Location saisonnière à Aix-les-Bains : règles, fiscalité simplifiée et points de vigilance en 2026

À Aix-les-Bains, la location saisonnière n’est pas un “effet de mode” importé. C’est un marché ancien, profondément lié à l’identité de la ville. Ici, on ne loue pas seulement pour un week-end au bord du lac : on loue aussi pour vivre une cure, s’installer trois semaines, retrouver une routine, cuisiner, se reposer, marcher. Autrement dit, la demande est à la fois touristique et “résidentielle temporaire”, et c’est précisément ce mélange qui fait la valeur… et la complexité.

En 2026, cette complexité monte d’un cran : les règles d’enregistrement se généralisent, les contrôles et échanges de données se renforcent, la fiscalité des meublés de tourisme a été nettement rééquilibrée, et la taxe de séjour reste un passage obligé, avec des obligations pratiques très concrètes à l’échelle de Grand Lac.

L’objectif de cet article est simple : vous donner une vision claire, locale et actionnable pour exploiter un meublé de tourisme à Aix-les-Bains sans mauvaises surprises, en tenant compte des secteurs (bord du lac, centre, thermes, hauteurs) et des profils d’occupants.

1) Comprendre le marché saisonnier à Aix-les-Bains : un ADN thermal + lac

Une ville construite autour des séjours

Aix-les-Bains s’est structurée comme ville de séjour. Au XIXe siècle, la station connaît un véritable âge d’or : la clientèle vient pour les eaux, mais aussi pour les loisirs, l’air, le “séjour” au sens large, avec tout ce que cela suppose en hébergement, services, et rythme de ville.

Cette histoire a laissé une empreinte directe sur le marché locatif : une partie de la demande n’a jamais été purement “touristique”, elle relève d’un besoin d’hébergement temporaire, mais stable, organisé, confortable.

Les curistes : la colonne vertébrale locale

La cure thermale conventionnée pèse lourd dans la réalité du terrain : les thermes d’Aix-les-Bains (Chevalley et Marlioz) proposent des cures conventionnées de 18 jours, qui s’inscrivent classiquement dans un séjour de trois semaines.

Conséquence immédiate : un grand nombre de séjours ne sont pas des séjours “éclairs”. Ils ressemblent à une location saisonnière par le cadre (meublé, prix à la nuit ou à la semaine, calendrier), mais dans l’usage, l’occupant vit réellement dans l’appartement. À Aix-les-Bains, ignorer ce segment, c’est se priver d’une demande très locale, souvent régulière, et moins volatile qu’un tourisme de week-end.

Le lac : accélérateur de désirabilité (et d’exigence)

Le lac du Bourget joue un rôle de vitrine permanente. Le Grand Port, par exemple, compte 920 bateaux et sert de point de départ aux croisières et aux activités sur le lac : c’est un marqueur très concret de l’intensité touristique autour du rivage.

Mais cette attractivité a un revers : plus on se rapproche du lac, plus les attentes montent (extérieur, vue, standing, stationnement, expérience). Et plus la logistique devient centrale (arrivées tardives, flux, gestion des clés, nuisances).

2) Cartographie des secteurs : bord du lac ≠ centre ≠ thermes ≠ hauteurs

Parler de “location saisonnière à Aix-les-Bains” sans parler de secteurs, c’est passer à côté de l’essentiel. La ville est petite à l’échelle d’une métropole, mais le comportement locatif varie fortement selon l’emplacement.

Bord du lac, Grand Port, Petit Port, Esplanade : l’“expérience séjour”

Autour du lac, l’arbitrage des voyageurs se fait sur l’expérience : proximité immédiate du rivage, ambiance, restaurants, promenade, vue, balcon/terrasse. Ici, un logement peut se louer très bien… à condition d’être cohérent avec la promesse : literie impeccable, confort, propreté irréprochable, et surtout un plan stationnement clair (place, parking, solution simple). Dans ces zones, l’écart entre une annonce “jolie” et une exploitation rentable se joue souvent sur la logistique et les avis.

