
Que cela soit pour un achat ou une rénovation, il est important d’étudier les besoins en énergie de votre (future) propriété immobilière.
Dans chacun de ces deux cas, il faut effectuer les travaux de construction ou de rénovation nécessaires à un logement plus économe.
Notre question du jour est donc la suivante : comment avoir un logement économe ? C’est ce que nous vous expliquons, dans la suite de cet article.
Qu’est-ce qu’un logement économe ?
Un logement économe est une habitation durable et respectueuse de l’environnement. Il dépense peu en énergie et lutte contre le réchauffement climatique en émettant moins de gaz à effet de serre (CO2).
La plupart des nouvelles habitations sont des logements économes, de catégorie A ou B au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Ces propriétés ont l’avantage d’être très bien isolées.
Par conséquent, elles nécessitent très peu d’énergie pour être chauffées ou ventilées.
Leur prix d’achat est certes un peu plus élevé, mais cela en vaut la peine lorsque l’on voit le résultat final sur la facture énergétique annuelle.
Dans le cas d’un logement existant, il est toujours intéressant d’effectuer des travaux énergétiques qui rendent la maison ou l’appartement plus écologique. Surtout dans le cas des “passoires énergétiques” : des bâtiments classés F ou G sur l’échelle DPE.
Points importants pour un logement économe en énergie
Il y a des étapes à ne pas rater pour rendre une maison ou un appartement moins énergivore. L’objectif, dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une rénovation, est de faire baisser le DPE et le GES (Gaz à Effet de Serre) au maximum.
Pour rappel, le DPE calcule la consommation annuelle d’énergie du bien pour chauffer l’habitation et l’eau. Le GES, quant à lui, informe de la quantité annuelle de CO2 produite par mètre carré pour le chauffage et l’eau chaude.
Vous l’avez compris : plus le DPE et le GES sont bas, plus économe est le logement.
L’isolation : l’étape clé d’un logement qui se veut économe
L’isolation thermique assure, sans aucun doute, un confort et une consommation d’énergie moindre dans un habitat durable.
Isolation des combles :
La mise en place d’isolation au niveau de la toiture et de l’espace situé juste en dessous du toit de la maison est la première action à effectuer en cas de rénovation ou de nouvelle construction. C’est en effet depuis cet endroit que la chaleur du logement s’envole.
Installer un isolant de type laine de verre sous la charpente est la meilleure solution pour isoler cette partie du bâtiment.
Isolation des murs, sols et sous-sol :
Pour éviter les déperditions thermiques, il est idéal de renforcer l’isolation globale de l’habitation. On travaille donc aussi au niveau des murs. Généralement, l’isolation se fait depuis l’extérieur des murs, mais dans certains cas, elle peut aussi se faire par l’intérieur.
Selon l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), les sols sont à la base de 10 % de déperdition de chaleur.
Une bonne isolation des sols et de la cave permet d’obtenir un logement proposant un meilleur rendement énergétique.
Le système de ventilation : nécessaire pour l’aération du logement
Pourquoi gaspiller de l’argent a bien isoler un logement s’il faut ouvrir les fenêtres pour l’aérer ?
Une bonne ventilation permet entre autres :
Deux systèmes de ventilation performants, à double flux, sont actuellement proposés sur le marché.
Le système de ventilation naturelle basé sur des grilles d’aération laissant entrer l’air extérieur et évacuant l’air pollué.
Le système VMC (ventilation mécanique contrôlée), qui extrait l’air intérieur vicié, et insuffle l’air extérieur.
Mise en place de vitrages isolants : adieu au froid et au chaud
La rénovation des fenêtres et portes empêche au froid d’entrer en hiver et permet au frais de rester en été. Actuellement, les possibilités avec ce type d’isolation sont larges : double vitrage, triple vitrage, vitrage à haut rendement.
Ce genre d’installation permet de faire diminuer la facture de chauffage et de réaliser des économies d’énergie de l’ordre de 10 à 15 %.
Panneaux solaires ou chauffage peu énergivore
On oublie les vieilles chaudières et les radiateurs électriques !
Le chauffage actuel doit peu consommer et peu polluer.
Il est important de se tourner vers l’énergie renouvelable avec des solutions économiques et écologiques. Citons par exemple :
Economiser l’eau et l’énergie : un geste essentiel pour l’avenir !
La récupération de l’eau de pluie et l’installation de robinets réducteurs de débit sont des actes essentiels pour un logement encore plus économe.
Quelle que soit la classification DPE de l’habitation, il est nécessaire de passer à un système d’éclairage peu demandeur en énergie tel que les lampes LED et les ampoules économiques. Cela permet de réaliser facilement une importante économie d’énergie.
OUI à un logement économe
Le logement économe a l’avantage d’aussi proposer des matériaux respectueux pour la santé. Les matériaux dangereux, intégrant des composés organiques volatils, disparaissent des nouvelles constructions.
En bref, il est très intéressant et essentiel de vouloir construire un bien économe.
Rénover un bien existant permet de le valoriser et de réaliser d’importantes économies énergétiques. De plus, si nous prenons le cas d’un logement énergivore de catégorie E construit avant 1979, des aides à la rénovation énergétique ou une déduction fiscale sont proposées. (source)
Le retour sur investissement est donc certain et l’économie effectuée, importante.
Comparatif Immobilier : L’Ancien VS Le Neuf
Décidé à acquérir un logement ? Vous hésitez entre un bien immobilier neuf ou un appartement / maison ancien(ne) ? Comment s’y retrouver ? Quels sont les avantages et inconvénients ?
Tout d’abord, définissons ce qui différencie l’ancien du neuf.
L’ancien : il s’agit de biens immobiliers, appartements ou maisons qui ont déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un transfert de propriété par son 1er propriétaire (vente, donation, succession). L’administration fiscale considère un bien ancien dès lors qu’il a plus de 5 ans et a déjà été revendu/ habité / loué. La vente d’un bien ancien est soumise au droit d’enregistrement.
Le neuf : d’une manière générale, on qualifiera un bien immobilier neuf lorsque celui-ci a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été ni habité ni loué. Il n’aura pas subi de transfert de propriété durant cette période. Généralement on achète ces biens immobiliers sur plan (VEFA), le promoteur peut également présenter des lots qu’il a déjà construits, mais pas encore vendus. La vente d’un bien neuf étant soumis à la TVA (20% ou 5,5% incluse dans le prix), les frais de notaires sont réduits.
1) Question de style :
L’ancien : hauts plafonds, ouvertures à la française, vieilles pierres, moulures, parquets, bel immeuble, les biens anciens ne manquent pas d’arguments pour susciter un vrai coup de cœur lors d’une visite. Souvent chargé d’histoire, si vous aimez l’architecture française, l’ancien vous charmera à coup sûr ! D’un style « classique » de l’époque Louis XIV, en passant par le style Empire du début 19ème puis au style Haussmannien, l’ancien représente une partie de l’âme française et fait partie de notre histoire.
