Les investissements immobiliers pour 2022 !
Il existe 3 piliers d’enrichissement avéré qui peuvent changer de forme avec le temps. L’entrepreneuriat en est le premier. Désormais, il ne suffit plus d’ouvrir une boutique car internet est passé par là. La création de start-up, de sites en ligne, de business 2.0 permet la réussite financière. La bourse est le second pilier. L’achat d’actions est une efficience avérée de résultats dans le temps. Le Dow Jones fait 7% en rendement annualisé depuis ses débuts par exemple. Avec l’essor des cryptomonnaies, il a été possible de gagner rapidement de l’argent en tradant habilement. C’est un marché spéculatif qui a permis de faire fortune. L’avenir dira ce qu’il en sera dans une décennie.
L’immobilier est enfin le troisième pilier. Moins évolutif, il permet de faire fortune dans le temps. Les exemples sont nombreux et il est toujours possible de réussir.
Dans cet article, nous allons analyser les investissements intéressants à réaliser en 2022 dans l’immobilier. D’investissements classiques à des investissements plus risqués, le rendement est proportionnel au risque accordé. Nous allons étudier ces investissements dans l’immobilier qui sont rentables et qui font beaucoup mieux qu’un placement dans un livret A ou dans une assurance-vie.
Les foncières
Commençons par un investissement original dans l’immobilier. Si vous souhaitez ne pas vous embêter avec des locataires car la gestion locative n’est pas faite pour vous, les foncières sont alors tout indiquées.
Les foncières sont des sociétés cotées en bourse qui s’appuient sur le partage de dividendes avec la valorisation de patrimoines immobiliers.
Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des sociétés cotées en bourse qui achètent et gèrent un parc immobilier. De l’immobilier d’entreprise à l’immobilier résidentiel avec des immeubles Haussmanniens, le parc est varié. En effet, il existe plusieurs secteurs porteurs comme les bureaux, les hôtels, les commerces, l’immobilier résidentiel, le domaine de la santé, les centres commerciaux, …
Ce qui est intéressant à savoir et qu’à la différence des actions dites classiques, les SIIC doivent reverser à leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées. Avec une politique économique de taux bas des banques centrales (BCE ou FED), les investisseurs privés recherchent du rendement. Les foncières cotées permettent de gagner en rentabilité.
En tant qu’investisseur et à la différence de l’immobilier physique, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion de la foncière. La gestion est entièrement déléguée et gérée par des professionnels. Comme autre avantage vis-à-vis de l’immobilier classique, vous pouvez vendre vos « biens immobiliers » en un clic alors qu’il vous faudrait des mois et des mois pour vendre un appartement.
La location en meublé
La location en meublé est la base d’une stratégie fiscale réfléchie.
Investir dans des petits produits immobiliers que sont les studios est l’apanage de tous. Ces studios sont faciles à meubler et les meubles sont faciles à remplacer si nécessaire.
Aussi, il est important de rechercher des studios à rénover si possible. Pourquoi ?
Un grand appartement ou maison ne se meublera pas, les acquéreurs auront leur lit, leurs meubles, etc.
Mais surtout, grâce à l’amortissement roi et grâce à aux charges reines (travaux principalement mais aussi frais d’agence ou de notaire), vous lissez dans le temps votre faible fiscalité. Vous avez ainsi une lisibilité fiscale !
En plus d’être des produits à rendement, les studios permettent un faible ticket d’entrée, une forte demande et permettent de défiscaliser au mieux.
L’amortissement est une des principales forces de la location meublée. Il permet à un grand nombre de loueurs en meublé de payer très peu d’impôt, voire pas du tout.
En location meublée, nous allons estimer que le bien loué s’use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d’un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d’impôt sur l’activité.
La location saisonnière
Dans le même registre que le chapitre précédent, la location saisonnière est idéale pour de la location en meublé. Cependant, vous meublerez tout autant vos chambres que l’ensemble de vos maisons ou grands appartements.
La location saisonnière est un investissement mobilier très rentable car il permet de franchir aisément le graal du rendement à deux chiffres tout en s’appuyant sur une fiscalité avantageuse vue précédemment.
Vos locations seront mises en évidence sur les marketplaces les plus connues comme Airbnb ou Booking.
L’inconvénient car il en existe est le côté chronophage de l’activité. Il vous faudra réceptionner les voyageurs et être présents à leurs départs. Il faudra aussi faire le ménage mais aussi nettoyer et remplacer le linge. Bien entendu, il est possible d’automatiser le processus avec des astuces qui permettent un gain de temps non négligeable comme une boite à clés.
La location saisonnière en plus d’être plus rentable que la location classique permet de s’assurer du paiement des loyers. C’est un poids en moins pour tout investisseur dans l’immobilier. Le risque financier concerne les dégradations vues à quelques reprises lors de fêtes airbnb mais une caution est évidemment requise.
La colocation
Concluons le tour des investissements immobiliers à faire en 2022 avec la colocation. Cet investissement immobilier est là aussi rentable car vous pouvez atteindre les 2 chiffres.