Centre-ville / gare : le volume, la praticité, la rotation

Le centre et la zone gare attirent un mélange de courts séjours (week-end), de pros, de mobilité, de visiteurs qui veulent tout faire à pied. La performance vient souvent d’un “standard” constant : check-in simple, isolation correcte, Wi-Fi fiable, cuisine fonctionnelle, et une annonce très claire sur le stationnement (ou l’absence de stationnement). Ce secteur pardonne moins les surprises, parce que la comparaison est immédiate.

Pôle thermal (Chevalley / Marlioz) : la saisonnière “long séjour”

Dans les zones proches des thermes, la promesse n’est pas la même : on vise le séjour confortable, pratique, presque “domestique”. L’occupant veut pouvoir cuisiner, ranger, vivre calmement. L’ascenseur, l’accès, l’ergonomie de la salle d’eau, les rangements et le calme pèsent souvent plus que la décoration. Et comme la cure conventionnée est de 18 jours, la cohérence “3 semaines” est une boussole d’aménagement très efficace.

Hauteurs et quartiers résidentiels : la différenciation (calme, vue) ou la vacance

Dans les hauteurs, tout se joue sur la cohérence. Si le bien offre une vraie expérience (vue, terrasse, calme, stationnement facile), la courte durée peut être excellente. Si l’accès est compliqué, si l’appartement n’a pas de “raison d’être” face au centre/lac, la vacance grimpe vite. Dans ces zones, la stratégie “mix” (courts séjours + périodes plus longues) est souvent plus saine que la rotation permanente.

3) Le cadre légal 2026 : ce qui est autorisé, ce qui est contrôlé, ce qui change

Meublé de tourisme : résidence principale ou non, ce n’est pas le même monde

Une grande partie des obligations dépend de votre situation : louez-vous votre résidence principale ponctuellement, ou un bien dédié (résidence secondaire / investissement) ? Les règles d’encadrement du nombre de jours concernent surtout la résidence principale, dans les communes où l’enregistrement est en place.

À retenir côté résidence principale : la location en meublé touristique est limitée à 120 jours par an, et ce plafond peut être abaissé par délibération municipale dans la limite inférieure de 90 jours. Les plateformes sont tenues de bloquer les annonces qui dépassent le seuil applicable.

Déclaration en mairie : une base simple, mais à faire sérieusement

Avant de publier, la déclaration en mairie fait partie des démarches à maîtriser. Selon les outils de la commune, cela peut passer par un formulaire et un envoi (courrier/dépôt), par une télétransmission, ou par une procédure d’enregistrement locale si elle existe déjà.
À Aix-les-Bains, la mairie renvoie vers le Cerfa de déclaration de meublé de tourisme.

Enregistrement : le grand basculement national en 2026

Deux textes donnent la trajectoire : la loi du 19 novembre 2024 renforce les outils de régulation et inscrit le principe d’une déclaration soumise à enregistrement via un téléservice national.
Et la doctrine publique précise la montée en puissance : à partir de mai 2026, l’enregistrement devient obligatoire sur tout le territoire via un site internet développé par l’État, avec un renforcement des sanctions et des échanges de données entre communes et plateformes.

Même logique côté démarches grand public : à partir du 20 mai 2026, toutes les mairies devront avoir mis en place une procédure d’enregistrement et transmettre un numéro d’enregistrement aux meublés de tourisme déclarés sur leur territoire.

Concrètement, 2026 est l’année où “faire sans numéro” devient de plus en plus risqué, et où la qualité de vos informations (statut du logement, adresse, commune, etc.) compte réellement.

Copropriété, voisinage, nuisances : le risque numéro 1 en pratique

Aix-les-Bains comporte beaucoup de copropriétés, et la location courte durée y est parfois un sujet sensible. Les sources officielles rappellent un point simple : si votre logement est dans un immeuble, vérifiez que le règlement de copropriété autorise ce type de location, et déclarez-le au syndic.
Dans les secteurs où la rotation est forte (centre, bord du lac), la tolérance aux nuisances est souvent plus faible. L’anticipation est indispensable : règles de l’immeuble, gestion des parties communes, bruit, poubelles, et organisation des arrivées.