Le neuf : l’accent sera porté sur les dernières normes et un confort d’habitation bien pensé. Lumineux et bien conçu, les biens neufs optimisent les surfaces au sol. Peu de place de perdu, les appartements sont fonctionnels. De plus en plus de programmes immobiliers neufs proposent des logements connectés, dans le neuf, on y vit dans son époque. On pourra leur reprocher leur manque de personnalisation bien que les promoteurs deviennent plus souples quant aux choix de certaines finitions. En résumé moins propices au coup de cœur, les programmes neufs séduisent avec des arguments plus « rationnels ».
2) Question de prix :
L’ancien : le marché de l’ancien fixe naturellement ses prix en fonction de l’offre et de la demande. Un écart moyen d’environ 20 % (sur une base de prix de marché) est constaté avec les prix du neuf. Toutefois, l’immobilier de luxe, de prestige peut s’avérer plus couteux que le neuf. Les prix sont fixés librement par les propriétaires vendeurs, la plupart sur la base d’estimations réalisées par les professionnels de l’immobilier. La négociation est possible, souvent si le bien présente des travaux de rénovation.
Le neuf : les grilles de prix des programmes immobiliers neufs proviennent d’étude de marché poussée de la part des promoteurs : prix d’acquisition des terrains, coût important des diverses assurances, coûts de constructions, coûts administratifs, taxes et impôts et bien sur la marge des entreprises définissent le prix de vente. On constate un écart moyen d’environ 20 % par rapport à l’ancien. Ajouter à cela des normes toujours plus strictes, des matériaux de plus en plus performant, une domotique moderne et plus coûteuse, l’écart devient logiquement justifié. Pour ces raisons, hormis quelques opérations « d’offres spéciales » sur un programme, les prix ne sont que très rarement négociables.
3) Les travaux :
L’ancien : nombreux sont les logements anciens où vous devrez passer par la case travaux après son acquisition. La problématique des travaux est large. Petits ? Moyens ? Gros ? Comment être sûr de bien chiffrer vos futurs aménagements ? Le plus raisonnable si vous n’avez aucune idée des montants nécessaires à leur exécution sera de réaliser des devis par des professionnels. On distingue dans un 1e temps les travaux de relooking, l’appartement est bien aménagé, les diagnostics sont bons, les fenêtres sont récentes, l’électricité est aux normes, toutefois, le logement n’est pas à votre gout. Les travaux ne seront pas trop coûteux pour en faire votre chez vous. Par contre si tout est à reprendre, la cuisine, la salle de bains, l’électricité, l’isolation, les plafonds, les huisseries, etc. Là, le budget peut décoller, en moyenne on comptera 1 000 € / m² pour une rénovation totale, sans forcément compter les mauvaises surprises que l’on pourrait découvrir. C’est pour ces raisons, qu’un bien immobilier rénové se vendra rapidement sur le marché de l’ancien, la demande est forte !
Le neuf : probablement un des avantages majeurs et un solide argument pour acheter un bien neuf. Pas de travaux ! La cuisine toutefois, reste généralement le seul poste que les promoteurs ne fournissent pas automatiquement. Certaines finitions sont proposées par les promoteurs, des déclinaisons d’ambiances sont souvent disponibles classique / authentique / moderne pour le futur propriétaire. Une personnalisation est toujours possible une fois le bien livré. Il n’est pas rare que les acquéreurs fassent quelques « travaux » de peintures pour se sentir définitivement chez eux. La résidence bénéficie des dernières normes en matière d’isolation et d’équipements. La garantie décennale donne une tranquillité sur d’éventuelles imperfections qui apparaitraient. En achetant un bien neuf, les 15/20 années qui suivent, on échappe à tous types de travaux, aussi bien intérieurs qu’extérieurs.
4) Emplacement géographique :
L’ancien : le rêve est permis ! il n’y a pas un quartier, une rue où il serait impossible de trouver la perle rare. Tout ce qui est déjà construit pourra être potentiellement un jour à la vente. Vos quartiers préférés n’attendent que vous ! Tout est vérifiable, le temps de vos futurs trajets quotidiens, la proximité des commerces, des transports en commun. Vous pouvez étudier facilement le secteur précis de votre futur logement. Les biens immobiliers se trouvent facilement dans les centres villes comme dans les secteur plus calmes. En bref, vous achèterez où vous le souhaitez.
Le neuf : à l’inverse de l’ancien, les programmes neufs dépendent des espaces encore disponibles, et plus on cherche proche des centres villes, plus la tâche peut s’avérer compliquée. Les terrains se font rares dans les milieux très urbanisés. Souvent les programmes de centre / hyper centre émergent au fil des opportunités d’ensemble immobilier acquis par les promoteurs. Il est plus courant de trouver ces programmes neufs à l’extérieur des centres villes, quartier émergeant ou dans des secteurs moins développés ou d’anciens espaces industriels / agricoles. Les transports en commun améliorent leur réseau en rapport avec l’arrivée de nouveaux bâtiments résidentiels. Les commerces peuvent mettre plus de temps à s’installer dans un environnement qui part de zéro ou presque. Un environnement plus calme est apprécié par les futurs propriétaires.
5) Les diagnostics du logement :
L’ancien : obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique, ils sont obligatoirement annexés à la promesse de vente. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Amiante, Electricité, Gaz, Plomb, DPE, Loi Carrez etc sont à étudier avant tout achat immobilier dans l’ancien. Ils peuvent mettre en avant d’importantes anomalies ou au contraire rassurer le futur acquéreur.
Le neuf : l’amiante, le plomb n’étant plus utilisés, le dossier de diagnostic technique est beaucoup plus « light » par conséquence dans le neuf. Toutefois, certains sont toujours obligatoires : le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’état des risques naturelles et technologiques, la Loi Carrez, les diagnostics termites pour les zones à risques ainsi que l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones concernées. Le diagnostic électrique n’est pas nécessaire vu que l’installation sera contrôlée et se doit d’être aux dernières normes. De plus les logements neufs bénéficient de normes garantissant le respect de la législation : norme thermique RT 2012, norme électriques NF C-15.100 et dans certains cas, les programmes mettent en avant des labels plus poussés comme le HPE (haute performance énergétique) voir le THPE (très haute performance énergétique). En moyenne les consommations énergétiques sont divisées par 3 et notées A ou B sur le DPE.
6) Les charges du logement :
L’ancien : les logements anciens sont plus énergivores ; l’isolation est ancienne, l’équipement l’est souvent également. De plus si l’entretien n’est pas bien réalisé, les coûts de remises à niveaux peuvent s’avérer très couteux. Cela se ressent sur les facture de charges de copropriété, pour les maisons c’est le même constat. Des travaux importants : réfection de toiture, façade, parties communes, entres autres, peuvent facilement engendrer des sommes importantes que l’on n’ a pas toujours anticipées. Ces travaux sont discutés en assemblée générale, généralement les gros travaux mettent plusieurs années à être votés.
Le neuf : équipement général, dernières normes en terme de constructions, les programmes neufs sont plus économes. Les logements sont bien isolés et l’équipement dernier cri assure une facture plus avantageuse. De plus, la résidence étant neuve, pas de gros travaux pendant au moins 10 ans. Là aussi le neuf marque un point important.
