Réussir son estimation immobilière !

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir estimer votre bien immobilier !

Un projet de vente, une donation, une déclaration fiscale ? Vous avez besoin de connaitre la valeur de votre appartement ou maison.

C’est une étape essentielle, primordiale pour tout projet immobilier ! 80 % des biens estimés au juste prix trouvent preneur dans un délai correct (moins de 3 mois).

Nous avons tous tendance à vouloir le meilleur prix, c’est normal. Toutefois les surestimations provoquent des surprises dont on se passerait bien, de même que de vouloir sous-estimer pour raison fiscale, les conséquences peuvent être lourdes !

Commencez par analyser votre marché local en profondeur. Consultez les annonces immobilières et les données notariées. Tout se trouve facilement sur le web.

Suivez cette méthodologie efficace pour arriver au juste prix !

• L’emplacement géographique

Sans nul doute, c’est le critère numéro 1 !

La situation géographique de votre bien va jouer de manière très significative sur sa valeur. La qualité de son emplacement donnera tout de suite une forte tendance quant à sa valeur. D’un quartier à un autre, d’une rue à une autre, les prix au m² peuvent radicalement évoluer.

L’environnement immédiat va de pair. Soyez OBJECTIF ! Ce n’est pas parce que vous êtes habitués aux nuisances qu’elles n’existent pas ! On valorisera le calme, une vue dégagée, une absence de vis-à-vis, la proximité des commerces, des écoles, des transports, etc. On pondérera au contraire ces points s’ils sont plutôt « négatifs ».

• Définir la bonne superficie

La question de la superficie parait évidente ! Celle-ci va évidemment jouer sur la valeur de votre bien immobilier. Plusieurs types de superficie peuvent s’étudier, se valoriser :

• La Surface dites « Loi Carrez » : C’est une définition de surface qui s’applique uniquement aux biens immobiliers sous régime de copropriété. Elle prend en compte les surfaces de planchers clos et couverts en déduisant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, gaines, cages d’escaliers, embrasures de fenêtres. Uniquement pour des parties dont la hauteur est à plus de 1.80 m.
• La surface « utile » ou « SU » : cette surface est égale à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes (définie par un arrêté ministériel). Les annexes incluses dans le calcul de la SU sont les suivantes : caves et sous sols, combles et greniers aménageables, remises / ateliers, balcons / terrasses / loggias / cellier externes.

L’intérêt d’étudier correctement la surface de son logement est d’en valoriser correctement chaque partie.

On parlera de surfaces et de surfaces pondérées.

• L’habitabilité

Votre appartement, votre maison sont-ils optimisés ? Bien agencés ? Sans perte inutile de surface ? Il n’y a là pas de règle, le bon sens s’applique. Certains logements sont plus petits mais leurs distributions font ressortir un sentiment général d’espace plus important.

La distribution peut jouer significativement sur la valeur. La taille du séjour, de la cuisine, des chambres, etc. Tout compte ! Fenêtre dans les pièces d’eaux ? WC séparé ? Chaque détail sera considéré.

• L’état général

Evidemment, un bien en excellent état n’aura pas la même valeur que son équivalent à rénover partiellement ou totalement.

On étudiera de prés la copropriété pour les appartements, l’étude sera également poussée pour les maisons : état de la façade, toiture, nature et état du mode d’assainissement, la / les portes d’entrées, les fenêtres, les volets, etc.

L’état général donnera un 1^er sentiment important, il donne le ton rapidement !

S’il parait évident que des travaux de copropriété ou de rénovation extérieure pour une maison (comme la toiture par exemple) sont nécessaires et / ou proches d’être décidés, cela jouera sur l’avis de valeur de votre bien.

• Le type de logement

La typologie d’un logement jouera sur sa valeur. Généralement plus c’est petit plus c’est cher ! On pondérera à la baisse les prix au m² au-delà d’une certaine surface. Les prix au m² de studios sont généralement plus haut en moyenne, il existe bien sur certaines exceptions !

• L’extérieur

Que ce soit pour un appartement ou une maison, la qualité des extérieurs influencera le prix de votre bien. Une terrasse qui permet d’installer une grande tablée, quelques transats, sera bien plus recherchée qu’un simple balcon.. voire rien du tout !

Pour une maison, c’est d’autant plus significatif. Un terrain plat, clôturé, arboré avec piscine, aura plus de valeur qu’un terrain non aménagé.

La question de la vue et du vis-à-vis est essentiel ! Un vrai plus ou un vrai point négatif !

Le terrain sera à étudier bien entendu. Si celui ci est constructible, la valeur grimpera significativement ! Analyser le PLU(I) sera de fait, nécessaire.

• Les taxes et / ou charges

Certains logements sont plus énergivores que d’autres ! Certaines taxes foncières sont plus élevées que d’autres ! Sans parler des charges de copropriétés qui peuvent passer du simple au triple selon la résidence. Cet aspect n’est pas à négliger ! Certains biens ont du mal à trouver preneur à cause de charges « excessives ».

A contrario, beaucoup de vendeurs mettent en avant le côté « faible charge de copropriété ». Souvent il s’agit de petites copropriétés. Il est vrai que les charges sont faibles car peu de consommation et / ou d’options. Toutefois quand les toitures, façades par exemple sont à reprendre.. il y a moins de copropriétaires pour régler la note !

• Les agréments généraux

Les agréments généraux peuvent être divers et variés : présence de climatisation, de brise soleil orientable, d’une terrasse exceptionnelle, une rénovation de qualité avec des matériaux recherchés. Il y a énormément de possibilités pour rendre un bien particulièrement attrayant !

Chaque logement est différent ! Il existe bien sur de nombreux « plan courant ». C’est-à-dire de modèles de logement « classique ». Ceux là sont moins recherchés et les prix collent souvent aux moyennes.

Certains biens sont particuliers, on sent quelque chose de spécial, d’unique. Les prix ont là, tendance à décoller !

• Sa rareté

Certains secteurs sont si demandés que les prix peuvent atteindre des sommes impressionnantes ! L’immobilier reste un marché sujet à l’offre et la demande. Pas d’offre sur une rue, un quartier très recherché ? Les biens disponibles seront probablement mis en vente à des prix qui peuvent sembler déraisonnables.

Nos équipes sont disponibles pour rendre un travail d’estimation soigné, complet et surtout on vous expliquera notre méthode et le résultat obtenu !