Comment déclarer ses revenus Pinel ?
Le dispositif de la loi Pinel vous permet d’investir dans l’immobilier, sans apport personnel et en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pour revendiquer cette défiscalisation, certaines règles s’imposent quant à la configuration du logement, le choix des locataires, le montant du loyer et la déclaration de revenus qui doit respecter un processus précis.
Rappel sur la loi Pinel
La France affiche un déficit constant en immobilier locatif neuf, ce qui oblige l’État à inciter les contribuables à investir dans ce domaine, notamment au travers de la loi Pinel. Elle fut présentée en 2014 et entra en vigueur le 1er janvier 2015 avec un effet rétroactif. Elle vous propose de réduire votre impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement, sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Pinel s’inscrit dans une longue lignée de lois de défiscalisation, après les lois Robien, Scellier et Duflot, entre autres. Elle se distingue par l’ajout d’un volet environnemental et social. Initialement instaurée pour une période limitée de 2014 à 2017, elle fut dans un premier temps reconduite jusqu’au 31 décembre 2022, avec les mêmes conditions et avantages. La loi de finances pour 2021 a de nouveau prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024, mais avec des avantages réduits.
La loi Pinel est plafonnée à 300 000 € par an et 5 500 euros par mètre carré, vous permettant d’économiser jusqu’à 63 000 €. Cet avantage fiscal est réparti sur la durée de l’engagement.
Les impératifs de la loi Pinel
En 2022, vous avez droit à 12 % de défiscalisation pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. À la fin de votre engagement initial de 6 ou 9 ans, vous êtes autorisé à renouveler votre contrat pour 3 ans.
Les conditions pour défiscaliser sont les suivantes :
- le logement doit être neuf ou en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) entre le 1erjanvier 2014 et le 31 décembre 2024 ;
- il est situé sur une zone éligible à ce dispositif ;
- il s’intègre à un bâtiment d’habitation collectif ;
- le logement doit être proposé à la location, pour une durée minimale de 6 ans ;
- vous êtes limité à 2 biens de 300 000 € par an ;
- le montant de la réduction d’impôt est calculé en prenant en compte la durée de location : 6, 9 ou 12 ans ;
- le propriétaire doit respecter le plafond des loyers imposé par le gouvernement ;
- ses locataires sont eux-mêmes soumis à un plafond de revenus ;
- le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.
La réduction des avantages pour 2023 et 2024
Si vous investissez dans un dispositif Pinel entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, votre taux de réduction d’impôt est abaissé à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.
En 2024, pour un engagement de 6 ans, le taux de réduction d’impôt est abaissé à 9 %, 12 % pour un engagement de 9 ans et 14 % pour 12 ans.
Le Pinel +
La loi Pinel ne devrait pas être reconduite après 2024, l’information devant être considérée au conditionnel, car la carence en logements demeure substantielle. Dans tous les cas, un nouveau dispositif est déjà prévu. Il s’appliquera dès 2023, sous le nom de Pinel +.
Le gouvernement s’engage à maintenir les taux actuels du Pinel, sous conditions :
- le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la ville ;
- les surfaces minimales sont de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
- la présence systématique d’un espace extérieur est imposée ;
- à partir du T3, le logement doit disposer d’une double exposition.
Comment déclarer ses revenus pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel
La première année du dispositif Pinel
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez lors de votre première demande renseigner l’imprimé 2044-EB. Il confirme à l’administration fiscale que vous vous engagez à louer votre bien immobilier pour une durée minimum de 6 ans et de 12 ans au maximum.
D’autre part, la première année de votre déclaration d’impôt, vous inscrivez le montant total de votre investissement sur l’imprimé 2042-C qui s’ajoute à votre déclaration annuelle de revenus. En retour, l’administration fiscale vous transmet un échéancier.
Les années suivantes
Pour les années qui suivent, vous reportez — toujours sur l’imprimé 2040-C — le montant déterminé par l’échéancier des impôts dans la rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôt ».
Votre bilan foncier est à déclarer sur les imprimés 2044 ou 2044-SPE dans la catégorie des revenus fonciers. Il répertorie les loyers perçus pour les bénéfices d’une part, les charges, frais et taxes pour les déficits d’autre part.
Par ailleurs, vous devez fournir aux impôts la copie du bail de location pour chaque nouveau locataire. Ceux-ci étant soumis à un plafond de revenus, vous devez accompagner votre bail de leur avis d’imposition sur le revenu datant de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.
Pendant toute la durée du dispositif, conservez précieusement tous les documents liés à votre investissement, notamment les baux des locataires et la déclaration d’achèvement des travaux (DAT). Vous devrez produire ces pièces en cas de contrôle fiscal.
Que faire de votre logement à la fin du dispositif Pinel ?
Lorsque votre contrat Pinel arrive à échéance — au bout de 6, 9 ou 12 ans — vous êtes libre de disposer de votre bien comme vous l’entendez, mais vous ne bénéficierez plus d’avantages fiscaux.
Étudiez l’historique des contrats de location
Si vous souhaitez conserver votre bien pour continuer à le louer, faites le bilan des années passées. Si votre appartement s’est loué sans discontinuer ou que vous avez la chance d’avoir un locataire exemplaire depuis longtemps, pourquoi ne pas continuer à le louer. Vous profitez ainsi de revenus réguliers.
Si vous devez réaliser des travaux de rafraîchissement, évaluez leur montant et le temps d’amortissement pour dresser un bilan prévisionnel de ce que vous rapportera l’appartement à moyen terme.
Examinez le contexte
Intéressez-vous à l’évolution du quartier. Si les conditions de vie se dégradent, votre bien risque de rapidement se dévaluer.
D’autre part, renseignez-vous sur les possibilités de plafonnement des loyers. Vous n’y être plus tenu, car vous êtes sorti du dispositif Pinel, mais de nouvelles contraintes voient le jour régulièrement dans certaines villes.
Louez en meublé
Vous pouvez étudier la possibilité de louer votre bien en meublé, afin de bénéficier de nouveaux avantages fiscaux.
Récupérez le logement
Vous pouvez décider de récupérer le logement pour vous-même ou pour un proche. S’il s’agit de vous ou d’un membre de la famille et que le bien sera occupé comme résidence principale, vous disposez d’un motif légitime pour signifier son congé à votre locataire. Si ce n’est pas le cas, vous devrez vous entendre à l’amiable ou attendre la fin du bail.
Vendez votre bien
Vous pouvez aussi vendre votre bien. Étant très récent, vous en tirerez un bénéfice que vous êtes libre de réinvestir, de placer ou de dépenser.
