Propriétaire, locataire… qui paie les charges de copropriété ?
Si l’on s’en réfère au site officiel du service public français, en principe, ce sont les copropriétaires qui paient les charges de copropriété. Cette précision, « en principe », n’a rien d’anodin. Elle implique des exceptions. Des particularités. À travers cet article, RD Immo revient sur cette question essentielle.
Découvrez tout d’abord, en guise de rappel, une définition de ces apports mensuels. À quelles dépenses sont-ils destinés ? De quelle manière sont-ils définis ?
Nous en viendrons alors au cœur du sujet, en déterminant de quelle manière la répartition des charges de copropriétés peut varier.
Les charges de copropriété : une définition
Les charges de copropriété représentent toutes les dépenses nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble concerné. Elles comprennent notamment les frais d’entretien des parties communes, les services collectifs (on pense notamment à l’ascenseur ou au chauffage collectif), les dépenses liées à la sécurité… en somme, tout ce qui permet aux résidents de partager l’édifice sereinement.
Au-delà de ces questions directement utilitaires et fonctionnelles, il faut mentionner les frais de gestion. Ces derniers couvrent notamment la rémunération du syndic de copropriété. Jouant un rôle-clé, y compris en tant que représentant juridique, cet acteur assure la gestion administrative, technique et financière de l’immeuble. Cela inclut, entre autres, la préparation des assemblées générales, la gestion des contrats d’entretien, et tout ce qui relève de la comptabilité.
Ce n’est pas tout : les frais de gestion s’étendent à quelques coûts administratifs, aux logiciels acquis pour faciliter la logistique internet, etc.
Ajoutons à tout cela les assurances, les charges venant financer les travaux de rénovation ou encore les taxes… et l’on mesure la grande importance d’une trésorerie opérationnelle !
Faut-il encore savoir qu’il l’alimente. Commençons par rappeler un principe simple.
Les copropriétaires sont les premiers concernés par les charges
Certaines lois résistent au bulldozer de la modernité ; celle du 10 juillet 1965 (n°65-557) appartient à cette catégorie. La portion qui nous intéresse particulièrement ici est l’article 10 :
« Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, les dépenses de travaux et de réparation (…) et, d’une manière générale, toutes les dépenses qui ne concernent pas des services collectifs ou des éléments d’équipement commun, sont réparties entre tous les copropriétaires, proportionnellement aux valeurs relatives des parts privatives comprises dans leurs lots »
La manière dont tout cela est formulé… peut prêter à confusion. Pour dissiper le brouillard, il faut distinguer deux catégories de charges :
- Il y a les charges générales. C’est celles que nous avons décrites plus haut, relatives au nettoyage, à l’assurance, à la maintenance, etc.
Elles sont réparties entre tous les copropriétaires, en fonction de la valeur relative de chaque lot. Cela suppose un calcul pointu : chaque membre de la copropriété détient une quote-part, le plus souvent exprimée en tantièmes.
Parmi les facteurs pris en considération, mentionnons la surface du lot et sa destination (habitation, commerce, bureau, etc.). Attention : la valeur marchande du bien foncier ne fait pas partie de l’équation.
Sachant que la quote-part influence une autre variable essentielle : le poids du vote pendant l’Assemblée générale.
- Aussi, il y a les charges spécifiques. Elles sont, en théorie, imputables au copropriétaire s’il peut en faire usage ou s’il en a manifestement besoin. Elles concernent l’ascenseur, la piscine, le chauffage…
Dans tous les cas, c’est le règlement de copropriété qui sert de référentiel à la répartition des charges. Les spécificités propres à chaque résidence ne peuvent jamais entrer en contradiction avec le cadre législatif. Une dilution totalement disproportionnée des frais n’est pas envisageable.
Tout cela ne semble pas laisser beaucoup de place aux locataires. Néanmoins, il arrive que ces derniers apportent une contribution.
Dans quels cas les locataires paient-ils les frais de copropriété ?
Il va sans dire qu’aucune configuration où l’ensemble des dépenses serait imputée aux locataires n’est envisageable. On ne saurait décharger les copropriétaires de toute responsabilité.
En revanche, il existe des charges récupérables, également appelées charges locatives.
En voici quelques illustrations :
- L’eau chaude et l’eau froide (plus exactement tous les coûts induits à leur distribution)
- Le chauffage collectif (cela n’implique jamais le chauffage d’appoint, ou toute forme d’installation indépendante : pompe à chaleur, panneau solaire thermique, etc. si seul un lot profite des agréments)
- L’entretien des parties communes (couloirs, escaliers, espaces verts…). Tout ce qui concerne l’éclairage, également.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Contrairement aux charges régaliennes, ce n’est pas le règlement de copropriété qui définit la participation de chaque locataire. Les dispositions du bail de location font foi, elles-mêmes délimitées par certaines lois spécifiques. Et là encore, la surface du lot impacte le calcul. L’état des compteurs individuels entre également en ligne de compte, quand les circonstances le permettent.
À qui revient le paiement des charges de copropriété ? Ce qu’il faut retenir
C’est à au moment de l’Assemblée générale que tout commence. Sans contredire l’esprit et le texte des lois républicaines, cette réunion essentielle donne à déterminer la mécanique et la répartition des charges entre les copropriétaires.
Les locataires, quant à eux, participent via les charges récupérables ou charges locatives.
Il est important que toutes les dispositions soit connues et reconnues par les acteurs concernés. Le règlement de copropriété doit être accessible dans sa version la plus récente. Quant au contrat de bail, il sera porté à l’attention de chaque partie (et signé, évidemment) au moment voulu.
Bien que cela soit regrettable, il existe des situations où les délimitations actées en amont (distribution des charges, part de frais récupérables…) ne suffisent pas à apaiser les tensions. Dans ce cas, celle ou celui qui se sent lésé(e) peut faire recours auprès de la juridiction compétente.
Vous avez d’autres questions concernant la vie en copropriété, ou l’univers de l’immobilier ? N’hésitez pas à consulter le reste de notre site. Nous tenons à vous renseigner sur les aspects les plus variés. Ainsi, vous aborderez chaque nouvelle étape en toute tranquillité.
