Acheter dans le neuf : les questions à se poser

Vous faites partie des futurs propriétaires ayant un projet d’achat d’immobilier au doux parfum de matériaux frais ?

Assurez-vous de franchir le seuil de votre nouveau logement en possédant une réponse aux 4 questions indispensables en cas d’acquisition d’un bien entièrement neuf. Voici les éléments permettant de vous guider vers le bon chemin !

Délai : combien de temps avant d’obtenir les clés d’un logement neuf 

On n’acquiert pas un bien immobilier neuf comme on craque sur un vêtement. Nous vous conseillons de prendre votre temps dans la recherche d’un cocon familial.
Comptez de 3 à 6 mois environ avant de trouver la perle rare.

Votre financement vient, lui aussi, rallonger le délai d’acquisition. On observe effectivement un allongement du temps d’obtention des crédits immobiliers. Une période allant de 3 à 4 mois est actuellement nécessaire pour signer un prêt bancaire.

La période d’attente dépend également de diverses variables.
La solution la plus rapide (3 mois) consiste à acheter un nouveau bien achevé sans recours à un financement. Si vous souhaitez plutôt acquérir un logement neuf sur plan, le délai peut être de 36 mois (pour les programmes tout juste arrivés sur le marché) entre la décision et la pendaison de crémaillère.

Il est essentiel de tenir compte de ces éléments lorsque l’on s’engage dans un tel projet d’achat immobilier.

Type de contrat : quels documents pour un logement neuf ?

Deux possibilités s’offrent à vous.

Achat d’un logement achevé

Le bien convoité est neuf : il n’a jamais été occupé.
Vous l’avez visité, il vous a séduit et vous souhaitez concrétiser devant le notaire.
Deux étapes vous attendent.

La promesse unilatérale de vente

Lors du compromis de vente, vous obtenez la description complète et exacte des locaux visités ainsi que les conditions suspensives de la vente. Vous signez un premier chèque équivalent à environ 10 % du prix total.

Attention, ne payez jamais plus que le dépôt de garantie. On ne peut, en aucun cas, vous réclamer le paiement d’autres prestations.

La vente définitive

Vous bénéficiez, avant la concrétisation, d’un délai de rétractation réglementaire et incompressible de 10 jours. C’est le moment idéal pour éplucher le contrat !

Votre enthousiasme reste débordant après cette période ? Vous pouvez, dans ce cas, signer la vente. Effectuez le paiement intégral du bien et des frais annexes.

Achat en VEFA : vente en l’état futur d’achèvement

Vous optez pour une projection vers l’avenir avec un bien en l’état futur d’achèvement. Cette vente sur plan consiste en un projet qui est en phase de commercialisation par le constructeur. Ce dernier démarre les travaux lorsque la réservation est effective.

Deux étapes animent ce processus.

Le contrat de réservation

Cet acte juridique vous engage dans la réservation de votre bien à construire. Comme dans le cas d’un logement achevé, vous recevez :

–          la documentation complète concernant le projet ;

–          les conditions suspensives ;

–          la possibilité de vous rétracter pendant le délai légal de 10 jours.

Vous avez l’obligation de régler le dépôt de garantie, variable selon le délai de livraison établi.

Certaines clauses sont intéressantes à expliciter. Notons, par exemple, que si le projet intègre la construction de commerces et de logements, il doit mentionner une liste restrictive d’établissements commerciaux. Dans le cas contraire, vous pourriez être quotidiennement dérangé par le bar en bas de chez vous.

Veillez à vérifier si le constructeur inclut la clause d’indemnités en cas de retard. Ne pas la prévoir vous obligerait à faire appel à la justice si des manquements interviennent.

Le contrat définitif

Tout est conforme à vos attentes depuis la réservation. Vous signez donc le contrat final. Vos paiements sont échelonnés selon l’avancement des travaux :

• 35 % maximum de la somme à l’achèvement des fondations ;
• 70 % maximum à la pose de la charpente et du toit ;
• 100 % à l’achèvement des travaux.

Des échéanciers plus précis vous seront fournis en fonction de chaque programme.

Bravo ! Vous êtes propriétaire !

Modifications des travaux du bien neuf : une baignoire plutôt qu’une douche ?

Vous pouvez personnaliser votre achat bien que vous ayez déjà les plans sous les yeux. En achat VEFA, faites appel aux travaux modificatifs acquéreur (TMA) pour modifier ce qui ne vous convient pas.

On ne peut pas tout changer

Les demandes doivent, entre autres, être conformes au code de la construction et ne pas léser le voisinage ou les copropriétaires. Oubliez la fenêtre devant la salle de bain du voisin ou le déménagement de l’unique cabinet de toilette à l’étage (infraction aux normes d’accessibilité).

En outre, les modifications peuvent être refusées si elles mettent en péril le calendrier de réalisation du constructeur.

Effectuer la demande de TMA le plus tôt possible

Vous désirez des changements en matière de plomberie, d’électricité, d’aménagement extérieur ? Il est impératif que la porte s’ouvre dans l’autre sens ?
Le constructeur vous répond dans un délai de quatre semaines, le temps d’étudier la conformité et la faisabilité.

Attention : renseignez-vous sur les éventuels frais pour cette étude avant de la faire réaliser. Si le projet de modification ne peut se faire, les frais sont quand même dûs !

La baignoire est approuvée ?

Parfait. Vous obtenez un devis modificatif à approuver et de nouveaux plans.

Discutez-en avec le contact commercial afin d’éviter des balais de courriers, des tensions et des moments d’attente mal supportés.

Il ne vous reste qu’à vérifier les TMA à la remise des clés.

Financement : comment financer le bien neuf ?

Si vous achetez avec votre épargne disponible, oubliez cette partie et sabrez le champagne d’ici peu.

Dans le cas contraire, recourir au financement reste un passage obligé et l’un des plus redoutés. Le maître-mot est l’anticipation. Il est toujours bon de connaître en amont :

• votre capacité de financement ;
• le budget total auquel vous pouvez prétendre auprès de votre banque.

Pour cela, il existe de nombreux outils de simulation. Rendez visite à votre conseiller et faites-lui part de votre projet. Le recours à un courtier peut s’avérer également très avantageux.

Que vous acquériez votre bien achevé ou en VEFA, le financement est le même. En revanche, acheter sur plan signifie débloquer vos fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Certaines banques offrent la possibilité d’intégrer ces intérêts à ceux dus sur la durée du prêt. Attention, cela peut avoir un coût !

D’autres établissements bancaires proposent de découper votre prêt en plusieurs parties : cela permet d’éviter ces désagréables intérêts…

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour vous lancer dans votre projet d’achat dans le neuf. Anticiper, calculer et négocier sont les termes forts de votre parcours depuis l’idée du projet jusqu’au franchissement de la porte.