Réussir son investissement locatif !

Se projeter dans une maison au bord de mer pour sa retraite.
Anticiper les études supérieures des enfants en encaissant des loyers mensuels.
Voici de beaux projets d’investissement locatifs.

Décider de mettre votre argent dans la pierre, et la louer constitue un moyen de se construire un patrimoine sans vider une épargne chèrement acquise. À condition d’éviter certains pièges ! Envisager un investissement locatif demande, en effet, une réflexion en amont et quelques piles dans la calculette.

Avec notre guide, suivez les 5 étapes majeures d’un investissement locatif réussi.

1.   Les raisons de l’investissement locatif

Il serait facile de succomber au charme d’un chalet à la montagne autour d’un chocolat chaud et d’une brochure colorée sur papier glacé. Mais avant d’enlever ses gants pour signer, quelques questions méritent réflexion…

Pour certains, l’investissement locatif peut être à usage final personnel. La location saisonnière permet, lorsque le bien n’est pas occupé, d’amortir une partie du prêt effectué.

Pour d’autres, un appartement non meublé spacieux sera l’investissement idéal. Accueillir une famille dans un bien rénové assure un rendement intéressant et la stabilité de locataires installés pour de belles années.

En résumé, il est capital de se poser les questions suivantes :

• pour qui ?
• pour quel usage ?
• pour un rendement immédiat ou après la fin de la période de financement ?

Votre vision de l’avenir détermine quel type de bien immobilier convoiter.

2.  Budget et financement de votre investissement locatif

Évaluer à la louche mène malheureusement à l’échec. L’investissement locatif ne se résume pas à calculer ses gains par une opération mathématique basique. Soustraire le montant du crédit à celui du loyer ne vous donne pas le montant du gain réel.

Calcul lié au prix du bien et à son financement

Une magnifique maisonnette de campagne a certes un charme ancien qui plaît aux familles en quête d’une location. Cependant, elle nécessite peut-être des travaux importants.
Les charges ainsi que le coût du crédit constituent des cumuls de frais qui pèsent parfois lourd sur le budget annuel. Ceux-ci grignotent vos gains et peuvent aboutir à un déficit foncier. Cela signifie que l’investissement coûte plus que ce qu’il rapporte.

Quel effort financier représente cet investissement dans votre enveloppe mensuelle ? Cette question mérite un calcul précis.

Calcul lié à la rentabilité

La rentabilité d’un investissement locatif s’étudie selon plusieurs variables, dont les curseurs remplissent ou vident votre portefeuille :

• le prix d’achat de votre bien ;
• la fiscalité de votre achat et de vos gains ;
• le montant du loyer ;
• le temps d’occupation de votre bien (un logement non loué vous fait supporter la totalité du coût).

3.   L’emplacement de votre investissement locatif

En fonction de vos motivations et de votre budget, vous pouvez à présent vous mettre en quête du bien idéal. L’emplacement de celui-ci représente une décision capitale. Pour de bonnes perspectives de rendement, vous préférez peut-être choisir :

Une zone en tension immobilière

La demande est plus forte que l’offre. Un studio meublé en plein centre de Lille ou Toulouse a de grandes chances de rencontrer un beau succès locatif.

Un quartier dans l’axe de votre cible

Il est primordial de faire correspondre l’emplacement et la proposition aux locataires cibles. Ainsi, une famille hésitera et déclinera votre offre de maison coquette, mais très éloignée des commerces et écoles.

Pour toutes les catégories de locataires, les critères généraux sont la proximité des commodités et un accès facilité aux transports.

D’autres éléments font l’attractivité d’un bien. Les immeubles rénovés, à un loyer inférieur à 1 000 €, sont bien mieux loués et plus demandés que des logements qui s’adressent à des niches de locataires (couple fortuné, par exemple).

4.   La mise en location de votre investissement locatif

Analyser ses ressources

À moins d’avoir déjà un locataire sur le pas de la porte, il est nécessaire d’assurer la promotion et la gestion de la location. À cette étape, il est judicieux de s’interroger sur ses ressources en :

• temps ;
• argent ;
• énergie.

La combinaison de ces trois facteurs vous oriente sur le type de gestionnaire que vous serez. Confier ces tâches à une agence est d’un grand secours pour les actifs débordés. S’investir dans une publicité valorisante par vos réseaux s’avère nécessaire si vous manquez de moyens.

Notre conseil : ne rejetez pas en bloc la gestion locative avant d’avoir étudié la question. Le coût d’une agence ou d’une conciergerie peut résulter plus avantageux financièrement que des heures de gestion personnelle, ou des problèmes mal résolus.

Bien calculer son loyer

La perspective d’un bon rendement ne doit pas vous faire surestimer le loyer. Un montant judicieusement calculé permet d’éviter les impayés, et le turn-over (les changements successifs et rapides) des locataires. Par ailleurs, un loyer trop élevé par rapport à la moyenne risque de vous faire attendre le premier locataire, ce qui constitue une perte monétaire plus importante encore.

À noter : des assurances existent pour anticiper les risques de loyer impayé. Aujourd’hui, des offres commerciales répondent aux besoins des bailleurs, et à leur demande croissante.

5.   Votre vie de bailleur suite à votre investissement locatif

Comprenez ici votre vie de fournisseur de bail. C’est la période durant laquelle vous percevez vos loyers et les déclarez.

Bien étudier et choisir son régime fiscal permet de retirer des avantages supplémentaires. Vous avez, dans certains cas, le choix du régime le plus favorable :

• revenus fonciers supérieurs à 15 000 € = régime réel obligatoire
• régime fiscal imposé = selon la législation (Loi Malraux, dispositifs Besson, Borloo…)
• choix entre régime microfoncier et réel = calculer vos charges

Le régime microfoncier vous accorde un abattement de 30 %. Mais si vous estimez que vos charges représentent plus que ce pourcentage, basculez pour le régime réel. Il vous est plus avantageux. Le changement de régime est valable pour trois ans.

L’investissement locatif constitue donc un moyen efficace de se projeter dans l’avenir avec un patrimoine. La réussite de ce plan dépend de la bonne anticipation du bailleur ainsi que d’une séance de calculs minutieux. La sélection du locataire et la gestion organisée de la location représentent des atouts majeurs pour en faire une expérience fructueuse !