Il existe 2 types de baux.
– Le bail individuel
– Le bail commun
La différence est notable entre les deux.
Si vous choisissez de signer un bail unique à tous les colocataires (appelé aussi bail commun, bail solidaire ou encore bail collectif), vous aurez aussi des obligations. Vous pouvez demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer le loyer de chacun et fait un virement unique au bailleur.
La clause de solidarité est une protection des loyers car cela signifie que les locataires sont liés entre eux. En cas de loyer impayé par un ou plusieurs des locataires, le bailleur peut directement exiger d’un autre locataire le paiement de cette dette.
Comme tout investissement, il existe des inconvénients à bien analyser avant d’investir.
Comme nous pouvons le constater, le plus gros point négatif sera de gérer les problèmes relationnels et l’administratif.
Selon les différentes études sur le profil, environ 90% de la population de la coloc est salarié ou étudiant.
Si votre profil de colocataire est étudiant, le risque de vacance locative est élevé. Si vous louez à un T5 à 4 étudiants et 3 s’en vont, vous n’aurez qu’un seul loyer de disponible pour payer votre crédit immobilier.
Il est donc essentiel de diversifier vos profils avec des étudiants et avec des salariés. Un bail commun basé sur les étudiants fera que ces mêmes étudiants chercheront une même catégorie d’âge et donc des étudiants.
Il est intéressant de noter que l’âge moyen d’un colocataire est de 27 ans.
En outre, des profils plus âgés permettront une retenue sur la fête et une plus grande rigueur de la vie quotidienne.
Un turnover qui peut s’avérer chronophage. Un colocataire comme un locataire classique peut partir à tout moment. Encore plus dans la colocation ! Souvent, vous aurez des demandes pour des locations d’1 ou de 2/3 mois en raison d’un stage ou d’une formation. Ces prétendants ne vont pas dans la location classique car saturée, dans des hôtels ou airbnb car trop chers mais se rabattent dans la coloc. Dès lors, préparez-vous à être souvent sollicité pour rechercher un nouveau locataire, établir un nouveau bail, un nouvel état des lieux …. Tout ceci demande du temps ! Le bail commun peut permettre d’éviter cette problématique mais vous n’avez plus la main dans le choix du locataire, les colocataires vous incitant à prendre leur choix.
Oui, le rendement est supérieur au marché immobilier classique. Mais attention, la colocation est un marché de crise, un marché qui profite de la paupérisation croissante de la société. Le marché immobilier classique est saturé, c’est-à-dire les studios pour les potentiels colocataires, et ceux-ci se retournent vers la colocation. Vous avez un plus grand risque de locations de courte durée et donc de vacances locatives affectant la rentabilité de ce fait !
La location de parking ou garage
Précisons en amont la différence entre les deux. Un garage désigne un lieu fermé par des murs et une porte située à l’extérieur. Le garage sécurise forcément les locataires. Cette sécurité, sera le maitre mot des techniques d’investissement à adopter. La sécurité !
Le garage diffère aussi des parkings sur le prix. En effet, un garage se vendra plus cher qu’un parking. En conséquence, le loyer sera aussi plus élevé dans un garage que dans un parking.
Si vous avez à retenir un élément de ce chapitre, c’est qu’un garage n’est pas un parking et que l’investissement sera différent en fonction de votre achat. En outre, l’emplacement est primordial.
Il a toujours été important de préciser une donnée essentielle dans l’immobilier, celle de l’emplacement. En effet un studio, par exemple, se loue parfaitement bien à proximité des grandes écoles et dans les grandes villes. Un studio sera beaucoup moins attractif dans une petite ville.
Concernant les parkings, la logique est la même.
Plus la difficulté de stationnement est avérée dans la zone où l’emplacement est situé, plus sa valeur à la location et à la vente va s’élever.
Il est important de prioriser les grandes villes, les centre villes, les lieux où la pression locative sur les voitures est forte.
Il faut absolument cibler les lieux où le taux de véhicules est fort, où il existe une concentration de voitures.
L’option est de se délocaliser et de cibler le marché des villes moyennes ou banlieues. Les prix seront encore plus faibles et la demande pourra être présente avec des rentabilités supérieures à 4/5% si vous investissez dans des grandes villes.
La stratégie est de sonder le marché des villes moyennes qui a un potentiel de croissance.
N’oubliez pas dans que les grandes villes, le prix au m2 pour habiter est rédhibitoire pour les classes moyennes. N’oubliez pas que les municipalités (notamment écolos et pas que) font la guerre à la voiture. Il devient de plus en plus difficile d’accéder dans les centres urbains avec une multitude de bornes d’accès.
Dès lors, tout ce beau monde se délocalise et une pression locative apparait sur les villes annexes des grandes métropoles.
Les personnes qui se logent vont dans les zones péri-urbaines ainsi que (et c’est là que cela nous intéresse encore plus) les personnes qui travaillent. Elles choisissent de prendre le métro, train, bus, tramway et laissent leur voiture dans ces zones.
La pression locative devient alors très forte et c’est à vous d’en profiter !
