Comment augmenter le prix du loyer tout en respectant la loi ?

En tant que propriétaire, il est important de savoir comment appliquer une augmentation au loyer tout en respectant le cadre légal ; celui qui protège chaque signataire du bail.

Certes, nous ne sommes pas les premiers à aborder ce sujet. Mais nous tenions à vous apporter notre propre guide, en mobilisant notre riche expérience dans le domaine de l’immobilier. En parallèle, nous avons mené quelques recherches afin de rester « à jour ».

Voici donc tout ce que vous devez savoir concernant l’augmentation du loyer en 2023, sur le territoire français.

Est-il possible d’augmenter le loyer une fois que le bail a été signé ?

Commençons par une question basique mais incontournable : est-il seulement envisageable d’augmenter le prix du loyer lorsqu’un contrat de bail court ?

Vous vous en doutez : la réponse est oui. Toutefois, cette démarche se veut strictement encadrée, afin d’endiguer les éventuels débordements.

Rappelons justement les principes de base. Les règles auxquelles il est impossible de déroger. Il est à noter que certaines spécificités départementales ne peuvent être restituées ici. Pour autant, la législation française dessine des lignes directrices que chacun(e) doit connaître.

Que dit la loi française ?

Il y a en réalité plusieurs sources du droit français déclinant les clauses d’une (éventuelle) augmentation de loyer. Parmi elles, citons…

• La fameuse loi de 1948. Aussi surprenant que cela puisse paraître, ce texte reste en vigueur dans certains cas. Il a certes été modifié par certains aspects, mais de manière marginale considérant son ancienneté.

  Cette référence est réputée pour son efficacité au moment de protéger les locataires. Elle vise à éviter les envolées drastiques, et limite les possibilités d’augmentation à une fois par année. De plus amples explications sont communiquées par le site officiel de l’administration française, ici.

Il est intéressant de noter que même si les baux de sortie progressive de la loi 1948 sont de plus en plus prisés, la règle de l’augmentation annuelle reste un principe reconnu. On se basera toujours sur « l’anniversaire » de la signature ; c’est le socle d’une éventuelle indexation. Aussi, tout doit être indiqué dans les clauses du contrat, sans quoi aucune modification n’est possible jusqu’à la rupture.

• À l’heure où nous rédigeons cet article, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 relative aux mesures d’urgence pour la production du pouvoir d’achat doit également être prise en compte. Vous pouvez la trouver ici.

  Elle apporte des précisions importantes concernant l’indexation des loyers. Les autorités administratives l’ont promulguée afin de prémunir les potentiels bailleurs contre une incompatibilité entre les paramètres conjoncturels et les frais mensuels.

• Bien spécifique mais décisive pour une partie des propriétaires, la loi « Climat et résilience » s’inscrit aussi dans l’équation. Si, suite à un diagnostic de performance énergétique, un édifice obtient la note F ou G… alors une majoration est rendue impossible. Tout est précisé sur cette page.
• Il vous incombe en outre de vérifier que, dans votre situation, certains éléments ne sont pas visés par les dispositions du décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022 relatif à l’évolution de certains loyers (…). Toutes les localités de l’hexagone ne sont pas concernées : la liste a été directement dressée en tête de la publication.

Si, en tant que propriétaire, vous décidez de procéder à une augmentation du loyer (et que vous en avez le droit), n’oubliez pas de prendre comme référence l’incontournable IRL, ou indice de référence des loyers.

Bon à savoir

En cette décennie 2020, les « passoires thermiques », autrement dit les bâtiments qui consomment (beaucoup) plus d’énergie qu’ils n’en produisent, sont dans le viseur du gouvernement. Nous vous recommandons d’envisager rapidement une rénovation énergétique, sans quoi les pertes essuyées risquent d’être progressivement plus lourdes que si vous franchissez le pas (autrement dit, en rééquipant les lieux avec ses systèmes de chauffage écoresponsables, en faisant procéder à la réfection du toit, etc.).

Qu’est-ce que l’IRL, cet indice précieux pour chaque propriétaire ?

L’indice de référence des loyers fait partie des moyens de limitations mis en place par l’État afin de rationaliser les majorations.

N’hésitez pas à consulter le tableau officiel, qui figure sur cette page. Comme vous pourrez le constater, les taux de variation sont clairement indiqués par trimestre.

C’est l’INSEE (l’Institut national de la statistique et des études économiques) qui, de manière absolument reconnue, émet les dernières données à considérer ; elles sont également référencées via le journal officiel.

En ce qui concerne le calcul de la majoration, nous vous invitons à utiliser la formule suivante :

[Le loyer précédent] fois l’[[IRL au trimestre concerné] divisé par [l’indice trimestriel équivalent de l’année précédente]].

Vous obtenez ainsi la marge exploitable. Il est toutefois préférable, avant d’engager cette démarche forcément délicate, de vous en référer à un juriste. Même si cela implique des frais, cela évite toute confusion et toute réclamation – sachant que dans les cas les plus problématiques, l’affaire risque de cheminer jusqu’au tribunal.

L’augmentation du loyer : une démarche qu’il ne faut pas prendre à la légère

Certains voient de la cupidité dans les démarches de majoration des loyers.

Dans une grande majorité des cas, ce n’est pourtant pas là que se situe la motivation des propriétaires. Les augmentations découlent le plus souvent d’une hausse des prix à plusieurs niveaux (sur le plan énergétique, par exemple) à laquelle tous les acteurs doivent faire face.

Puisqu’il serait tout de même injuste qu’une seule entité subisse les caprices conjoncturels, la loi intervient et pose des jalons communs.

Toutes les informations que nous avons apportées dans cet article se veulent avant tout indicatives. La meilleure démarche consiste à consulter les nombreux liens renseignés et, encore une fois, à confier une partie des opérations aux experts.

Désormais, en tout cas, il y a un important défi à relever concernant la rentabilité des investissements immobiliers. Les redoutés gels de loyer rendent les calculs encore plus complexes. Pour conclure, il y a effectivement des leviers de majoration – il faut par contre se garder de changer les montants à la hâte. Étudier scrupuleusement tous les scénarios possibles et se tenir informé(e) de l’évolution légale prémunit contre tout effet indésirable.