7) Acheter un plan ou acheter de l’existant :
L’ancien : vous pouvez visiter plusieurs fois le bien, vous vous projetterez facilement dans celui-ci. Vous achetez dans l’état et pouvez rénover/aménager/changer la distribution du logement presque comme vous le souhaitez. Vous connaitrez ses éventuels défauts, vous pourrez faire chiffrer d’éventuels travaux. La typologie des biens a évolué. Dans l’ancien, la distribution représente certains standards de l’époque, la distribution ne sera pas forcément optimisée. Toutefois on y trouve certains avantages par rapport au neuf : cuisine séparée, grand séjour, les volumes sont généralement plus grands. Par exemple, dans l’ancien, les surfaces d’un T2 sont en moyenne de 50/55 m² alors que dans le neuf on tourne plutôt autour de 40/45 m².
Le neuf : l’achat se fera presque uniquement sur plan. La commercialisation d’un nouveau programme neuf débute en moyenne 2 à 3 ans avant sa livraison. Il est rare qu’un lot reste disponible une fois le programme achevé. Il vous faudra donc vous projeter avec les éléments mis à disposition : plan de l’appartement, plan de masse, plan des étages, plaquette commerciale. Vous pourrez vous rendre sur place et découvrir la localisation exacte du programme. Pouvoir repérer avec exactitude l’emplacement de votre futur logement n’est pas forcément chose aisée. Le commercial pourra toutefois vous aider à situer ce futur logement. Les plans de masses notamment, sont d’une grande aide. Vous pourrez modifier certains éléments de votre appartement, les cloisons non-porteuses, le type de revêtement / leur couleur, sous réserve que le promoteur ait prévu des aménagements personnalisables (de plus en plus). Le logement respectera les normes handicapés et les standards de construction seront respectés. Peu ou plus de perte de surface, les logements sont maintenant très bien optimisés.
8) L’occupation du logement :
L’ancien : une fois le logement trouvé, négocié, vous passerez par la traditionnelle étape de la signature d’un compromis / promesse de vente. Cette signature officielle se fera en agence ou chez le notaire. Une fois les délais légaux passés et les documents réunis, vous pourrez acter définitivement cet achat. En moyenne, dans l’ancien on compte 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de la réitération authentique devant notaire. C’est donc assez rapide ! Le temps d’organiser votre déménagement et vous voilà chez vous.
Le neuf : acheter un logement neuf se fera avec patience ! En effet, si vous flashez sur un appartement issu d’un programme neuf, il vous faudra attendre sa livraison. Et cela peut durer un certain temps. Il faut en moyenne 3 ans pour que le programme aboutisse définitivement. Si vous êtes dans les 1ers acquéreurs, vous pouvez donc attendre longtemps votre logement. Toutefois l’attente sera récompensée, vous aurez pu choisir et réserver le logement qui vous plaisait le plus, sachant qu’évidemment, les lots les plus intéressants partent en 1er.
9) Les frais de notaire :
L’ancien : les frais de notaires sont composés à 85 % de taxes et d’impôts. Et oui, on pense souvent que le coût du notaire est élevé, certes, mais il joue principalement le percepteur pour l’état. Les frais de mutations dans l’ancien s’expriment en % du prix de vente de l’immeuble, compris entre 6 et 8 % du prix. Si vous achetez meublé ou en partie meublé, ces frais ne s’appliquent pas aux meubles / équipement du logement.
Le neuf : soumis à la TVA 20 % (ou 5,5 % dans certaines zones prioritaire des villes) que vous payez dans le prix global de l’appartement, vous bénéficiez des « frais de notaires réduits » compris entre 2 et 3% du prix du logement.
10) Le règlement de l’achat :
L’ancien : le paiement de votre nouvelle acquisition immobilière suit la voie la plus classique. Lors de la signature du compromis de vente, vous versez (ou pas) un acompte compris entre 0 et 10 % du prix de vente. En effet cet acompte n’a qu’une valeur « symbolique » et s’apparente à un « usage », rien ne vous oblige à le verser. Vous réglerez la totalité de l’acquisition (en paiement comptant ou via un prêt immobilier) le jour de la réitération authentique devant le notaire. C’est généralement la banque qui transfère la somme attendue sur le compte séquestre de l’étude notariale chargée du dossier. Vous devrez vous acquitter en plus du prix d’achat, des proratas de charges courantes et de la taxe foncière, éventuellement du montant du fond de travaux associé à votre compte « copropriétaire » s’il en possède un.
Le neuf : vous avez ici plusieurs options. Soit, vous avez les fonds pour cet achat et vous réglez le montant lors de la signature du contrat de vente, et vous attendez le jour de la livraison, soit, vous financez cette acquisition à l’aide d’un prêt bancaire. Avec un prêt bancaire, vous n’avez pas forcément les moyens à la fois de payer votre loyer et les mensualités de votre nouveau prêt immobilier. Les banques ont bien sûr l’habitude de ces dossiers et proposent généralement de démarrer le paiement des mensualités une fois le logement livré. Toutefois cette facilité bancaire a un coût, on parlera des frais intercalaires (liés principalement aux intérêts du prêt). Vous l’aurez compris, anticiper le financement d’un achat immobilier est toujours capital, d’autant plus dans le neuf.
11) Les aides à l’achat :
Le prêt à taux zéro (PTZ) et (PTZ +) : est un prêt comme son nom l’indique avec 0 intérêt sur une partie de la somme emprunté. Il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Pour en bénéficier dans l’ancien, il faudra réaliser au moins 25 % de travaux sur le prix d’achat du logement ancien ou le logement doit être conforme aux dernières normes en matière de DPE. Ce n’est pas toujours évident d’obtenir cette aide donc dans l’ancien.
Le prêt d’accession sociale (PAS) : c’est un type de prêt que les banques peuvent proposer si la banque dispose d’une convention avec l’état. Il s’agit d’aider les revenus modestes à accéder à la propriété de leur résidence principale uniquement. Les taux d’intérêt sont plafonnés et il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Valable pour l’ancien comme pour le neuf.
Le prêt social location-accession (PLSA) : certains lots d’un programme peuvent s’inscrire dans un plan de mixité sociale encouragé par l’état pour l’accession à la propriété des modestes et modestes moyens. Les prix de vente peuvent être encadrés et certaines conditions doivent être respectées pour acheter un bien dans ce type de programme.
Il existe d’autres aides comme par exemple le prêt 1 % entreprise pour tous les salariés d’une entreprise de plus de 20 personnes.
L’ANAH propose pour les très modestes et modestes, des aides aux travaux d’amélioration de l’habitat : www.anah.fr pour en savoir plus.
12) Les garanties légales :
L’ancien : hormis la garantie des vices cachées, vous achetez dans l’état. En effet, on considère que vous avez visité le bien et que vous achetez en connaissance de cause. Si le lave-linge vendu avec l’appartement tombe en panne, le changement sera de votre poche. De même si les fenêtres en simple vitrage sont source de mauvaise isolation en particulier l’hiver, le changement sera à votre charge. Les vices cachés sont plutôt compliqués à prouver, puisqu’il vous faudra prouver que l’on a sciemment dissimulé ce vice. Vous ne pourrez pas prétendre par exemple que la toiture est à refaire puisqu’elle visible et rien ne vous a empêché de le constater.
