Loi de finances 2026 : le “dispositif Jeanbrun” (Relance logement) peut-il vraiment relancer le locatif… dans un marché 2026 encore sous tension ?

Depuis janvier 2026, un nom circule dans l’immobilier : “dispositif Jeanbrun”. En réalité, il s’agit du dispositif officiel « Relance logement », intégré au projet de loi de finances pour 2026 et au plan gouvernemental du même nom, piloté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun.
L’ambition affichée est massive : 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 logements par an.

Mais pour juger cette réforme, une règle simple : ne pas l’analyser seule. Le levier fiscal n’a de sens qu’à l’intérieur de “l’équation logement 2026” : conditions de crédit, niveau des prix, pénurie d’offre neuve, contraintes énergétiques, risque locatif.

1) Marché immobilier début 2026 : reprise, oui… redémarrage franc, pas encore

Les Notaires de France décrivent une reprise entamée fin 2024 et poursuivie en 2025, avec un volume de transactions en hausse entre septembre 2024 et septembre 2025, et des prix très légèrement haussiers sur les appartements anciens tandis que les maisons anciennes restent plutôt stables.

Côté financement, le moteur du marché reste le crédit. Fin 2025, la Fédération bancaire française indique un taux moyen des nouveaux crédits habitat stabilisé autour de 3,00% en novembre (après un pic début 2024), ce qui améliore mécaniquement la solvabilité par rapport au plus haut de cycle.

Le frein majeur, lui, reste l’offre — surtout dans le neuf. Les données publiques sur la construction montrent un niveau d’activité qui demeure faible au regard des séries longues : sur 12 mois glissants, les autorisations sont encore en-deçà de la moyenne récente, et les mises en chantier repartent mais sans “boom”.

Enfin, le marché locatif est désormais indissociable de la transition énergétique : gel des loyers pour les logements F et G depuis 2022, et montée progressive des critères de décence énergétique (dont l’évolution au 1er janvier 2025 sur les logements classés G pour les nouveaux baux).

Conclusion de contexte : début 2026, on est dans une reprise fragile : la demande revient, mais l’offre (neuf) et les contraintes (énergie) restent structurantes.

2) Le plan « Relance logement » : une stratégie en 3 étages (social, privé, simplification)

Le Gouvernement présente « Relance logement » comme un plan à 360° :

• Objectif : 2 millions de logements d’ici 2030, 400 000/an

• Social : objectif 125 000 logements sociaux dès 2026 + 500 M€ supplémentaires annoncés pour 700 bailleurs sociaux (construire plus, rénover davantage)

• Privé : objectif 50 000 logements locatifs privés construits dès 2026, en mobilisant l’épargne via un nouveau cadre fiscal (le dispositif “Relance logement”)

• Hors fiscalité : simplifier urbanisme/construction, accélérer la transformation de bureaux en logements, faciliter la rénovation énergétique (y compris social), sécuriser les bailleurs contre les impayés, et créer des “zones à bâtir d’urgence”.

C’est important : le dispositif fiscal n’est qu’un pilier. S’il n’y a pas de foncier, pas de permis, pas d’entreprises, pas de financement de travaux, ou pas de confiance, l’avantage fiscal ne crée pas magiquement des logements.

3) Dispositif « Relance logement » (dit “Jeanbrun”) : le mécanisme, noir sur blanc

Ce que vise la mesure

Le Gouvernement résume la philosophie : acheter pour louer, avec des loyers plafonnés, en échange d’un avantage fiscal fondé sur l’amortissement et la déduction des charges.

Logements concernés

Selon la présentation gouvernementale et le texte budgétaire :

• Immeubles collectifs, partout en France (sans zonage annoncé)

• Neuf (ou construction / VEFA) et ancien avec travaux : le communiqué parle d’un seuil travaux ≥ 30% de la valeur du bien (et évoque un possible abaissement à 20% dans un futur texte).

