Vente à terme immobilière : définition, fonctionnement, fiscalité et précautions

La vente à terme (ou « vente avec clause de paiement à terme ») permet de vendre un bien immobilier en recevant une partie du prix comptant, puis le solde sous forme d’échéances sur une durée fixée à l’avance. C’est une vraie vente, passée chez le notaire, avec un prix… simplement payé autrement.

Souvent comparée au viager, elle s’en distingue sur un point clé : il n’y a pas d’aléa. La durée de paiement est connue dès le départ, alors qu’en viager elle dépend de la durée de vie du vendeur.

1) Qu’est-ce qu’une vente à terme, concrètement ?

Dans une vente à terme, vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur :

• un prix total,

• un éventuel bouquet (somme versée le jour de l’acte),

• une durée (ex. 10, 12, 15 ans),

• un montant d’échéance (mensuel, trimestriel, annuel…),

• et parfois une indexation ou des intérêts.

Les notaires résument bien l’idée : c’est une vente « classique » avec une clause particulière sur le versement du prix, assimilable à un achat à crédit… mais organisé directement entre vendeur et acquéreur.

Dans la pratique, on observe souvent des durées « moyennes » autour de 10 à 15 ans, mais rien n’oblige à rester dans cette fourchette : tout dépend du projet, du bien, et de la capacité de paiement de l’acquéreur.

2) Vente à terme, viager, crédit bancaire : quelles vraies différences ?

Vente à terme vs viager : la question du risque

Le viager repose sur l’aléa : si le vendeur vit longtemps, l’acheteur paye plus longtemps. La vente à terme, elle, donne un cadre « fermé » : date de fin connue, montant connu, calendrier connu.

Vente à terme vs crédit immobilier : qui finance ?

Avec un crédit bancaire, la banque finance et l’acheteur rembourse la banque. En vente à terme, c’est le vendeur qui « fait crédit » : l’acheteur paye progressivement sans recourir à un emprunt (sauf choix personnel).

3) Comment se déroule une vente à terme (et à quel moment on “devient propriétaire”) ?

De la promesse à l’acte : une vente notariale classique

On retrouve généralement une promesse/compromis, puis la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le point important, c’est ce qui se passe au moment de l’acte : on parle d’“entrée en jouissance”, de transfert de propriété, de transfert des risques, et du paiement du prix (selon la formule prévue).

Dans la vente à terme, les notaires rappellent explicitement que le transfert de propriété s’effectue à la date de signature de l’acte (même si le prix n’est pas intégralement payé ce jour-là).

Deux grandes versions : vente à terme libre ou occupée

• Vente à terme libre : l’acquéreur récupère la jouissance du bien (il peut y habiter ou le louer, selon le cas).

• Vente à terme occupée : le vendeur reste dans le logement, le plus souvent grâce à un droit d’usage et d’habitation (DUH), parfois via une réserve d’usufruit selon les montages.

Les notaires mentionnent précisément que la vente à terme peut être occupée lorsque le vendeur s’est réservé un droit d’usage et d’habitation.

4) Vente à terme occupée : le DUH, un point à comprendre avant de signer

Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel mais purement personnel : il permet d’habiter le bien, mais interdit de le louer. Il ne se vend pas, ne se donne pas, ne se transmet pas, et il s’éteint au décès du titulaire.

C’est précisément ce DUH (ou un usufruit) qui explique pourquoi une vente à terme occupée se négocie souvent avec une décote : l’acquéreur devient propriétaire, mais n’a pas la libre jouissance immédiate.

5) Fiscalité : comment est imposée une vente à terme ?

Côté vendeur : les échéances sont-elles imposables ?

C’est l’un des grands attraits du mécanisme : les notaires indiquent que le vendeur bénéficie d’un revenu non imposable, l’administration ne considérant pas ces paiements comme des revenus fonciers mais comme le paiement du prix d’une vente avec un financement particulier.

Autre point très concret : en cas de décès du vendeur, les notaires précisent que les héritiers continuent de percevoir les mensualités jusqu’au terme prévu au contrat.

Et si le contrat prévoit des intérêts ?

C’est un détail qui change tout. Un office notarial rappelle que si, au lieu d’un simple échelonnement, le vendeur perçoit des intérêts sur le capital restant dû, ces intérêts sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

En clair : le “prix payé en plusieurs fois” n’est pas traité comme un revenu, mais les intérêts éventuels, eux, peuvent entrer dans une logique fiscale différente.

Plus-value immobilière : quand est-elle taxée si le prix est payé sur 10 ou 15 ans ?

Sur ce point, la règle est nette : pour l’administration fiscale, le fait générateur de l’imposition, c’est la cession elle-même (notamment à la date de l’acte authentique).

