Estimer un loyer à Annecy-le-Vieux en 2026 : prix au m², fourchettes et méthode fiable

À Annecy-le-Vieux, on ne fixe pas un loyer “au feeling”. Le secteur concentre une demande exigeante, attentive au confort, au stationnement, aux extérieurs… et désormais au DPE, qui pèse autant sur l’attractivité que sur les possibilités d’évolution du loyer. Ajoutez à cela des micro-secteurs très contrastés (lac, résidentiel, campus, pôle d’activités), et vous obtenez un marché où la précision fait la différence entre une location rapide au bon prix et une annonce qui s’essouffle.

Cet article vous donne une méthode reproductible, des repères chiffrés 2026, puis des fourchettes et des exemples concrets pour arriver à votre loyer, logement par logement.

1) Comprendre le “marché Annecy-le-Vieux” avant de chiffrer

Annecy-le-Vieux n’est pas une simple variante d’Annecy : c’est une commune déléguée au sein de la commune nouvelle d’Annecy depuis le 1er janvier 2017, avec une identité résidentielle marquée. On y retrouve une demande souvent portée par des actifs et des familles qui arbitrent sur la qualité de vie au quotidien : calme réel, luminosité, extérieurs, stationnement, et charges maîtrisées.

Deux moteurs structurent particulièrement la demande locale. Le premier est universitaire : l’IUT d’Annecy est implanté sur le site universitaire d’Annecy-le-Vieux depuis 1973, ce qui alimente un besoin régulier sur les petites surfaces et les meublés de bon niveau. Le second est économique : le parc des Glaisins est présenté comme un “poumon économique” du Grand Annecy, ce qui attire une demande de location “pratique”, proche des accès et confortable.

Enfin, à Annecy-le-Vieux, les micro-différences comptent beaucoup. Un même T2 peut changer de tranche de loyer selon la résidence, l’étage, l’ascenseur, la facilité de se garer, le bruit (ou son absence), ou encore la perception du standing. C’est précisément pour cela qu’on raisonne en fourchettes, puis en ajustements.

2) Repères chiffrés 2026 : “annonces” vs “marché constaté”

Pour estimer correctement, il faut distinguer ce qui est affiché et ce qui est constaté.

Côté annonces, SeLoger affiche à Annecy-le-Vieux (janvier 2026, données SeLoger) un prix moyen autour de 19 €/m², avec une variation de 13 à 28 €/m² selon localisation et type de bien. Le repère indique aussi 18 €/m² en moyenne pour les appartements et 21 €/m² pour les maisons.
Toujours sur SeLoger, certains quartiers d’Annecy-le-Vieux ressortent au même ordre de grandeur : Albigny, Clarines et Glaisins sont indiqués à environ 22 €/m² pour les maisons et 18 €/m² pour les appartements.

Côté marché “constaté”, l’Observatoire des loyers (Agglomération d’Annecy) indique un loyer médian constaté de 14,3 €/m² hors charges. Pour la commune d’Annecy (filtrage sur la carte), l’observatoire affiche un intervalle “médian bas / médian haut” autour de 13,8 à 14,8 €/m² (source : Observatoire local des loyers de la Haute-Savoie, 2024).

La bonne lecture est simple : le “constaté” sert d’ancrage de cohérence (et évite les surestimations), tandis que le niveau “annonces” est utile pour positionner un bien lors d’une mise en location, surtout si le logement coche des critères rares (parking, extérieur, rénovation récente, standing, DPE correct).

3) La méthode premium en 5 étapes

Étape 1 : qualifier le bien “comme le marché le voit”

Avant de sortir un prix, décrivez votre logement sans filtre propriétaire : surface habitable, plan (pertes, rangements), étage, ascenseur, extérieur, stationnement, cave/local vélo, état réel de la cuisine et de la salle d’eau, chauffage, charges, et DPE. À Annecy-le-Vieux, ce sont ces éléments qui font passer un logement de “joli sur le papier” à “évident en visite”.

Étape 2 : fixer un loyer de base au m²

On part d’une base réaliste en s’appuyant sur le repère local : autour de 19 €/m² en moyenne, avec une plage 13–28 €/m².
Le bon réflexe consiste à choisir un point de départ “bas / cœur / haut” selon le niveau de prestation et les contraintes (bruit, absence de parking, charges élevées, etc.).

Étape 3 : appliquer une grille d’ajustements (les leviers qui paient ici)

À Annecy-le-Vieux, cinq leviers pèsent presque toujours : stationnement, extérieur/vue, calme/isolation, standing de copropriété, performance énergétique. Ce sont eux qui justifient une prime… ou qui imposent de rester dans le milieu/bas de la fourchette, même dans un secteur recherché.