Le neuf : gros avantage dans un achat neuf. Vous bénéficiez d’une protection maximale. Le contrat VEFA vous certifie la livraison d’un bien conforme à l’achat effectué. La garantie décennale vous protège 10 ans des éventuelles anomalies qui pourraient apparaitre. La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que si le promoteur faisait par exemple faillite, les sommes sont assurées et vous serez pleinement dédommagés. Des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement complète votre protection. L’assurance dommage-ouvrage couvre les frais d’éventuels travaux ou de remboursement. Ces assurances sont obligatoires.
13) Choisir son syndicat :
L’ancien : vous achetez un bien où le syndic de copropriété (privé ou bénévole) sera déjà présent. Libre à vous et aux copropriétaires d’en changer au fil des années si les copropriétaires en expriment le souhait.
Le neuf : le 1er syndic communément appelé « syndic provisoire » sera nommé généralement par le promoteur une fois le 1er lot livré en accord avec les copropriétaires. La copropriété commence à exister quand les bâtiments sont bâtis. Les promoteurs ont leurs habitudes, il est de bon ton de demander une mise en concurrence lors de la 1ère assemblée, toutefois le choix du 1er syndic sera celui du promoteur dans tous les cas. Rien ne vous empêchera dans le futur d’en changer.
14) La revente du bien immobilier :
L’ancien : vous pouvez revendre dès le lendemain de votre acquisition. Hormis une levée d’hypothèque que votre banque devra accepter, rien ne vous empêche de revendre votre propriété. Est-ce rentable ? C’est une autre question : on considère qu’il faudra 5 ans pour amortir son achat en terme de dépenses. En incluant les frais à la vente (diagnostics, frais de notaire à l’achat, frais de remboursement anticipé etc.), 5 ans est la moyenne pour retomber sur vos pattes.
Le neuf : vous pouvez revendre là également votre propriété. Toutefois selon le mode d’acquisition et de financement obtenu, vous pouvez vous exposer à des frais importants. Par exemple vous achetez un appartement en dispositif LOI PINEL et souhaitez le revendre après seulement 2 ans, vous devrez rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenue pendant la période de possession. Certains prêts sociaux / conventionnés prévoient des sanctions financières dissuasives, qui ont pour objectif de « combattre » la spéculation immobilière issue d’avantages sociaux ayant pour but l’accession à la propriété des plus modestes.
Nous espérons que vous avez maintenant tous les éléments pour orienter votre recherche de biens immobiliers !
Ancien ou programme neuf : n’hésitez pas à nous contacter pour échanger ensemble sur votre projet immobilier !
contact@groupe-rdimmo.fr
04 58 39 00 35
Investissement LMNP
FOCUS : Le dispositif LMNP Censi-Bouvard
Dispositif provenant de l’amendement BOUVARD, appelé aussi Censi-Bouvard. Adopté par l’assemblée nationale française en 2009. Ce dispositif a pour but de donner aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP) certains avantages fiscaux.
Il s’inscrit dans la continuité des dispositifs liant le propriétaire d’un logement au gestionnaire de la résidence via un bail commercial obligatoire.
Généralement il s’agit de résidence de tourisme, de résidence étudiante, de résidence sénior ou EHPAD.
Les loyers sont garantis par le preneur / gestionnaire, assurant ainsi un investissement véritablement sécurisé.
LMNP CENSI-BOUVARD – Location meublée :
Assurez-vous une rente constante sans vous soucier de la location !
Investir dans la location meublée.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez investir en direct et respecter certaines conditions :
Les conditions particulières :
La loi en quelques chiffres :
La base de la réduction d’impôts est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements ; augmenté des honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière calculé sur leur base Hors Taxe. Le prix du mobilier ne rentre pas dans la base de défiscalisation.
Les investissements sont limités à 300 000 € HT par foyer fiscal. Le propriétaire peut déduire de sa base de revenus locatifs : les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt immobilier, les assurances habitations, les frais de gestion, les travaux de rénovation et l’amortissement des meubles et immeubles sur la part dépassant 300 000 € HT.
Pourquoi investir en Censi-Bouvard :
En 2020, malgré la crise sanitaire, les taux de crédits immobiliers restent relativement bas. Vous êtes dans les meilleures conditions pour investir et ainsi préparer votre retraite mais aussi protéger vos proches. Le dispositif présente de nombreux avantages :
Les grands principes :
1 – Plafonds :
2 – Imposition :
3 – Durée obligatoire
Nous proposons un stock d’appartement disponible en dispositif LMNP partout en France.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations : contact@groupe-rdimmo.fr
Investissement : Dispositif Loi Pinel
Focus : La Loi PINEL
Le dispositif de la loi Pinel connue sous la dénomination Loi Pinel instaurée par la loi de finance 2015 offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Ce dispositif est mis en place lors d’un investissement locatif à condition que l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale au minimum pour une durée de 6 ans.
La Loi Pinel présente un triple intérêt : investisseur / locataire / l’état.
Investisseur : devenez propriétaire d’un logement neuf sans apport tout en réalisant d’importantes réductions d’impôt sur le revenu.
Locataire : occupez un logement neuf répondant aux normes RT 2012 ou labellisé BBC tout en profitant de loyer plafonné.
Etat : soutien au développement du parc immobilier français. En 2020, les différentes études montrent qu’il manque encore 2 à 3 millions de logements pour répondre au besoin actuel de la demande, et plus spécialement les demandes de locations (dont environ 1 000 000 de logements sociaux).
Parmi les points importants à souligner concernant ce dispositif en voici les principaux :
Fiche technique du dispositif PINEL :
La réduction d’impôts concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Cette réduction est calculée dans la limite de ces 2 plafonds :
D’autre part pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter certains conditions :
Pourquoi investir en Loi Pinel ?
En 2020, malgré la crise sanitaire, les taux de crédits immobiliers restent relativement bas. Vous êtes dans les meilleures conditions pour investir et ainsi préparer votre retraite mais aussi protéger vos proches. Le dispositif présente de nombreux avantages :
Les économies d’impôts :
Vous avez la possibilité de louer votre logement à vos descendants ou ascendants !
En fonction de votre zone, voici le tableau des zones PINEL du plafonnement des loyers :
Nous proposons un stock d’appartement disponible en dispositif PINEL partout en France.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations : contact@groupe-rdimmo.fr
Aix les Bains : Ville d’investissement Immobilier
Pourquoi investir sur Aix Les Bains ?
Prix de l’immobilier encore attractif dans un marché dynamique en plein essor – Lac du Bourget donnant un cadre de vie exceptionnel – Facilité d’accès de la commune – Qualité de vie globale en sont les principaux ingrédients.
Aix les Bains est une ville qui a plus d’un argument pour séduire les investisseurs. Depuis 2013 la commune est classée par décret officiel « station de tourisme ». En complément de cette reconnaissance, la ville obtient en 2014 le label Ville d’art et d’histoire. Le Guide Michelin Voyage attribue 2 étoiles à la ville. Les retombées économiques (déjà importantes) s’en font sentir, il fait bon investir sur la commune.
