Loi Le Meur (dite « anti-Airbnb ») : analyse, calendrier et mode d’emploi pour 2026

La “loi Le Meur” (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) s’inscrit dans un mouvement de fond : redonner des marges de manœuvre aux communes qui subissent une raréfaction du logement à l’année, tout en rendant le marché de la location touristique plus traçable, plus contrôlable et, sur certains points, moins “avantageux” qu’avant. Elle ne supprime pas la location meublée de tourisme, mais elle rebat les cartes : règles d’enregistrement généralisées, sanctions plus dissuasives, encadrement renforcé en copropriété, et montée en puissance des exigences énergétiques.

En 2026, l’enjeu devient très concret : une partie majeure des mesures “opérationnelles” bascule au moment de la généralisation de l’enregistrement via un portail unique, et les communes gagnent des outils de contrôle qui changent la gestion au quotidien.

1) De quoi parle-t-on exactement ?

Un meublé de tourisme est défini comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des durées à la journée, à la semaine ou au mois.

Derrière cette définition, la loi vise surtout un rééquilibrage entre deux réalités qui se superposent de plus en plus. D’un côté, des logements susceptibles d’être loués à l’année basculent vers la courte durée, notamment dans les zones les plus tendues. De l’autre, l’absence d’enregistrement homogène et d’accès à des données fiables rend l’application des règles difficile, qu’il s’agisse du respect du statut de résidence principale, du nombre de jours loués, ou des autorisations locales nécessaires dans certaines communes. C’est précisément ce manque de traçabilité que la loi entend corriger.

2) Le calendrier : ce qui change tout de suite, ce qui change en 2026, ce qui change en 2034

La loi a été conçue avec une entrée en vigueur progressive, pour laisser le temps de construire l’outil national d’enregistrement et d’organiser la montée en charge des contrôles. Certaines dispositions ont un effet rapide, notamment celles qui donnent aux communes de nouveaux leviers sur la durée maximale de location d’une résidence principale, ainsi que celles qui modifient la fiscalité applicable à partir des revenus 2025, déclarés en 2026. Le guide ministériel précise ainsi que, dès le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser le plafond annuel de location d’une résidence principale à une durée comprise entre 90 et 119 jours, par délibération motivée. Sur le plan fiscal, la loi indique que ses nouvelles règles s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, ce qui rend l’impact particulièrement visible au moment des déclarations en 2026.

Le basculement majeur intervient en 2026 avec la généralisation de l’enregistrement. La loi fixe une date butoir : l’entrée en vigueur de ce dispositif national doit intervenir au plus tard le 20 mai 2026, à une date précisée par décret.  À partir de cette échéance, l’enregistrement devient obligatoire sur tout le territoire et passe par un portail numérique unique, ce qui renforce mécaniquement la capacité de contrôle des communes.

Enfin, la loi organise une trajectoire énergétique de long terme, avec une étape structurante au 1er janvier 2034, date d’entrée en vigueur des dispositions relatives aux niveaux de performance énergétique exigés pour les meublés de tourisme, dans les conditions prévues par le code du tourisme.

3) Enregistrement : la pièce maîtresse (et ce qu’elle implique en 2026)

Avant, l’enregistrement était surtout un outil activé par certaines communes. Le changement, c’est le passage à une logique nationale, homogène et beaucoup plus exploitable en contrôle.

Le guide ministériel précise qu’à compter de mai 2026, l’enregistrement est obligatoire sur l’ensemble du territoire et s’effectue via un portail numérique unique. 
Cette généralisation s’accompagne d’un renforcement des sanctions et d’une mécanique pensée pour faciliter l’identification des annonces : le numéro d’enregistrement devient un “identifiant” central, destiné à relier un bien, une annonce et des obligations (durée, autorisations, etc.).

Concrètement, pour un propriétaire ou un gestionnaire en 2026, cela signifie que la location touristique ne se pilote plus seulement “plateforme par plateforme”. L’enregistrement devient un passage obligé, et un point de contrôle mobilisable par la commune.

4) Résidence principale : plafond annuel et pouvoir accru des communes

La règle de base demeure : la location en meublé de tourisme d’une résidence principale est plafonnée (historiquement à 120 jours). Le nouveau point, c’est la capacité pour les communes de réduire ce plafond, dans la limite de 90 jours.

Dès le 1er janvier 2025, les communes ont la possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales, en fixant une durée comprise entre 90 et 119 jours, par délibération motivée.

Pour le marché 2026, c’est un levier important : dans les zones touristiques tendues, cette faculté peut modifier l’équilibre économique de certains biens qui reposaient sur une exploitation très intensive d’une résidence principale “travaillée” comme un quasi professionnel.

5) Copropriété : un tournant majeur (et des règles enfin opérantes)

La loi agit sur deux niveaux : les copropriétés à venir et les copropriétés existantes.

Pour les nouvelles copropriétés : transparence dès l’origine

Désormais, les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location en meublé de tourisme. 
C’est un changement simple mais structurant : on évite le flou initial qui nourrit ensuite des conflits et des contentieux.

Pour les copropriétés existantes : une interdiction possible, mais encadrée

La grande nouveauté, c’est la possibilité d’interdire certaines locations touristiques par une majorité renforcée, sans exiger l’unanimité, mais à condition que le règlement de copropriété soit déjà “compatible” avec cette logique.

La loi insère un cas spécifique dans l’article 26 de la loi de 1965 : la décision de modifier le règlement pour interdire la location, en meublés de tourisme, des lots d’habitation autres que des résidences principales est votée à la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. 
Mais cette modification n’est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement à destination commerciale.

