Focus – Diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une transaction immobilière

Focus – Les diagnostics immobiliers à réaliser lors d’une vente immobilière

Obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectifs d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Beaucoup d’agences immobilières proposent de prendre à leur charge leur réalisation en cas d’exclusivité du mandat.

Voici les diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser lors d’une vente d’un bien immobilier :

• La Loi Carrez : obligatoire pour les lots ou fractions de lots en copropriété (non obligatoires pour les maisons individuelles), la Loi Carrez informe sur la surface privative clos et couvert de votre logement après déduction des murs, cloisons, marches et hauteur de plafond de moins d’1m80. Elle vise principalement à protéger les acquéreurs des vendeurs qui pourraient surévaluer la surface de leur logement. Validité illimitée sauf en cas de travaux pouvant modifier la surface. Le propriétaire n’est pas obligé de recourir à un professionnel pour ce diagnostic, cependant il est fortement recommandé de le faire ; certaines habitations (mansardées, murs pas droits, habitations atypiques) peuvent rendre le mesurage compliqué et vous prenez le risque de vous exposer à un litige en cas de contestation d’exactitude de surface.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : document informatif donnant un indice de la performance énergétique du logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Un logement bien isolé par exemple sera moins énergétivore qu’un logement vétuste et mal équipé. Le DPE est réalisé par un professionnel certifié et assuré. 2 « notes » seront attribués en fonction des résultats obtenus allant de « A » pour les mieux notés à « G ».

• Le diagnostic amiante : l’objectif est de repérer les matériaux contenant de l’amiante dans les parties privatives de tous les biens immobiliers (appartement ou maison). Tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 sont concernés. Passer par un professionnel est obligatoire, dans certains cas, les matériaux devront être analysés en laboratoire afin de lever tous les doutes. En cas de résultat négatif, la durée de ce diagnostic est illimitée. Les conséquences sont lourdes si un vendeur tenterait de fausser / dissimuler la présence d’amiante (diminution du prix de vente voire l’annulation pur et simple de la vente). Dans certains cas où le taux d’amiante est important (relevé N=2 – Taux d’amiante mesuré à plus de 5 fibres d’amiante par litre d’air), le désamiantage devient obligatoire. Si votre logement est concerné, il est fortement recommandé de consulter les experts du secteur pour vous accompagner dans cette démarche.

• Le diagnostic plomb : il s’agit du constat des risques d’exposition au plomb (CREP). Obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1949. Il concerne les parties privatives du logement et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et assuré. Le rapport plomb des parties communes est un document à demander pour consultation au syndic de la copropriété. L’étude de la présence du plomb se porte sur les revêtements du logement (peinture, plâtres, briques, etc), y compris sur les revêtements extérieurs tel que les volets. Les conséquences peuvent là aussi être lourdes, la responsabilité au pénal peut être engagée si les occupants du logement sont soumis à une pollution par le plomb engendré par un manque d’informations sur ce risque.

• Le diagnostic termites : Ce document vise à informer le futur propriétaire de la présence ou non de termites. Les logements concernés sont ceux situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infectée par les termites (ou susceptible de l’être à court terme). Si la présence de termite est constatée et qu’elle présente un risque pour les autres occupants de l’immeuble ou pour le voisinage, le maire ou le préfet peut ordonner au vendeur de faire réaliser des travaux, uniquement concernant la présence des termites. Sa validité est de 6 mois et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et assuré. Pour rappel, la présence de termite doit être déclaré en mairie sous 1 mois ; les conséquences sont encore une fois lourdes si le vice caché est prouvé.

• Etat des risques naturels, miniers et technologiques (anciennement ESRIS/ERNMT) : Document qui a récemment évolué (01 juin 2020). Les logements concernés sont ceux situés dans les communes faisant l’objet d’un plan de prévention des risques technologiques et/ou d’un plan de prévention de risques naturels et/ou dans une zone de sismicité. Sa validité est de 6 mois. Le vendeur devra remplir un formulaire accessible en ligne ou disponible dans les préfectures ou en mairie. Les informations sont mises à disposition gratuitement.