Entre lac et montagne, Aix les bains bénéficie d’un emplacement privilégié. Il est bon de rappeler que le lac du Bourget est le plus grand lac d’origine naturelle en eau douce de France (44km²). Le port est également le plus grand port de plaisance en eau douce de France. Particularité locale, il existe 2 ports sur la commune, le petit port et le grand port. 14 ports sont au total répartis autour du lac du Bourget.
Rentrons dans le détail des facteurs clefs d’un investissement immobilier réussi, en particulier sur Aix les Bains.
Le marché immobilier local :
L’immobilier se porte très bien sur la commune ; la demande est plus forte que l’offre. Le marché apparaît plutôt tendu. Il ne faut pas traîner à se décider quand une bonne opportunité se présente. Toutes les annonces immobilières en dessous de 150 000 € (prix moyen d’un investissement) suscitent des dizaines d’appels téléphoniques, il faut être réactif.
Le prix d’acquisition se situe en moyenne autour de 3 500 € m² pour un appartement, environ 3 800 € m² pour une maison. Comptez toutefois autour de 5 000 € le m² en moyenne pour un appartement ancien avec vue/proximité direct lac. Le marché suit une évolution à la hausse depuis les années 2000. Les prix augmentent raisonnablement indiquant un marché sain. Les programmes neufs affichent en moyenne un prix de 5 000 € m². La différence avec l’ancien est importante, principalement due à la rareté des terrains encore disponibles et donc à leur prix d’acquisition élevé de la part des promoteurs.
Le marché locatif peine à satisfaire toutes les demandes. Selon les types de biens, les prix varient de 11 € à 16 € le m² en moyenne. Depuis quelques années, les investisseurs ont largement opté pour des locations courtes durées. Le côté « station balnéaire » ajouté au nombre important de curistes a favorisé ce mode de location. Résultat, un manque de locations traditionnelles se fait sentir. Les taux de remplissage des appartements loués à la nuitée en font saliver plus d’un. Quelques conciergeries et agences immobilières spécialisées sont d’ailleurs présentes sur ce segment pour gérer ces locations particulières (ménage, remise des clefs etc.)
Les accès routiers :
Idéalement positionnée, la commune offre un accès rapide aux autoroutes.
En train :
Aix les Bains fait figure d’avant-gardiste, la ville figurait parmi les 1ères communes européennes à accueillir un réseau ferré. Dès 1854 d’importants travaux voient le jour impulsés par Victor-Emmanuel duc de Savoie puis roi d’Italie. La gare de « Choudy » (fermée depuis 100 ans) desservait à l’époque principalement l’axe Aix les Bains – Annecy.
Aujourd’hui, plusieurs TGV circulent chaque jour pour relier Paris en direct (3h) au centre d’Aix les Bains.
Milan – Turin sont également facilement accessibles (TGV Paris – Turin – Milan).
Les TER sont nombreux : Annecy – Lyon – Chambéry – Valence – Grenoble etc.
En avion:
Les loisirs et évènements majeurs :
Le Casino :
Inauguré en 1850 par le Roi Victor-Emmanuel II de Savoie, le Casino Grand-Cercle s’installe dans le palais de Savoie avec pour objectif d’attirer la haute société européenne. Renforcé par la construction dès 1880 de nombreux palaces, le pari est réussi, Aix les Bains s’installe dans la cour des grands et séduira une cliente prestigieuse.
Inscrit depuis au titre des monuments historiques, le bâtiment du Casino Grand Cercle reste un faire-valoir exceptionnel de la ville d’Aix les Bains. Son théâtre grandiose se doit également d’être visité.
Les thermes d’Aix les Bains :
Le projet des anciens thermes nationaux :
Les thermes nationaux, ce lieu historique et incontournable du patrimoine aixois fut fermé en 2008 et déplacé sur le site des Thermes Chevalley. Racheté en 2012 par la ville, un vaste projet de réhabilitation est lancé.
Une consultation citoyenne (une 1ère pour un tel projet) valide en accord avec la mairie et les acteurs économiques locaux le projet de l’architecte Vincent Callebaut.
Ce projet en raison du covid-19 démarrera plus tard que prévu (initialement les travaux devaient débuter avec la phase de désamiantage prévu en juin 2020).
Le projet inclut plus de 180 logements pour une surface habitable de 13 000 m² (50 000 m² au total actuellement) en plus des commerces et de parkings (400 nouvelles places sont prévues). Il constitue le projet de construction le plus important de la région. Bouygues immobilier est aux commandes (ainsi que la société d’aménagement de la Savoie).
Les chiffres (non officiels) parlent de prix au m² (fois 2) hallucinant pour la commune. Nous sommes tous impatients de découvrir les détails de ce projet prometteur qui fera sans nul doute beaucoup parler. 2021 devrait nous livrer certains éléments tant attendus.
Quelques données complémentaires de la commune :
Comment ne pas être séduit ? Une qualité de vie remarquable dans un environnement exceptionnel et encore largement préservé. Les projets, les animations originales, les activités variées placent Aix Les Bains parmi les villes où il fait bon vivre et investir. La ville attire de nombreux foyers travaillant aux alentours, souvent même travaillant sur Annecy voir à Genève. Son marché immobilier encore attractif propose un confort de vie comparable à celui d’une grande ville tout en disposant du plus beau lac de France. N’attendez pas trop longtemps pour investir, les connaisseurs misent sur une montée importante des prix de l’immobilier sur les années à venir.
Quelques chiffres clefs d’immobilier
Le marché immobilier français regorge d’informations chiffrées utiles à sa compréhension globale. Voici quelques données intéressantes qui donnent une idée du dynamisme intense de notre marché immobilier national.
Nombre de transactions en moyenne par an :
La barre symbolique du million de transactions immobilières atteinte en 2019. L’année 2020 était pressentie pour exploser à nouveau les records, avec le COVID-19 le bilan en fin d’année 2020 sera très intéressant à étudier, à ce jour nous attendons entre 850 000 et 900 000 transactions pour 2020.
Nombre d’agences immobilières :
Plus de 200 000 entreprises dans le secteur avec une particularité singulière ; environ 80-85 % de ces entreprises sont des structures sans salariés. Sans surprises, le chiffre d’affaire des groupes immobiliers nationaux se partagent le haut du tableau. Toutefois sur une échelle plus locale, les agences immobilières indépendantes représentent une part importante du chiffre d’affaire local. La proximité et l’histoire locale de ces agences expliquent leur force à l’échelle de leur quartier ou de leur ville.
Nombre de logements en France :
Basé sur le dernier recensement de l’INSEE, la France (hors Mayotte) compte à l’heure actuelle plus de 36,6 millions de logements dont 56 % sont des logements individuels. Le parc augmente de 1,1 % tous les ans depuis 30 ans. Plus de 80 % de ces logements représentent une habitation principale. Depuis 1988, plus de 10 millions de logements ont vu le jour ; le nombre de logements collectifs augmente légèrement plus vite que les logements individuels.
Villes les plus chères :
A noter que nous parlons de prix au m² moyen pour des villes de plus de 100 000 habitants. Si vous incluez toutes les communes de France, on ne verrait quasiment que des communes situées en bord de mer ou en montagne avec par exemple : Biarritz, Chamonix Mont Blanc, Grimaud etc.