Et surtout, le BOFiP indique que l’imposition est établie en totalité l’année de la cession, même si le prix est payable par fractions échelonnées les années suivantes.

Conséquence pratique : si une plus-value est due, il faut anticiper le financement de cet impôt (souvent via le bouquet). Un office notarial recommande d’ailleurs de vérifier que la partie payée comptant suffira, le cas échéant, à acquitter l’imposition sur la plus-value (sauf exonération).

6) Charges, taxes, travaux : qui paie quoi en vente à terme ?

La logique générale : c’est écrit dans l’acte

En vente à terme, tout se joue dans la rédaction notariale. Cela dit, il existe des pratiques “classiques”, notamment en vente à terme occupée.

Les notaires donnent un exemple très concret de répartition en vente à terme occupée : taxe foncière, charges de copropriété et gros travaux plutôt côté acquéreur ; taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entretien courant et menues réparations plutôt côté vendeur occupant.

Quand on est proche de l’usufruit : les repères du Code civil

Dès qu’on touche à l’usufruit (ou à des logiques équivalentes), on retrouve une philosophie proche de celle décrite par les notaires : l’usufruitier assume l’entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations (structure, solidité, toiture, etc.).

Même si une vente à terme occupée n’est pas toujours un usufruit « pur », ces repères aident à comprendre l’esprit des répartitions… et surtout l’intérêt de tout préciser dans l’acte, pour éviter les conflits.

7) Sécuriser une vente à terme : les protections à prévoir

La vente à terme a un point de fragilité évident : l’impayé. Les notaires évoquent deux outils simples et très utilisés :

• la clause résolutoire, qui permet, en cas d’incident de paiement, d’annuler la vente et de récupérer le bien ;

• la caution, lorsqu’une tierce personne s’engage à payer à la place de l’acheteur défaillant.

Au-delà, le notariat insiste aussi sur la sécurisation « technique » du paiement à terme : prévoir un taux d’intérêts (si intérêts) ou une indexation, et organiser la garantie (ex. privilège de vendeur) de façon cohérente.

8) Comment fixer un bouquet et des mensualités crédibles ?

Il n’existe pas une seule “bonne formule”, mais une logique de bon sens : la vente à terme doit être tenable pour l’acquéreur, et suffisamment sécurisée pour le vendeur.

Prenons un exemple simple en vente à terme libre :

Prix : 360 000 €
Bouquet : 60 000 €
Solde : 300 000 € sur 12 ans (144 mois)
Cela donne environ 2 083 € / mois (hors indexation, hors intérêts éventuels).

En vente à terme occupée, on raisonne souvent sur une valeur “occupée” (donc décotée), puis on construit le calendrier en fonction de l’âge du vendeur, de l’objectif de maintien à domicile, et de la capacité de paiement de l’acquéreur. Et surtout : on écrit noir sur blanc les règles d’indexation si elles existent.

9) Avantages et limites : à qui la vente à terme rend vraiment service ?

Pour le vendeur

La vente à terme peut répondre à un besoin de visibilité : vous connaissez la date de fin, vous organisez votre trésorerie, et, dans la logique décrite par les notaires, les échéances ne sont pas traitées comme des revenus fonciers.

En revanche, le vendeur doit accepter une idée simple : il ne récupère pas tout “tout de suite”. Et il doit être très attentif aux garanties et à sa situation fiscale (plus-value éventuelle, crédit en cours, etc.).

Pour l’acquéreur

L’intérêt est clair : accéder à la propriété sans crédit bancaire classique, et parfois avec des conditions financières plus flexibles.

Mais l’acquéreur doit mesurer l’engagement : c’est une dette de prix sur la durée, avec des clauses qui peuvent être très protectrices pour le vendeur en cas d’impayé.

FAQ :

Peut-on revendre un bien acheté en vente à terme avant la fin ?
Juridiquement, on est propriétaire après l’acte, mais il faut composer avec ce qui reste dû au vendeur et les garanties inscrites : c’est un sujet à cadrer avec le notaire.

Le vendeur peut-il louer s’il garde un DUH ?
Non : le DUH permet d’habiter, mais pas de louer.

Les mensualités sont-elles une “rente” ?
On parle souvent de “mensualités” ou d’“échéances” : fiscalement, l’idée clé est qu’il s’agit du paiement du prix (et non d’un revenu locatif), avec la nuance des intérêts éventuels.

Conclusion

La vente à terme est une alternative très intéressante entre la vente classique et le viager : elle offre un paiement certain, planifié, avec une grande liberté de construction… à condition de ne pas “bricoler” le contrat.