4) Démarches locales à Aix-les-Bains : taxe de séjour Grand Lac et obligations pratiques

Taxe de séjour : oui, c’est local… et c’est structuré

À Aix-les-Bains, la taxe de séjour s’inscrit dans le cadre intercommunal de Grand Lac. Les recettes sont destinées à favoriser la fréquentation touristique et à préserver les espaces naturels qui font l’attractivité du territoire.

Grand Lac met à disposition une plateforme officielle d’information, de déclaration et de paiement. Elle précise notamment que le régime retenu est la taxe de séjour “au réel” pour toutes les natures d’hébergement, sauf les ports de plaisance qui sont au forfait.

Et détail très utile quand on gère au quotidien : la plateforme affiche un contact direct (téléphone 04 79 35 78 77, email grandlac@taxesejour.fr) pour être accompagné sur la collecte, la déclaration et le reversement.

Plateformes type Airbnb : elles collectent parfois… mais vous devez rester maître du suivi

Depuis le 1er janvier 2019, lorsque l’opérateur numérique est intermédiaire de paiement pour le compte de loueurs non professionnels, la collecte au réel est obligatoirement faite par ces opérateurs. Dans ce cas, pour les nuitées commercialisées par leur intermédiaire, ils déclarent et reversent.

Mais dès que vous avez des nuitées vendues en direct (ou via un opérateur qui ne collecte pas), l’obligation retombe sur vous : percevoir, déclarer, reverser. La plateforme Grand Lac insiste aussi sur la vigilance des informations communiquées (commune, tarif applicable, statut), car une erreur peut engager votre responsabilité.

Où vérifier les tarifs et les délibérations

Les tarifs résultent de délibérations locales et s’inscrivent dans un barème national revalorisé chaque année ; les collectivités doivent les saisir dans l’application DELTA de la DGFiP.
Pour Aix-les-Bains, les délibérations sont consultables via le portail fiscal dédié à la taxe de séjour (référence Grand Lac).

5) Fiscalité simplifiée 2026 : micro-BIC vs réel (et ce que les propriétaires ratent)

En 2026, on déclare notamment les recettes 2025 : c’est là que beaucoup de propriétaires ressentent concrètement la réforme. La règle clé, c’est que le régime dépend fortement du classement (classé / non classé).

Meublé de tourisme non classé : micro-BIC nettement durci

Pour un meublé de tourisme non classé, l’administration fiscale indique un seuil micro à 15 000 € de chiffre d’affaires en 2025 (contre 77 700 € en 2024) et un abattement forfaitaire à 30 %. Au-delà, le régime réel s’applique.

Traduction terrain : à Aix-les-Bains, dans les secteurs qui tournent bien (lac / centre), dépasser 15 000 € de recettes annuelles arrive vite. Beaucoup de propriétaires basculent donc vers le réel, parfois sans l’avoir anticipé.

Meublé de tourisme classé : seuil plus élevé, abattement modifié

Pour un meublé de tourisme classé, le seuil micro indiqué est de 77 700 € de chiffre d’affaires en 2025 (contre 188 700 € en 2024) avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Le classement ne rend pas “magique” une fiscalité, mais il change la mécanique et peut redonner de l’air à une exploitation qui dépasserait rapidement les seuils du non classé.

Quand le régime réel devient rationnel (sans faire de compta pour le plaisir)

Le réel est plus exigeant : comptabilité, justificatifs, dépôt de liasse, logique d’amortissement. L’administration précise qu’en réel vous devez tenir une comptabilité conforme et déposer une déclaration de résultat (formulaire 2031 et annexes) dans l’espace professionnel.

L’idée n’est pas de compliquer. L’idée est d’éviter l’erreur classique : continuer à raisonner “micro” alors que la réalité 2026 impose une autre discipline documentaire (factures, frais, travaux, intérêts, charges, prestations de conciergerie, etc.). Si vous exploitez en courte durée, vous avez souvent déjà beaucoup de charges : le réel peut être cohérent, mais seulement si tout est tracé.