Paris passe la barre des 10 000 € m² en moyenne pour une transaction immobilière.
Lyon et Bordeaux se disputent depuis quelques années la 2nd et 3ème position.
Nice, Aix en Provence représentent bien le coût élevé du Sud de la France avec la 4ème et 5ème position.
S’en suivent : Rennes – Strasbourg – Nantes – Toulouse et Lille.
Le niveau global de qualité de vie, la qualité des infrastructures, le réseau des autoroutes et celui du TGV, le niveau de chômage, le nombre d’entreprises présentes expliquent grandement que les villes à plus de 100 000 habitants voient leur prix au m² moyen grimper d’année en année.
Age moyen d’accession à la propriété :
Selon les dernières études réalisées pour le Conseil Supérieur du Notariat, l’année 2019 marquait une baisse significative de l’âge moyen d’accession à la propriété. Ces dernières années l’âge moyen oscillait entre 35 et 38 ans, aujourd’hui 32 ans !
Taux de crédit immobilier au plus bas, peu ou pas d’apport demandé pour emprunter, durée d’emprunt immobilier rallongée ont largement favorisé cet élan. De nombreux témoignages mettent également en avant le comparatif location/achat qui dans la plupart des villes incite les français à acheter pour se loger mieux et en rapport moins cher à une location.
Le durcissement des règles d’obtention d’un crédit immobilier post COVID-19 aura-t-il un impact sur l’âge d’accession à la propriété dans les moins à venir ? Oui pour la plupart des experts consultés… Rendez-vous en 2021 pour y voir plus clair.
Délai moyen pour vendre son bien :
85 à 90 jours en moyenne pour une ville moyenne, moins de 50 jours pour les grandes villes de France.
Prix moyen d’un bien de prestige (hors île de France)
1 millions d’euros sera la somme minimum à investir pour devenir propriétaire d’un bien d’exception. Par bien d’exception, on retiendra en 1er lieu, l’emplacement privilégié du bien immobilier.
Site web d’annonceurs immobiliers les plus populaires :
Se Loger – Meilleurs Agents – Le Bon Coin – Logic Immo représentent la majorité du trafic.
Prix moyen d’une transaction :
Entre 200 000 et 220 000 € (hors Paris) ; soit environ 1 100 €/ mois sur 20 ans (frais de notaire en apport personnel – taux hors assurance de 1,3 %).
Evolution des prix de l’immobilier depuis 1900 :
Il s’en passe des choses en 120 ans ! Les prix ont été multipliés par 10 000 en moyenne sur Paris, par 3 000 en moyenne en France. Merci Grand Mamie d’avoir conservé quelques terrains J
Maison la plus chère vendue en France :
Pour 200 millions d’euro, c’est la villa « Les Cèdres » achetée par un richissime homme d’affaires Ukrainien. Cette superbe villa située Saint-Jean-Cap-Ferrat aura tout de même mis 3 ans à trouver preneur.
Toutefois, c’est un château assez particulier (construit entre 2008 et 2011) dit château « Louis XIV » qui détient le record absolu, vendu 275 millions d’euros en 2015 ! Allez faire un tour sur YouTube la visite vaut le détour !
Investissement immobilier :
Les français investissent de plus en plus dans les revenus complémentaires (ou principaux) que peuvent générer les investissements locatifs. Ces investissements représentent aujourd’hui 1 achat sur 4 !
Le nombre de châteaux en France :
11 000 classés, plus de 40 000 au total, une démarche d’enregistrement est nécessaire si vous souhaitez figurer officiellement comme « château ».
Le patrimoine français :
Estimée de 13 000 à 15 000 milliards d’euro selon les experts, c’est la dernière évaluation du patrimoine français. L’état se sépare régulièrement d’immobilier, on peut trouver sur le marché d’anciennes gares, églises, etc. Des produits souvent atypiques donnant généralement des habitations singulières.
Prix immobilier hors villes :
Dans la plupart des villes de France, vous éloignez de 10 à 15 kms vous permettrait de diviser par 2 le prix de votre maison. Sans compter les avantages liés : stationnement, + de terrain, moins de bruit et de pollutions.
Maisons 1 € !
Certaines destinations dans le monde proposent d’acquérir des maisons pour 1 €. Certaines municipalités ont en effet décidé d’attirer pour relancer la vie locale dans certains villages où la vie peine à s’installer. Liverpool lança cette initiative, reprise en Sardaigne, en Sicile et à Roubaix pour l’exemple français.
Majorité de petites communes :
1 commune sur 2 compte moins de 450 habitants.
La ville la plus grande (en km²) ?
Arles dans les Bouches-du-Rhône est la ville la plus étendue de France avec 758,9 km² ! Largement devant Paris qui ne compte « que » 105,4 km².
Evolution du nombre de communes :
Depuis 2019, la France passe sous la barre des 35 000 communes (34 968). Depuis les années 50-60 le nombre baissait régulièrement. En 60 ans, nous avons perdu environ 3 000 communes, la plupart ayant fusionnées avec leurs communes voisines. Avec 895 communes, c’est le Pas-De-Calais (62) qui en compte le plus en France.
Iles privées :
On recense environ 500 îles privées à vendre partout dans le monde. De 20 000 USD à plusieurs millions, on en trouve pour tous les goûts.
Les documents à préparer pour vendre son bien immobilier
Vendre son bien immobilier est un acte important qu’il convient de préparer au mieux en amont. La confiance et la transparence sont essentielles et participent à séduire vos potentiels acquéreurs en rassurant et sécurisant la future transaction.
Afin de préparer parfaitement votre dossier, voici les documents à rassembler. Les agents immobiliers vous les réclameront en général rapidement en vue d’une commercialisation sérieuse et complète de votre bien immobilier.
Pour tous les biens immobiliers il convient de présenter :
1 – Le Titre de propriété :
Document officiel, rédigé obligatoirement par un notaire. Même si une simple attestation de propriété suffit à justifier la possession effective de votre bien immobilier, il reste intéressant de parcourir la totalité du titre de propriété. Ce dernier peut fournir des informations capitales telle que d’éventuelles servitudes. Si vous ne retrouvez plus votre titre de propriété, vous pouvez le demander à l’étude notariale chargée à l’époque de votre acquisition.
2 – La dernière Taxe Foncière :
Définition du service public « La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par les propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties. Il existe certaines exonérations, liées à la propriété ou à la personne propriétaire ».
Le montant de la taxe foncière varie en fonction d’un certain nombre de critères (surface, type, localisation etc.). Impôt qui incombe aux propriétaires, il est donc important de prendre connaissance du montant qu’il vous faudra régler tous les ans.
3 – Diagnostics à jour :
Le dossier de diagnostic technique est obligatoire pour toutes ventes immobilières.
Retrouvez notre article détaillé sur les diagnostics immobiliers : groupe-rdimmo.fr/blog-immo/juridique/focus-diagnostics-immobiliers-obligatoires-lors-dune-transaction-immobiliere/
4 – Plan (Optionnel)
La plupart du temps, les propriétaires ne possèdent pas les plans de leur logement appartement ou maison. Ils sont pourtant demandés régulièrement par les acheteurs. Ils permettent notamment en cas de travaux nécessaires, de se projeter plus facilement et de réfléchir aux possibilités de futurs aménagements. Vous pouvez les faire réaliser lors du passage du diagnostiqueur par exemple ou les obtenir via les visites virtuelles que proposent certaines agences immobilières.