Étape 4 : contrôler avec 3 à 6 comparables “propres”

La validation se fait par comparaison, mais uniquement avec des biens réellement comparables : même micro-secteur, même typologie, prestations équivalentes, et une lecture cohérente des charges. Le but n’est pas d’imiter une annonce, mais de situer votre logement dans la concurrence.

Étape 5 : définir un prix cible (et une stratégie de mise en marché)

Le bon loyer est celui qui se défend et qui se loue. Si vous visez trop haut, la vacance efface vite le “gain” espéré. Si vous visez trop bas, vous perdez durablement de la valeur. Le prix cible doit donc être cohérent avec la qualité réelle du logement et l’offre concurrente du moment.

4) Lecture par secteurs à Annecy-le-Vieux

Albigny : l’effet lac, la prime de désirabilité… et l’exigence de praticité

Albigny cumule l’attrait du lac et une demande très émotionnelle. C’est typiquement le secteur où un balcon exploitable, un dernier étage, une belle luminosité ou une vue peuvent justifier une prime nette, à condition que le quotidien suive (stationnement, calme, accès). SeLoger indique Albigny autour de 22 €/m² pour les maisons et 18 €/m² pour les appartements.

Pommaries : résidentiel recherché, logique “qualité de vie”

Pommaries fonctionne souvent comme un compromis : un secteur apprécié pour son cadre résidentiel, où la valeur locative se joue beaucoup sur la copropriété, le niveau de charges, l’existence d’un garage et la qualité thermique. Ici, un logement “facile à vivre” se loue vite, et le marché récompense le confort plus que la simple adresse.

Glaisins : pôle économique, demande “pratique” et très sensible au stationnement

Le secteur Glaisins attire une demande liée aux emplois et à la mobilité : l’appartement doit être fluide, fonctionnel, bien chauffé, et idéalement accompagné d’un stationnement. Le parc des Glaisins est présenté comme un pôle d’excellence/poumon économique du Grand Annecy, ce qui explique une demande régulière sur des T2/T3 bien positionnés.
SeLoger situe aussi le quartier Glaisins au même ordre de grandeur que d’autres secteurs d’Annecy-le-Vieux (environ 22 €/m² maisons / 18 €/m² appartements).

Clarines : lecture “résidentiel”, arbitrage prestations/prix

Clarines ressemble souvent à un marché de confort : ascenseur, parking, balcon, charges et DPE font rapidement la différence. Le loyer s’y défend mieux quand l’appartement apporte une réponse claire à la vie quotidienne (stationner, stocker, chauffer sans surcoût). SeLoger place Clarines autour de 22 €/m² maisons et 18 €/m² appartements.

5) Fourchettes de loyers 2026 à Annecy-le-Vieux

Ces fourchettes sont conçues pour être utilisables. Elles s’appuient sur le repère SeLoger (moyenne 19 €/m², plage 13–28) et sur un effet classique : les petites surfaces se paient plus cher au m².

Fourchettes €/m² hors charges

Exemples de loyers mensuels (hors charges)

Pour se projeter rapidement :

• 25 m² : environ 525 à 700 €

• 45 m² : environ 810 à 1 080 €

• 65 m² : environ 1 040 à 1 365 €

• 95 m² : environ 1 425 à 1 805 €

• Maison 120 m² : environ 2 160 à 3 360 €

Ces montants sont indicatifs : un parking, un extérieur, un DPE solide et un standing supérieur font naturellement basculer vers le haut de la fourchette, tandis que bruit, charges élevées ou performance énergétique faible tirent vers le bas.

6) Ajustements : passer de la fourchette au “bon loyer” à Annecy-le-Vieux

Le meublé, d’abord, ne vaut une prime que s’il est réellement au niveau. À Annecy-le-Vieux, la demande “meublé” est forte, notamment autour du campus et pour des mobilités professionnelles, mais elle est aussi plus exigeante : literie correcte, rangements, cuisine complète, cohérence d’ensemble et état impeccable.

Le stationnement, ensuite, est l’un des meilleurs accélérateurs locaux. Un T2 sans parking dans un secteur où la voiture reste un usage quotidien peut perdre en fluidité de location, même s’il est bien placé. À l’inverse, un garage ou une place privative permet souvent d’assumer un positionnement plus ferme, car il réduit les objections dès la première visite.

Les extérieurs et la vue jouent un rôle immédiat. À Annecy-le-Vieux, un balcon profond, une terrasse, un jardin ou un dernier étage lumineux sont des éléments qui se monétisent vite, surtout s’ils s’ajoutent à une base saine (calme, bon état, charges raisonnables).

