Maison : Comment bien gérer ses travaux de rénovation en 4 étapes :

Heureux propriétaire de votre nouvelle maison, vous devez maintenant la rénover complètement ? Acquérir une maison avec travaux présente certains avantages à condition d’avoir bien anticipé le chantier à venir. Prix d’achat attractif, possibilité d’aménager à son goût, définir les espaces, répartir les pièces comme on le souhaite, sur le papier c’est plutôt excitant ! Toutefois pour éviter les mauvaises surprises, plusieurs étapes sont nécessaires pour mener à bien ce type de projet. Evidemment préparer ces étapes en réalisant une étude complète avant l’acquisition parait plus logique J Cet article s’adresse à tout futur acquéreur, non spécialise du bâtiment, à qui, gérer ses travaux demandera beaucoup d’énergie ! Pour les plus chanceux qui pourraient s’offrir les services d’architectes ou d’entreprises générales, c’est une option tout de suite séduisante si le budget suit.

1 – Rénover sa maison : quels postes de travaux ?

Cela peut sembler évident mais dans toute rénovation importante, il convient de hiérarchiser les postes de travaux. Du gros œuvre aux finitions la plupart du temps. Travailler sur plan reste la meilleure option pour figer les grandes étapes d’un chantier.

La démolition : incontournable passage afin de repartir sur une base saine ; la démolition peut être soumis à autorisation (permis de démolir), certains diagnostics peuvent aussi être nécessaires (Amiante et/ou Plomb). La plupart du temps, la démolition ne touchera pas la structure du bâtiment et il s’agira « simplement » de déshabiller le bâti actuel.

Le gros œuvre : désigne l’ossature d’un bâti. Solidité, stabilité doivent être au rendez-vous. Si des travaux de rénovation sont nécessaires pour ces postes, l’avis d’un professionnel du bâtiment est un minimum pour avancer sereinement. Murs porteurs – Toiture – Dalle – Charpente – Etanchéité – Assainissement doivent être inspectés. Vous envisagez également certains aménagements lourds : véranda – extension – élévation. Ces postes sont également à encadrer par des professionnels. Hormis quelques particuliers bien expérimentés ou très bien entourés, il est rare voir très rare de se lancer dans la surélévation d’une maison soi-même J

Définir ses besoins concernant le gros œuvre est donc essentiel et l’appui d’entreprises spécialisées sera quasi-obligatoire.

Le second œuvre : Menuiseries intérieurs / extérieurs – Electricité – Plomberie – Isolation phonique – Isolation thermique – Revêtements extérieurs. Tous ces postes sont à étudier.  Ces postes concernent la sécurité et le confort de votre logement. On trouve également des aspects de finitions qu’il convient de choisir en harmonie avec les finitions à venir.

Pour faciliter la modification des réseaux électrique et d’eaux, il est recommandé de définir vos attentes rapidement, en anticipant via le gros œuvre l’intégration de ces différents circuits. L’électricité est souvent réalisable sans avoir à toucher la structure, par contre concernant la plomberie, il convient de l’intégrer au gros œuvre. Si vous souhaitez créer un second WC par exemple, il faudra l’intégrer dès le départ.

Les finitions : Peintures – Sols – Murs – Plafonds – Cuisine – Salle de bains – Portes intérieurs etc. Les finitions sont nombreuses et habilleront la totalité de votre logement. Certains détails sont à choisir rapidement, tel que l’emplacement de la cuisine (problématique de réseaux d’eau) afin d’anticiper les besoins techniques en amont. La couleur des murs ou le type de sol peuvent attendre. Attention toutefois si vous souhaitez un chauffage au sol, là encore, l’anticiper est obligatoire.

En résumé, définir ses besoins n’est pas compliqué si vous avez une vision globale de votre projet. La plupart du temps, on trouve peu de gros œuvre, rénover une maison ne rime pas forcément avec une rénovation de « ruine » totale. Second œuvre et finition sont les postes les plus fréquents.

2 – Définir son budget

Mettre la main au portefeuille sera inévitable, bien s’y préparer reste la clef d’un chantier maîtrisé et réussi. Souvent tendance à sous-estimer leur coût, le montant nécessaire à l’exécution de la totalité des travaux envisagés peut varier selon plusieurs facteurs. Notre 1^ère étape nous a aidé à dresser la liste des travaux nécessaires. Comment les chiffrer correctement ?