Pour les biens sous régime de copropriété il existe des documents complémentaires à présenter :
1 – Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale :
Etre propriétaire d’un lot en copropriété engendre une mise au commun des décisions des travaux des parties communes du bâtie, et bien sûr de leur financement. A travers un syndic professionnel ou bénévole, les copropriétaires discuteront et voteront certains travaux au fil des années (toiture, étanchéité, réfection des boites aux lettres, etc.).
Il est donc primordial de transmettre cette visibilité au futur acheteur, surtout si des travaux sont à l’étude ou le seront prochainement.
2 – Le carnet d’entretien de la copropriété :
Tenu à jour par le syndic (professionnel ou non), le carnet d’entretien répertorie à la fois les informations techniques nécessaire à la maintenance du bâtiment (par exemple le contrat d’entretien de l’ascenseur ou le contrat d’assurance de la copropriété). Il recense les travaux importants effectués au fil du temps ainsi que les assurances liées à ses travaux. Le carnet d’entretien de l’immeuble, bien tenu, mettra en avant la bonne gestion de la copropriété.
3 – Le règlement de copropriété :
Il s’agit d’un document obligatoire régit par la loi du 10 juillet 1965 article 8 ; pour toute copropriété, rédigé par un professionnel (le plus souvent un notaire). Le règlement de copropriété comme son nom l’indique définit les règles de fonctionnement de l’immeuble. Il détermine les droits et les obligations de l’ensemble des copropriétaires. L’usage des parties communes est intéressant à étudier (parking, espace verts, local à vélo, etc.). Il existe de nombreuses interdictions qui peuvent avoir un impact sur le choix d’un potentiel acquéreur. La restriction la plus en vogue actuellement consiste à interdire les locations saisonnières.
4 – Le pré-état daté :
Renforcé par la loi ALUR de 2014, le pré-état daté informe le futur acquéreur sur plusieurs aspects techniques et financier de son futur logement en copropriété. Il est obligatoire à la signature du compromis de vente. Etat de l’immeuble, montants des charges du budget prévisionnel, fond de trésorerie éventuellement présent en sont les principales informations. Il est à demander au syndic, toutefois, vous pouvez le constituer vous-même.
5 – La fiche synthétique de la copropriété :
Ce document vise là aussi à informer les copropriétaires (et futurs copropriétaires) sur le fonctionnement de la copropriété. Réalisée par le syndic, mise à jour tous les ans, la fiche synthétique est un document obligatoire. Il doit ressortir de ce document certaines mentions obligatoires telles que le nom et l’adresse du syndic, le numéro d’immatriculation de la copropriété, la date du règlement de copropriété. L’identité du représentant légal et les détails de sa mission à travers son mandat en cours. Le nombre de lots, de bâtiments, d’ascenseur, la nature des lots ainsi que certains éléments comptables (1er exercice comptable, exercice comptable clos) font partie des informations indispensables de la fiche synthétique de copropriété.
Il s’agit pour l’ensemble de ces documents de constituer un dossier le plus complet possible. L’objectif est à la fois de rassurer son futur acheteur mais également de gagner du temps pour la signature du compromis de vente. Les agents immobiliers et/ou notaires vous assisteront sans difficulté pour réunir ses éléments.
Focus – Diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une transaction immobilière
Focus – Les diagnostics immobiliers à réaliser lors d’une vente immobilière
Obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectifs d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Beaucoup d’agences immobilières proposent de prendre à leur charge leur réalisation en cas d’exclusivité du mandat.
Voici les diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser lors d’une vente d’un bien immobilier :
Il existe plusieurs diagnostics facultatifs :
En Résumé :
Faut-il rénover son bien immobilier avant de le vendre ?
Cette question revient à se demander s’il serait préférable de valoriser votre bien avant de le vendre, la réponse bien entendue est oui !
Le mot travaux peut effrayer plus d’un acquéreur potentiel. Seulement 1 acquéreur sur 4 achètera un bien présentant des travaux de rénovations importants. Le mot travaux peut (également) souvent effrayer à tort ! La plupart du temps, on parlera de petit travaux qui auront pour objectif de valoriser et rassurer votre futur acheteur. C’est le principe du Home Staging. Consacrez un petit budget (3 à 5 %) du prix demandé, à l’embellissement de votre habitation.
Il est primordial de faire estimer votre bien immobilier avant de vous décider.
Cela vous donnera une idée précise de la valeur en l’état. Les agents immobiliers sauront vous conseiller et estimer la valeur après travaux.
Concernant de petit travaux, la valeur ne montera pas énormément mais votre appartement aura plus de chance de séduire et vous donnera plus de poids lors d’une éventuelle négociation ; car les travaux à réaliser sont souvent source d’arguments pour faire baisser le prix d’acquisition.
Les appartements allant du studio ou T2 vont attirer énormément de primo accédant ou d’investisseurs. Leur budget est souvent serré et les rassurer sur la qualité de votre logement est essentiel pour éviter de devoir « brader » votre bien immobilier.
Les 5 travaux les plus rentables dans ce cas de figure :
Bien entendu si vous cumulez la totalité de ces travaux, il conviendra d’analyser plus en profondeur la pertinence de réaliser ou non ces travaux. L’idée est de dépenser intelligemment un petit budget.
Concernant la cuisine, la salle de bain ou encore modifier l’agencement (abattre une cloison par exemple), les acquéreurs ont tendance à préférer choisir eux-mêmes ce genre de finitions. De plus ces postes de travaux peuvent chiffrer assez rapidement.
Pour des maisons, certains travaux complémentaires sont les bienvenus pour la mettre en valeur facilement :
En résumé :
Rénover – Valoriser votre appartement vous permettra de :
RASSURER vos acquéreurs potentiels !
RÉDUIRE le délai de la vente !
FREINEZ la négociation de votre bien !
SÉDUIRE le bon acquéreur !
Comment vendre efficacement son bien immobilier
Professionnelles ou personnelles, les raisons qui nous amènent à vouloir vendre son bien immobilier ne manquent pas !
Il convient pourtant toujours de se poser la question : Pourquoi vendre mon bien immobilier ? Dans certains cas, il peut être intéressant de le conserver en vue d’une future mise en location par exemple. Définir les motivations qui nous poussent à vendre un bien immobilier sont essentielles pour vendre dans les meilleures conditions. Anticiper quand on le peut est capital pour vendre efficacement, les situations urgentes ou stressantes sont à éviter.
Avant tout, faut-il choisir une agence immobilière ou vendre par vos propres moyens ?
Question récurrente à chaque projet immobilier, les professionnels de l’immobilier ne manquent pas d’arguments pour vous séduire. Exploitation de leur base de données, outils modernes de communication, diffusion multi-supports, développement massif des visites virtuelles, utilisation de drones, photos HD, forte présence sur les Marketplace numérique font partis de leurs atouts. Vendre par ses propres moyens reste tout à fait possible ; il existe quelques sites Internet pour vous permettre de communiquer. La question réellement déterminante qu’il faut se poser : Suis-je capable de réaliser cette démarche ? Ai-je l’âme d’un fin négociateur ? Vais-je choisir le bon acquéreur ? Et surtout…Ai-je le temps ?