Engagements côté bailleur

• Location nue, résidence principale, durée minimale de 9 ans

• Respect de plafonds (loyers + ressources) selon des catégories (intermédiaire / social / très social)

• Interdiction de louer à un proche (cercle familial) dans la communication gouvernementale

Le cœur fiscal : amortir plutôt que “réduire l’impôt”

Le texte du PLF 2026 inscrit le dispositif dans le régime des revenus fonciers via une déduction au titre de l’amortissement du prix (hors frais), avec des règles précises :

• Foncier exclu de l’amortissement, estimé forfaitairement (20% dans le texte)

• Taux (neuf) : 3,5% en location intermédiaire, majoré en social / très social

• Taux (ancien + travaux / réhabilitation lourde) : 3% en intermédiaire, majorations prévues en social / très social

• Plafond annuel : la somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, avec majorations possibles (ce qui explique le “jusqu’à 12 000€” mis en avant par le Gouvernement).

En clair : on se rapproche d’une logique “comptable” (amortissement) plus que d’une carotte type Pinel. Cela favorise les profils qui ont une vraie base taxable en revenus fonciers et/ou une stratégie long terme.

Fenêtre temporelle

Le Gouvernement parle d’un dispositif disponible 3 ans, ce qui correspond à la fenêtre 2026–2028 dans le texte budgétaire.

4) Ce que ça change vraiment en 2026 (et les effets de bord à anticiper)

Pour l’investisseur : un arbitrage “loyer plafonné vs fiscalité”

Le dispositif peut devenir puissant si :

• le plafond de loyer reste proche du marché local (sinon, l’avantage fiscal se “compense” par une perte de revenus) ;

• le bien est liquide à 9–10 ans (revente) ;

• le plan de financement reste solide (taux, assurance, vacance, charges).

À l’inverse, il peut être déceptif si l’investisseur cherche une “défisc” simple : ici, c’est une mécanique d’amortissement, donc plus technique, et très dépendante du niveau de loyers, charges, et de la fiscalité réelle.

Pour le marché : un signal pro-offre… mais l’offre neuve reste le goulot

Le Gouvernement vise 50 000 logements locatifs privés dès 2026.
Or, l’atteinte de cet objectif se heurtera mécaniquement à l’état du pipeline : autorisations/mises en chantier encore bas, délais d’instruction, coûts de construction, foncier.

Pour l’ancien : l’effet “travaux” se joue contre l’équation énergie

Le dispositif assume un volet “ancien + travaux”, ce qui peut aider à remettre sur le marché des biens à rénover — exactement là où les règles énergétiques poussent à agir (gel des loyers F/G, exigences de décence).
Mais il faut être lucide : si le financement des travaux et la disponibilité des artisans ne suivent pas, l’effet restera limité.

5) Où le dispositif s’insère dans l’immobilier 2026 : 3 scénarios

Scénario central (probable) : reprise graduelle

• Crédit plus respirable, transactions en hausse, prix globalement stables

• Mais offre neuve encore contrainte → tension locative persiste

Scénario “accélération” : si simplifications + confiance se matérialisent

• Meilleure fluidité permis/urbanisme + transformation tertiaire + sécurisation impayés

• Le dispositif fiscal devient un multiplicateur

Scénario “frictions” : si incertitudes + coûts + taux longs repartent

• Les investisseurs restent prudents, surtout sur le neuf

• L’ancien se bloque sur le coût/risque travaux + contraintes DPE

6) Angle opérationnel (conseils pro, très concrets)

• Pré-qualifier l’investisseur : horizon 9 ans, tolérance vacance/impayés, TMI, capacité d’épargne, stratégie de sortie.

• Faire parler le marché local : plafond de loyer vs loyer “réel” (écart = vrai coût).

• Check technique : collectif, charges, copro, DPE, budget travaux, calendrier.

• Sécuriser le risque : gestion, GLI, sélection locataire — d’autant que le plan annonce un volet “impayés”, mais son contenu précis reste à suivre.

7) À surveiller (important avant de promettre quoi que ce soit)

À la date du 26 janvier 2026, le PLF 2026 a connu des étapes clés (49.3, motions de censure rejetées sur certaines parties), mais le calendrier parlementaire et les textes d’application restent déterminants pour les paramètres fins.
Autrement dit : bon levier, mais la stabilité réglementaire fera la différence.