• Demandez des devis : que l’on souhaite confier tout ou une partie de ses travaux à un professionnel, il est toujours conseillé de réaliser 2 à 3 devis. Vous aurez le détail des postes de travail, leur coût individuel et surtout vous bénéficierez des précieux conseils de professionnels du bâtiment.
• Optimisez le nombre d’intervenant : économie d’échelle, pouvoir de négociation plus important, réduction des contrats à signer, réduction des intermédiaires et des interlocuteurs. Les entreprises tout corps d’état offrent un confort supplémentaire. Vous pourrez notamment négocier une enveloppe globale généralement moins onéreuse. Tout dépendra de l’ampleur du gros œuvre ; si les travaux ne concernent que peu la structure du bâti, il est possible de faire appel à un spécialiste uniquement pour 1 à 2 postes important.
• Les aides à la rénovation : de nombreuses aides existent. Aides pour l’isolation, rénovation énergétique. A une époque où l’écologie est au centre de l’attention, l’Etat soutient cette transition qui passe en partie par l’amélioration énergétique de l’ensemble des logements. Vous trouverez toutes les aides possibles et disponibles sur le site du gouvernement: https://www.gouvernement.fr
• Comment les financer ? 3 options existent :

1. Vous avez la trésorerie pour réaliser vos travaux.
2. Vous devez emprunter la somme nécessaire.
3. Vous avez intégré le coût dans votre prêt immobilier lors de l’acquisition de votre maison.

• Planifiez vos travaux : la facture sera peut-être salée selon l’importance des travaux réalisés. Vous pouvez échelonner sur plusieurs années certains postes. La piscine ou l’aménagement des combles pourrait attendre l’année prochaine. Habiter confortablement votre logement est l’objectif numéro 1 ! Si certains aménagements doivent attendre pour raison financière, attendez. Les travaux dans une maison… on sait quand ils commencent mais rarement quand ils seront totalement finis !

Budget et besoins définis, vos travaux sont-ils soumis à une réglementation particulière ?

3 – Permis de construire et autorisation légales

Seuls les travaux ne modifiant pas la structure existante ou l’aspect extérieur ne sont pas soumis à autorisation. Refaire sa salle de bains, repeindre le salon et les chambres, changer de cuisine par exemple. La logique veut que tout travaux qui engendre des modifications légères ou importantes soient soumis à réglementation particulière notamment pour garantir la sécurité et le confort de tous.

La déclaration préalable de travaux (DP) : la DP est une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l’extension d’un bâtiment existant, des travaux modifiant l’aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d’un bâtiment. La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d’urbanisme en vigueur.

Le permis de construire : c’est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Pour les bâtiments existants, des travaux d’extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux.

Consulter les services de l’urbanisme de votre commune est possible et fortement conseillé. Ce service dédié saura vous accompagner dans les démarches administratives. Prendre connaissance du P.L.U.I (plan local d’urbanisme intercommunal) vous donnera les règles d’urbanismes locales. Opter pour l’accompagnement d’un professionnel tel qu’un architecte reste tout à fait possible.

Vos autorisations en poche, prochaine étape ?

4 – Le choix des entreprises et la gestion du planning

2 options s’offrent à vous : vous choisissez de confier la totalité de l’ouvrage à une seule entreprise ou bien de confier plusieurs postes de travail à plusieurs sociétés. On peut également imaginer que vous réalisez vous-même certains travaux.

La 1^ère option est souvent la bonne à condition de choisir l’entreprise adéquate. Votre projet est clair, budgétisé et autorisé. Vous avez l’avantage d’être un client sérieux et organisé. Vous avez obtenu plusieurs devis, vous les avez étudié et compris. Une entreprise capable d’un tel chantier par ses propres moyens aura des exemples de grosses rénovations à vous montrer, ils auront probablement des avis qu’il faudra consulter. Ses garanties en matière d’assurance notamment sa garantie décennale est obligatoire. Agents immobiliers, notaires ont un certain réseau dans ces domaines, n’hésitez pas non plus à les solliciter. L’entreprise retenue gérera la totalité du chantier. De la démolition à la réception des travaux, vous n’aurez qu’à suivre l’avancement des travaux. Garder à l’esprit qu’un chantier important ne sera pas réalisable du jour au lendemain selon le calendrier de l’entreprise. Cette option nécessite d’avoir le budget total à disposition, si ce n’est pas le cas la gestion sera différente, votre participation deviendra plus importante.

2^nd option : je confie étape par étape les postes de travail. Vous pouvez faire appel à une entreprise de maçonnerie suivra le charpentier et les autres corps de métiers. Cette option présente l’avantage de choisir de véritables spécialistes pour chaque intervention. La gestion du planning prend alors tout son sens. Bien préparer les dates d’interventions de chaque équipe est fondamental. Pour cela, il vous faut décortiquer minutieusement toutes les étapes de votre chantier, car oui vous être devenus maître d’œuvre J

Il serait fâcheux de voir débarquer le plaquiste si les travaux de plomberie ne sont pas réalisés. Rappeler vous que les parties techniques sont toujours à anticiper. Les professionnels ont l’habitude, l’électricien par exemple sait que sa mission nécessitera plusieurs interventions selon l’avancement des travaux. Gros œuvre – second œuvre – finitions, c’est l’ordre classique d’un chantier. On commence par le maçon, on finit avec le cuisiniste.

Vous l’aurez compris, gérer soi-même son chantier demandera de l’organisation, du temps, et de l’argent ! S’y préparer est important, les travaux peuvent être une source de conflit, il peut arriver que le chantier prenne du retard ou demande un budget plus important. Le jeu en vaut pourtant la chandelle, votre maison vous ressemblera et vous comblera nous l’espérons de bonheur !