Enfin, le DPE est devenu un pivot. La loi Climat et Résilience interdit, depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour les logements du parc privé classés F ou G (dans les cas prévus : révision, relocation, renouvellement).
Et depuis le 1er janvier 2025, les règles évoluent : un logement mis en location doit être classé F au minimum ; à défaut, le locataire peut demander des travaux ou une baisse de loyer, selon les situations.
Dans un marché aussi exigeant qu’Annecy-le-Vieux, cela se traduit très concrètement : un bon DPE soutient le niveau de loyer et la qualité des dossiers, tandis qu’un DPE faible impose souvent une stratégie (travaux ou positionnement plus prudent).

7) Réglementation à connaître (sans alourdir, mais indispensable)

Annecy-le-Vieux relève du cadre “zone tendue” au sens réglementaire ; le plus sûr est de vérifier votre adresse et la date de signature du bail via le simulateur officiel, conforme au décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
En zone tendue, certaines règles encadrent notamment la remise en location et l’évolution du loyer dans des cas précis ; l’administration rappelle également l’existence du simulateur et les grands principes applicables.

Sur la location saisonnière, le Grand Annecy a adopté une nouvelle réglementation : une “nouvelle réglementation à partir du 01/06/2025”, votée le 13 février 2025, avec des règles de changement d’usage/numéro d’enregistrement selon les communes.
Même si votre objectif est la location à l’année, ce contexte compte : il influence l’offre disponible et les arbitrages de certains propriétaires, donc la tension sur certaines typologies.

8) Cas pratiques (3 mini-études “terrain”)

Studio/T1 meublé de 25 m², secteur campus, bon DPE, pas de parking.
Sur un meublé réellement qualitatif, un positionnement autour de 23–26 €/m² peut être défendable, soit environ 575 à 650 € hors charges. Si le studio est “correct mais standard”, rester proche du bas/milieu de fourchette évite d’allonger la vacance. Le point décisif ici n’est pas le mot “meublé”, c’est le niveau réel de confort et de présentation.

T2 de 45 m², Clarines, balcon + place de parking, copro saine.
Avec parking et extérieur, un T2 se place naturellement dans le haut de la fourchette T2, autour de 21–24 €/m², soit environ 945 à 1 080 € hors charges. SeLoger situe les appartements du secteur à un ordre de grandeur cohérent, mais c’est le couple “parking + balcon + confort thermique” qui justifie le haut de tranche.

T3 de 65 m², Albigny, belle luminosité, mais charges élevées (chauffage collectif).
Le secteur permet une prime de désirabilité, mais les charges changent la perception du budget total. Un positionnement autour de 18–21 €/m² (soit 1 170 à 1 365 € hors charges) peut fonctionner si le logement est très agréable ; si les charges sont dissuasives, il est souvent plus efficace de viser un loyer hors charges légèrement plus raisonnable, pour rester compétitif charges comprises.

9) FAQ Annecy-le-Vieux

Quel est le loyer moyen au m² à Annecy-le-Vieux ?
SeLoger indique un prix moyen autour de 19 €/m², avec une variation 13–28 €/m² selon le bien.

Pourquoi les loyers “constatés” semblent plus bas que les annonces ?
Parce que l’observatoire mesure des loyers réellement observés (baux) et donne un ancrage global : 14,3 €/m² sur l’agglomération d’Annecy (hors charges).

Parking : est-ce vraiment déterminant ?
Très souvent, oui. À Annecy-le-Vieux, il peut décider de la vitesse de location et de la qualité des dossiers, surtout sur les T2/T3.

Puis-je augmenter le loyer si mon logement est classé F ou G ?
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit l’augmentation de loyer pour les logements classés F ou G dans les cas prévus.

Qu’est-ce qui change pour les logements classés G depuis 2025 ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement mis en location doit être classé F au minimum ; à défaut, le locataire peut demander des travaux ou une baisse de loyer selon les situations.

Quelles règles pour la location saisonnière sur le Grand Annecy ?
Le Grand Annecy indique une nouvelle réglementation applicable à partir du 01/06/2025, adoptée le 13 février 2025, avec démarches de numéro d’enregistrement et, selon les communes, changement d’usage.

Conclusion

À Annecy-le-Vieux, une estimation réussie tient à une logique simple : partir d’un repère chiffré crédible, raisonner en fourchettes, puis ajuster avec les vrais leviers locaux (stationnement, extérieur, copro, charges, DPE) et valider avec des comparables propres. C’est la meilleure façon de fixer un loyer défendable, d’éviter la vacance, et d’attirer de bons dossiers dès les premières visites.