• Le diagnostic électrique : obligatoire pour tous les logements, il s’agit de dresser un compte rendu précis de l’installation électrique du logement. Si le diagnostic met en avant certaines anomalies, il devra les lister de manière précise. Il concerne les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans (il n’y a pas d’obligation de travaux si des anomalies sont relevées). Ce diagnostic doit décrire les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension. A réaliser par un diagnostiqueur certifié et assuré. Sa validité est de 3 ans.

• Le diagnostic assainissement : c’est le SPANC qui est chargé de réaliser ce contrôle. Il se demande à la communauté de communes de la ville du vendeur qui communiquera les éléments à intégrer à la promesse de vente. Il concerne les biens non raccordés au tout à l’égout. Il s’agit de vérifier la conformité de l’installation prévu au traitement des eaux usées. Vous aurez 1 an (ou votre acquéreur) pour mettre aux normes cette installation.

• Le diagnostic gaz : les logements concernés sont ceux possédant une installation au gaz de plus de 15 ans. Le diagnostic de l’état de l’installation intérieur de gaz va analyser l’état de votre installation : l’état des appareils fixe de chauffage et de production d’eau chaude alimenté en gaz. L’état des tuyauteries fixe d’alimentation en gaz ainsi que leurs accessoires. L’aménagement des locaux où sont présentes les installations permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion. Sa validité est de 3 ans, à réaliser par un diagnostiqueur certifié et assuré.

Il existe plusieurs diagnostics facultatifs :

• L’information sur les mérules : bien que facultatif, les mérules (champignons) sont un danger pour les habitations en bois. Il est recommandé de vérifier leur présence particulièrement dans les zones humides propices à leur développement. La loi ALUR prévoit de rendre obligatoire l’information sur les mérules. Si votre logement présente un risque, il serait pertinent de le réaliser.

• Le diagnostic piscine : obligatoire pour les piscines privées de plein air dès lors que le bassin est totalement ou partiellement enterré à usage individuel ou collectif. En copropriété c’est au syndic de fournir ce document. Ce diagnostic vise à vérifier la sécurité de l’installation notamment pour protéger les enfants de moins de 5 ans. On parlera de conformité des dispositifs de mise en sécurité. Toutefois, aucune trace d’obligation ne figure explicitement dans les textes officiels à ce jour pour passer une transaction immobilière.

• Le diagnostic de performance numérique Internet et Mobile (DPI) : facultatif, l’objectif est de mesurer la performance des réseaux numériques. De plus en plus en vogue, assurer une connexion de qualité ainsi qu’une couverture réseau mobile devient un argument pour bon nombre d’acquéreur (télétravail notamment). En ville, la pertinence de le réaliser n’est pas importante, en zone plus rurale, cette mesure prend tout son sens.

• Le diagnostic écologique : Il existe peu d’informations à ce jour. Il s’agit de dresser un bilan à un endroit et moment précis concernant les données écologiques d’un site. Biodiversité – Pollution environnantes – Possibilité de projet écologique. Ce diagnostic devrait dans la société actuelle se développer dans les années à venir.

• Le diagnostic RADON : il vise à mesurer la quantité et la concentration de gaz radon (radioactif) présente dans votre logement. Il est cependant naturel, incolore et inodore. Il provient de l’uranium et du radium présent essentiellement dans les régions volcaniques. Dans les communes à risques il est obligatoire pour les établissements recevant du public.

• Le diagnostic Légionellose : Il permet de détecter cette bactérie dans les réseaux d’eau. Vérifier la qualité de l’eau en est donc l’objectif. Seul les établissements recevant du public et possédant une production d’eau chaude collective sont concernés.

En Résumé :

• Vous avez l’obligation de réaliser le dossier de diagnostic technique afin de présenter un compte rendu objectif et certifié des aspects techniques de votre logement.
• Vous devez les réaliser avant la vente.
• Vous pourrez communiquer et ainsi mettre en avant des informations rassurantes et sécurisantes pour votre futur acquéreur (si peu ou pas d’anomalies ressortent du dossier).
• Vous protégez votre transaction des vices cachés en vous appuyant sur un professionnel certifié et assuré.
• Les rapports facultatifs peuvent apporter un plus lors de la commercialisation de votre bien.