CFE, TVA, “para-hôtelier” : clarifier avant de se faire surprendre

Côté CFE, il faut être précis : la location meublée est en principe une activité imposable, mais il existe des exonérations, notamment pour la location (totale ou partielle) de votre habitation personnelle en meublé de tourisme, sauf délibération contraire des collectivités locales.

Sur la TVA et les situations proches du para-hôtelier, le bon réflexe est de raisonner “services” et de demander une lecture adaptée à votre cas si vous ajoutez des prestations régulières. L’article fiscal grand public sur la CFE rappelle aussi que des seuils et taxes associées peuvent intervenir selon l’activité.

6) Classement en étoiles : intérêt réel à Aix-les-Bains (pas juste une étiquette)

Le classement des meublés de tourisme est volontaire, va de 1 à 5 étoiles et est valable 5 ans. La grille comporte 133 critères (équipements, services, accessibilité/développement durable).

À Aix-les-Bains, le classement prend une dimension très pratique : il répond aux attentes des séjours “confort” (souvent présents autour du lac) et rassure sur le standard (très utile quand la concurrence est forte). Il peut aussi aider à structurer un logement orienté curistes : la logique d’équipements, de confort et de services devient plus facile à “verrouiller”.

Enfin, il a un impact fiscal indirect via la distinction classé/non classé évoquée plus haut (seuils et abattements).

7) Modèle d’exploitation : courte durée, “curistes”, ou mix intelligent

Le mix aixois : week-ends + cures

À Aix-les-Bains, une stratégie souvent robuste consiste à alterner les périodes : des courts séjours quand la demande est forte, et des séjours plus longs (souvent autour de la cure) pour lisser l’occupation et limiter la fatigue opérationnelle.

Ce mix fonctionne d’autant mieux qu’il est cohérent avec le secteur. Autour des thermes, le long séjour n’est pas un plan B : c’est un marché “naturel”, historiquement ancré, avec des cures conventionnées de 18 jours.

Gestion en direct ou conciergerie : la vraie ligne de fracture

La location courte durée réussie n’est pas seulement une annonce. C’est un process : ménage/linge, check-in/check-out, maintenance, messages, urgences, suivi des avis, contrôle des consommations, et tenue des registres nécessaires.

En bord de lac ou en centre-ville, la conciergerie devient souvent rentable quand la rotation est élevée et que vous voulez conserver un standard constant. Dans les zones “curistes”, une gestion plus “calme” peut rester très efficace en direct si vous maîtrisez le calendrier et le suivi.

Le standard logement : ce qui évite les mauvais avis… et les litiges

À Aix-les-Bains, les avis se jouent rarement sur “un détail”. Ils se jouent sur la cohérence : propreté, literie, silence, ventilation, Wi-Fi, cuisine utilisable, stationnement annoncé sans ambiguïté. Dans les secteurs lac/centre, une surprise sur le bruit ou le parking peut plomber une note. Dans les secteurs thermaux, une cuisine impraticable ou une salle d’eau peu confortable peut ruiner un séjour de trois semaines.

8) Points de vigilance en 2026 : ce que vous devez vérifier avant publication

Enregistrement et numéro : 2026 ne pardonne plus l’approximation

Les sources officielles convergent : à partir de mai 2026, l’enregistrement est rendu obligatoire sur tout le territoire via un site développé par l’État, avec renforcement des sanctions et automatisation des échanges de données.
Et à partir du 20 mai 2026, toutes les mairies doivent pouvoir délivrer un numéro d’enregistrement.

Dans les communes qui ont déjà mis en place l’enregistrement, les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces dépourvues du numéro.

Taxe de séjour : distinguer “plateforme qui collecte” et “vente en direct”

Le piège le plus courant, c’est le mélange : une partie des séjours via une plateforme collectrice, une partie en direct, et un oubli de déclaration sur ce second canal. La plateforme Grand Lac rappelle clairement la logique et la sanction possible en cas de non-déclaration/reversement.