Le vrai « défi » si votre choix se porte vers un professionnel, est de trouver le bon. Les étapes ci-dessous vont vous aider à vous faire un avis objectif sur les professionnels de l’immobilier que vous rencontrerez.
Décider à mettre en vente ? Voici les 6 étapes clefs pour vendre efficacement votre bien immobilier.
1 – La découverte de votre bien immobilier.
Plus qu’un tour du propriétaire, il s’agit de dresser la carte d’identité complète de votre bien. Relever la totalité des informations nécessaire à sa bonne connaissance. Une méthode simple et efficace consiste à renseigner les catégories suivantes : Localisation – Aspects financiers – Copropriété – Bail si loué – Etat intérieur / extérieur (en listant et chiffrant les éventuels travaux nécessaires) – Nombre et surface des pièces – Aspects techniques – Terrain. Toutes ces catégories comportent bien sur des sous-parties. Bien souvent nous rencontrons des propriétaires qui par exemple ne connaissent pas la date de construction de leur résidence ou maison. Regarder et analyser votre bien comme si c’était la 1ère fois que vous le visitiez. Prendre de nombreuses photos est également conseillé. En résumé, plus vous avez d’informations, plus la 2nd étape sera facile.
2 – L’estimation
Etape majeure pour vendre efficacement, l’estimation est devenue le nerf de la guerre. Entre certains agents immobiliers qui jouent la surestimation pour emporter le mandat, d’autres qui au contraire sous-estiment pour vendre rapidement, comment être sûr de ne pas se tromper ? Plus les années passent, moins le détail lié à la méthodologie appliquée pour estimer est communiqué. Aujourd’hui certains sites internet proposent des estimations instantanées sans plus de détails que l’adresse et la surface. La majorité des estimations réalisées par les professionnels ne comporte quasiment plus que le prix estimé. Une estimation n’est certes pas une expertise, toutefois appliquer une méthode détaillée et argumentée est à notre sens obligatoire. Pourquoi ? Parce que chaque bien est unique. Bien souvent on entend des propriétaires dire « mon voisin a vendu 270 000 € et nous avons le même appartement » ; pourtant l’appartement du voisin a été refait entièrement… Ne surtout jamais comparer aussi rapidement la valeur de bien, même « identique ».
Une estimation se doit d’être sérieuse, complète et surtout objective ! L’estimation de votre bien doit respirer SON identité. Vous devez en la lisant, ressentir que le bien décrit est le vôtre, comprendre pourquoi le prix annoncé est différent (à la hausse ou à la baisse) du prix que vous imaginiez. Cela est possible uniquement si ce travail est réalisé avec l’implication nécessaire.
3 – Préparation du dossier de vente
Les acquéreurs à raisons deviennent de plus en plus exigeants et nous les comprenons ! Bien anticiper les nombreuses questions est fondamental, surtout pour un professionnel. Combien de fois de simples interrogations comme le montant des charges de copropriété, la date de la dernière réfection de toiture ne trouvent pas de réponse immédiate ? C’est agaçant pour les acquéreurs si trop d’informations ne sont pas tout de suite disponibles. Un conseil simple, réunir et étudier les documents suivants :
Notre dossier est prêt, nous pouvons passer à l’étape suivante.
4 – Définir une stratégie personnalisée de communication.
Chaque bien est différent et mérite une réflexion sur la meilleure stratégie pour le vendre efficacement. On commercialisera différemment un bien d’investissement d’une maison d’architecte. La méthode sera également adaptée si le bien est libre ou bien occupé tout au long du processus de vente. Choisir les supports de communications en se posant la question de la pertinence. Est-il pertinent de poser un panneau ? Est-ce intéressant d’investir sur une visite virtuelle ? Quels sites Internet immobiliers seront les plus efficaces pour mon bien ?
Les professionnels de l’immobilier maîtrisent pour la plupart le sujet et sauront vous proposer une approche réellement personnalisée. Mettre en valeur le logement est capital et va de pair avec sa commercialisation. Un peu de rangement ne fera pas de mal dans certains cas. Depuis l’abondance de programme télé sur le sujet, le message commence à passer : VALORISER votre foyer. Jouer sur les points forts, n’hésitez pas à investir pour faire de petits travaux. Bien souvent avec peu de moyens, la différence se fait.
En résumé, mettre les moyens dans la présentation du bien sera bénéfique et permettra une utilisation optimum des moyens modernes de communication.
5 – Choisir son acquéreur.
Résultat des actions commerciales ? Nous l’espérons beaucoup d’appels d’acquéreurs potentiels. Multiplier les visites ne présente pas vraiment d’intérêts. Etre à l’écoute de la recherche des acheteurs est la meilleure option. Valider les éléments clefs de leur recherche. Valider leur capacité financière. Une fois cette phase de découverte de nos potentiels acheteurs, vient le temps des visites.
La gestion des visites, du retour de ces visites au propriétaire sont fondamentales pour entretenir la confiance établie avec votre agent immobilier. Nous devons un retour régulier et détaillé de l’ensemble des actions réalisées.
Après quelques visites véritablement sélectionnées, un acquéreur sérieux apparaît.
Toujours capital, la décision d’acheter, du moins d’intérêt porté sur le bien visité, émerge habituellement rapidement. On l’appelle souvent le fameux « coup de cœur ».
Décision importante, il s’agit de préférer une réflexion posée à une décision précipitée qu’une partie pourrait venir à regretter. Dans le pire des cas, l’acheteur fera faux bon et cette perte de temps aurait pu être évitée.
L’acheteur doit rassurer. Il aura pris les devants et maitrisé parfaitement le montage du financement à venir. Dans le meilleur des cas, il pourra même présenter un accord de principe de la part de sa banque. Nous avons été sérieux dans la préparation de notre dossier, nous pouvons en demander de même à nos acheteurs.
Il conviendra de réaliser une offre d’achat datée que le vendeur signera s’il en accepte les conditions. Attention, aussi bien l’acquéreur pourra se désister sans pénalités autant le vendeur à partir de l’instant où l’offre d’achat est acceptée par écrit devra aller au bout (sous peine d’éventuelles pénalités financières).
Vendeur comme acquéreur, prêts à signer ? Direction le compromis de vente.
6 – Du Compromis à la réitération authentique.
A l’agence ou chez le notaire, le rendez-vous de signature est pris. Peu d’attente car nous avons anticipé et notre dossier est complet.
Le compromis de vente fait office de véritable contrat liant vendeur et acquéreur. Il pose les bases de la vente du bien immobilier. Il définit les délais et conditions.
Compter généralement 3 mois entre le compromis et la signature de l’acte définitif. Durant ce laps de temps, le travail de l’agent immobilier est de s’assurer que les délais et engagement sont tenus. Il fait régulièrement le point avec le notaire afin d’accompagner vendeur et acquéreur jusqu’au jour J. Dernière fois que vous fermerez votre porte d’entrée, ça y est vous avez vendu !