En pratique, en 2026, beaucoup de copropriétés vont relire leur règlement à la lumière de cette condition : si l’immeuble est déjà “habitation pure” avec interdiction d’activité commerciale, le levier est puissant ; sinon, la voie est plus étroite.

6) Énergie et “décence” : le cadre se durcit, mais avec une montée en charge

La loi met fin à une anomalie souvent dénoncée : le risque de voir des logements énergivores évincés du marché locatif classique et recyclés en courte durée.

Le guide ministériel rappelle que, depuis l’entrée en vigueur de la loi, un DPE compris entre A et E est nécessaire pour obtenir une autorisation de changement d’usage en France métropolitaine (puis A à D à compter de 2034). 
Et surtout, à compter de 2034, les meublés de tourisme existants qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent (avec des classes cibles différentes selon Hexagone/Outre-mer).

Sur le volet répressif, l’article L. 324-2-2 du code du tourisme prévoit une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € par local en cas de location ou maintien en location d’un meublé ne respectant pas les niveaux requis.

Même si la grande bascule “décence généralisée” est en 2034, l’effet marché 2026 est réel : les biens qui nécessitent une autorisation (changement d’usage notamment) se retrouvent déjà confrontés au filtre du DPE dans certaines communes, ce qui peut peser sur les arbitrages de travaux et sur la valeur locative touristique.

7) Sanctions : des montants qui changent la psychologie du risque

L’arsenal répressif est un pilier de la loi : sans sanction crédible, les règles restent théoriques.

Le guide pratique 2025 liste des sanctions qui évoluent nettement à partir de mai 2026 : défaut d’enregistrement pouvant donner lieu à une amende administrative jusqu’à 10 000 €, fausse déclaration ou faux numéro pouvant aller jusqu’à 20 000 €, et sanctions renforcées sur le non-respect de la durée maximale de location des résidences principales.

En parallèle, sur le terrain du changement d’usage, l’article L. 651-2 du CCH (dans sa version modifiée) fixe une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé. 
Et un article L. 651-2-1 organise la procédure et précise notamment que l’amende est prononcée à l’initiative de la commune (ou de l’Anah) et versée au bénéfice de la commune concernée, ce qui incite mécaniquement à l’action locale.

8) Fiscalité : fin de l’âge d’or “automatique” du micro-BIC

La loi Le Meur intègre un message clair : la location touristique ne doit pas être mécaniquement plus attractive fiscalement que la location à l’année, surtout lorsqu’elle contribue à raréfier l’offre.

Le texte prévoit que le volet fiscal s’applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, donc avec un effet très visible dans les déclarations 2026. 
Dans le code général des impôts, l’article 50-0 prévoit désormais, pour les activités de location de meublés de tourisme (dans certaines conditions), un seuil spécifique de 15 000 € et un abattement de 30 % dans le régime micro, quand d’autres activités relèvent d’autres seuils et abattements.

Au-delà des chiffres, l’impact 2026 est surtout stratégique : la rentabilité doit se travailler par la qualité du produit, le pilotage des charges, l’optimisation des périodes de vacance, et parfois le basculement vers des schémas plus “professionnels” et documentés, plutôt que par une simple mécanique d’abattement.

9) Ce que cela change pour le marché immobilier en 2026

Sans promettre une “révolution”, la loi introduit trois forces qui, combinées, peuvent peser sur le marché dès 2026 :

• Une hausse du coût de non-conformité : le risque juridique devient plus cher et plus probable, car l’enregistrement national et les sanctions sont calibrés pour être appliqués.

• Une remise en circulation possible de certains biens vers la location longue durée, notamment là où les communes activent les leviers (durée réduite, contrôle des résidences principales, action sur le changement d’usage).

• Un tri accru par la qualité énergétique : même si 2034 est l’échéance structurante, le DPE devient un filtre dès maintenant pour certaines autorisations, ce qui influence déjà les arbitrages d’investissement et de travaux.

Sur le terrain, cela se traduira surtout par une géographie à deux vitesses : des communes très proactives (où l’exploitation touristique devient un “dossier” à gérer) et d’autres plus permissives, au moins à court terme.

10) Mode d’emploi 2026 : comment se mettre en sécurité

En 2026, la bonne approche n’est plus “est-ce que j’ai le droit ?”, mais “est-ce que je peux le prouver vite, et est-ce que mon modèle tient si la commune contrôle ?”.

La base consiste à articuler quatre dossiers :
le dossier enregistrement (portail unique, numéro, cohérence des informations), le dossier usage (résidence principale vs autre, et autorisations locales), le dossier copropriété (règlement, clauses commerciales, décisions d’AG), et le dossier énergie (DPE à jour, trajectoire de travaux si nécessaire). Sur chacun de ces axes, la loi crée des points de contrôle et des sanctions qui rendent la conformité beaucoup moins “optionnelle” qu’avant.

Conclusion

La loi Le Meur n’est pas qu’un texte “anti-Airbnb”. C’est une réforme d’architecture : elle outille les communes, elle rend l’activité traçable par l’enregistrement national (pivot 2026), elle donne aux copropriétés une capacité d’action plus réaliste, elle renforce la crédibilité des sanctions, et elle corrige une partie des incitations fiscales.

Pour les professionnels et investisseurs, le message 2026 est simple : la location meublée de tourisme reste possible, mais elle devient une activité plus réglementée, plus documentée et plus différenciante. Autrement dit, moins un réflexe automatique, davantage une stratégie.