Vendre son terrain : quelles obligations ?

Si à une certaine époque, une simple poignée de main ou un mariage faisaient changer de propriétaire un terrain, aujourd’hui, les choses ont fortement évolué. La vente de ce type nécessite, en effet, de suivre quelques règles incontournables.

Prendre connaissance des obligations légales vous évite le glissement vers un échec certain. Ce guide, reprenant les questions indispensables, permet de faire le tri entre les fausses idées et les impératifs lorsque l’on souhaite revendre son terrain !

Il est nécessaire d’obtenir un certificat d’urbanisme : FAUX

Vous n’êtes pas obligé de fournir un certificat d’urbanisme à la vente d’un terrain.

C’est cependant plus que recommandé !

Loin d’être une formalité, le fait de posséder un terrain ne vous autorise pas de facto à le vendre comme constructible, par exemple.

Le prix de vente s’avère aussi impacté par la nature et le classement de la zone. Il est, par conséquent, toujours bon de jeter un œil sur le plan d’urbanisme local.
Si vous êtes propriétaire ou héritier d’un terrain familial, une visite en mairie (également sur le site internet de la commune, rubrique urbanisme) vous permet de le consulter. Celui-ci indique dans quel type de zone se trouvent vos terres.
Zone urbaine ou à urbaniser ?  Bonne nouvelle ! Le terrain est constructible.
En zone agricole, ou naturelle et forestière, le terrain est soumis à certaines restrictions, voir interdictions.

Notez enfin que le PLU (plan local d’urbanisme) a progressivement remplacé le POS (plan d’occupation des sols). Si votre commune ne possède ni l’un ni l’autre, c’est le règlement national d’urbanisme qui fait foi.

Il faut obligatoirement passer par un notaire : FAUX

Aucune loi n’oblige à prendre rendez-vous à l’office notarial pour la cession d’un terrain. Il s’agit alors d’un acte sous seing privé. Cela signifie que l’acheteur et le vendeur peuvent convenir de la rédaction d’un acte et décider de le signer sans la présence d’un notaire.

L’article 1582 du Code civil déclare que la vente est « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». Toujours selon cet article, « Elle peut être faite par acte authentique » (c’est-à-dire établie par un notaire), « ou sous seing privé » (par un accord écrit entre les deux parties).

Cela étant dit, qu’il s’agisse de la vente du terrain familial entre un grand-père et son petit-fils ou d’une transaction entre deux étrangers, le recours au notaire constitue une garantie de légitimité de l’opération. Une protection pour les deux parties.

Afin que la vente soit considérée comme légale, il faut cependant qu’elle rassemble toutes les obligations, dans lesquelles le notaire est spécialisé.

Il est indispensable d’effectuer une étude de sol : VRAI, selon la localisation

Depuis la loi Élan de 2020, une étude doit être fournie avant toute vente de terrain, et ce, dans certaines zones du pays. Cette obligation répond aux besoins de prévention de divers risques liés au sol. En effet, les sols argileux et leurs mouvements (en période de sécheresse notamment) peuvent être la cause de sinistres sur les structures des bâtiments.

Une étude des sols permet au futur acheteur de connaître les dangers auxquels le terrain pourrait être exposé.

Il est obligatoire de procéder au bornage du terrain : FAUX et VRAI

Le bornage n’est pas obligatoire, légalement parlant. Mais l’usage le rend incontournable. Rappelons que cette opération a pour objectif de fixer la limite exacte entre votre terrain et celui de votre voisin.

L’acte est néanmoins obligatoire pour les situations suivantes :

• en cas de terrain issu de lotissement ;
• pour un terrain ZAC (zone d’aménagement concerté) ;
• lors d’une opération par une association foncière urbaine.

Les contraintes en cas d’absence de bornage (rétractation possible à tout moment par l’acheteur) en font un cas très risqué et défavorable à toutes les parties, vendeur comme acheteur.

Pour un terrain isolé à bâtir

Un géomètre assure les relevés sur le terrain pour le borner. Les limites de propriétés sont ainsi clairement établies. Attention, si la zone est entourée d’autres terrains, chaque propriétaire marque son approbation au procès-verbal.

Pour un terrain redéfini

Si un terrain est vendu et morcelé en plusieurs parcelles, un document d’arpentage doit délimiter les nouvelles bornes. Ceci assure la mise à jour du plan cadastral de la commune.

Il faut réaliser un diagnostic ERP (état des risques et pollutions) : VRAI

Qu’il soit nu ou constructible, vous avez l’obligation de fournir ce diagnostic ERP à propos des risques auxquels votre terrain est exposé. Les informations de ce formulaire, rempli par le vendeur, sont disponibles en mairie.

Elles concernent les risques :

• naturels (sismiques, inondations, avalanches) ;
• miniers (effondrement des sols) ;
• technologiques (industriels, proximité de transports de matières dangereuses) ;
• liés au radon (émission des sols) ;
• de pollution des sols (et leur niveau).

Ce document obligatoire pour la vente d’un terrain fait partie d’une mesure plus large : le DDT (dossier de diagnostic technique). Ce dernier réunit les différentes obligations qui varient selon les zones géographiques ou la nature de votre terrain.
L’ensemble du dossier doit, à ce jour, être fourni au potentiel acheteur dès le compromis de vente. Dans le cas de l’ERP, à la toute première visite.

Il est obligatoire d’établir un dossier de vente : VRAI

Cet écrit comporte les documents obligatoires à fournir à l’acheteur. Il comprend :

Les documents liés au terrain

• le titre de propriété et la provenance du terrain (succession, donation, achat) ;
• le descriptif du terrain (si le titre de propriété est ancien) ;
• les documents du géomètre (bornage, arpentage) ;
• les documents relatifs aux risques auxquels est soumis le terrain.

Les documents liés au vendeur

• identité ;
• copie du livret de famille ;
• contrat de mariage, jugement de divorce, copie du PACS.

Il faut signer un acte de vente : VRAI

Un acte de vente doit être établi et comprendre les mentions données par le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971.
L’identité et le lieu de résidence des vendeur et acheteur ainsi que le descriptif du terrain et sa surface exacte constituent les premières informations de l’acte. L’existence d’un bornage du terrain ou la présence d’une hypothèque sont également renseignées.

N’oublions pas de mentionner les honoraires dus au professionnel chargé de la transaction et qui les règle. Cette information s’accompagne du prix de vente et des modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier).

Entre contraintes légales, usages incontournables et fausses idées, la vente d’un terrain est jalonnée d’étapes qui garantissent le succès de l’opération. Vous possédez maintenant toutes les informations nécessaires pour céder un terrain dans les meilleures conditions !