Copropriété et voisinage : sécuriser avant que ça ne devienne un conflit

Ne vous contentez pas de “ça se fait dans l’immeuble”. Vérifiez le règlement, informez le syndic, et préparez une organisation qui respecte les parties communes. Les recommandations officielles rappellent l’importance de vérifier l’autorisation en copropriété.

Résidence principale : le plafond de jours et les blocages de plateforme

Si vous louez votre résidence principale, gardez le compteur en tête : 120 jours par an, ou moins si la commune a abaissé le plafond dans la limite de 90 jours. Les plateformes sont tenues de bloquer les annonces qui dépassent.

9) Mini-guides par secteurs : comment adapter votre stratégie à Aix-les-Bains

Bord du lac : vendre une expérience, pas juste un couchage

Ici, la promesse est une escapade. La location saisonnière tient par la qualité du confort, la clarté du stationnement, et une logistique sans friction. Si vous n’avez pas d’extérieur, il faut compenser par une vraie qualité intérieure. Si vous avez une vue ou une terrasse, vous devez la “tenir” opérationnellement : mobilier propre, entretien, photos fidèles, arrivée facile.

Centre-ville : la performance par la praticité

Le centre fonctionne bien quand le séjour est simple. Les voyageurs acceptent moins l’improvisation : un check-in flou, une connexion instable, un bruit non annoncé. À l’inverse, un appartement bien organisé, clair, avec une annonce honnête, capte un flux régulier.

Thermes (Chevalley / Marlioz) : penser “trois semaines”

Le bon logement curiste n’est pas forcément le plus “instagrammable”. C’est celui qui se vit bien : cuisine, rangements, literie, salle d’eau confortable, calme, accès. La cure conventionnée de 18 jours doit guider vos choix : on n’équipe pas un appartement de trois semaines comme un studio de deux nuits.

Hauteurs : se différencier ou se repositionner

Dans les hauteurs, la location saisonnière doit avoir un “pourquoi” : la vue, le calme, le parking facile, une terrasse, une sensation de déconnexion. Sans différenciation claire, le centre et le lac gagnent. Dans ce cas, une stratégie mixte (séjours plus longs) peut stabiliser l’occupation.

FAQ (les questions qui reviennent à Aix-les-Bains)

Faut-il déclarer un meublé de tourisme en mairie ?
Oui, la déclaration en mairie fait partie des démarches à connaître, avec des modalités variables selon les communes (formulaire, téléservice, procédure d’enregistrement locale).

Qu’est-ce qui change en 2026 sur l’enregistrement ?
À partir de mai 2026, l’enregistrement est rendu obligatoire sur tout le territoire via un site développé par l’État, et à partir du 20 mai 2026, toutes les mairies doivent être en mesure de délivrer un numéro d’enregistrement.

Comment fonctionne la taxe de séjour à Aix-les-Bains ?
Elle est gérée à l’échelle de Grand Lac via une plateforme dédiée. Le régime est “au réel” (sauf ports de plaisance au forfait), et vous devez distinguer les nuitées collectées par un opérateur numérique de celles vendues en direct.

Micro-BIC : quels seuils en 2025 (déclaration 2026) ?
Pour un meublé de tourisme non classé : seuil micro 15 000 € et abattement 30 %. Pour un meublé classé : seuil micro 77 700 € et abattement 50 %.

Le classement vaut-il le coup ?
Le classement est volontaire, de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans, avec une grille de 133 critères. À Aix-les-Bains, il peut renforcer la crédibilité et influencer la fiscalité via la distinction classé/non classé.

Conclusion

À Aix-les-Bains, la location saisonnière est un marché “double” : le lac attire, les thermes structurent, et cette combinaison crée une demande puissante… à condition d’être rigoureux. En 2026, la rigueur n’est plus un luxe : enregistrement généralisé, fiscalité moins automatique, taxe de séjour à suivre finement, et exigences de copropriété/voisinage à anticiper.