Loyer 2026 : comment fixer et réviser un loyer sans risque (IRL, zone tendue, encadrement, DPE F/G)

En 2026, la question n’est plus seulement “combien je peux demander”, mais surtout “quelle règle s’applique à mon cas”. Entre le plafonnement en zone tendue, l’encadrement des loyers dans certaines villes, l’indexation via l’IRL et le gel des loyers pour les logements classés F ou G, une hausse peut être parfaitement légitime… ou totalement contestable.

L’objectif de cet article : vous donner une méthode fiable, utilisable au quotidien, pour savoir si vous pouvez augmenter, quand, dans quelles limites et avec quels documents.

Avant de parler d’augmentation : identifiez votre cas en 3 questions

1) Votre logement est-il en zone tendue ?

La zone tendue ne correspond pas à “grande ville” au sens large : c’est un classement administratif, qui déclenche des règles spécifiques pour la relocation, le renouvellement et certains plafonnements. Pour éviter les approximations, le plus simple est d’utiliser le simulateur officiel : il vous dit si la commune du logement est en zone tendue, et rappelle les effets pratiques (notamment l’encadrement des loyers quand il s’applique, et le préavis locataire d’un mois).

2) Êtes-vous dans une commune avec encadrement des loyers (plafond au m²) ?

À côté de la “zone tendue”, certaines agglomérations appliquent un dispositif plus strict : l’encadrement du niveau des loyers, avec un loyer de référence et un loyer de référence majoré servant de plafond.
Dans ce cas, raisonner “au marché” ne suffit pas : même si le bien se loue cher en pratique, le bail doit respecter les plafonds.

3) Votre DPE est-il F ou G ?

Depuis le 24 août 2022, la loi “Climat et Résilience” interdit toute augmentation de loyer pour les logements du parc privé classés F ou G (pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date).
Et, très concrètement, la révision annuelle du loyer est explicitement interdite en métropole lorsque le bail est signé/renouvelé/reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est F ou G.

Fixer le loyer à la mise en location en 2026 (sans vous fragiliser)

Hors zone tendue : liberté… mais prudence

En dehors des dispositifs spécifiques, la fixation initiale du loyer reste largement libre. Cela ne veut pas dire “au feeling” : plus votre loyer est justifiable (biens comparables, prestations, état, localisation), moins vous vous exposez à une contestation, à une vacance ou à une négociation à la baisse.

L’erreur classique n’est pas d’être “trop haut” : c’est de mélanger loyer et charges. Un loyer solide, c’est un loyer hors charges cohérent, puis des charges cadrées (provisions avec régularisation, ou forfait en meublé selon les cas).

En zone tendue : à la relocation, ce n’est pas un “reset”

En 2026, il faut distinguer deux choses : le principe général (plafonnement de l’évolution du loyer) et la situation concrète du logement lors de la nouvelle mise en location.

D’abord, le cadre juridique du plafonnement en zone tendue est fixé par le décret “évolution de certains loyers” : ses dispositions s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026.

Ensuite, sur le terrain, la règle la plus fréquente est simple : si le logement a été loué récemment, vous ne repartez pas de zéro. Le ministère de l’Économie rappelle qu’en cas de nouvelle mise en location d’un logement loué au cours des 18 derniers mois, le loyer appliqué à l’ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf exceptions (loyer non révisé depuis 12 mois, travaux d’amélioration, loyer sous-évalué).

À l’inverse, si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer (toujours selon les règles générales et, le cas échéant, l’encadrement des loyers s’il existe dans la commune).

En commune à encadrement des loyers : le plafond, c’est le “loyer de référence majoré”

Quand l’encadrement du niveau des loyers s’applique, la règle structurante est celle-ci : le loyer de base (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 % (et il existe aussi un loyer minoré à –30 %).

Dans ce cadre, vous pouvez parfois ajouter un complément de loyer, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, et ces éléments doivent être mentionnés au bail.

Point important en 2026 : aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente certaines caractéristiques de “non-qualité”, dont notamment des performances énergétiques F ou G, ou des défauts d’isolation/étanchéité ou d’humidité.

Cas DPE F/G : ce que vous ne pouvez pas faire, même si “le marché a monté”

Le gel des loyers des passoires F/G ne vise pas uniquement la révision IRL : il s’applique de manière large à “toute augmentation”, pour les contrats conclus/renouvelés/reconduits après le 24 août 2022.
Concrètement, si votre logement est F ou G et entre dans le champ, vous pouvez sécuriser une mise en location, mais vous devez intégrer dès le départ que les leviers de hausse seront bloqués tant que la performance énergétique ne progresse pas (ou tant que le cadre légal ne change pas).

Réviser le loyer en cours de bail : la mécanique IRL (et les erreurs qui coûtent cher)

Condition n°1 : une clause de révision dans le bail

La révision annuelle n’est possible que si le bail contient une clause qui la prévoit. Sans clause, le loyer ne peut pas être révisé.

Condition n°2 : une révision par an, à la date prévue

Le bail fixe la date de référence (souvent la date anniversaire, parfois une autre date convenue). Si le bail ne précise rien, on retient le dernier IRL publié au moment de la signature.

Le calcul : la formule légale, simple mais non négociable

La formule officielle est la suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours × (nouvel IRL du trimestre de référence) / (IRL du même trimestre de l’année précédente).
Le résultat doit être arrondi à la 2e décimale.

Exemple concret (métropole) : vous avez un loyer actuel de 800 €. Le bail se réfère au 4e trimestre ; l’IRL du 4e trimestre 2024 est de 144,64 et celui du 4e trimestre 2025 est de 145,78.
Le nouveau loyer maximal sera donc : 800 × 145,78 / 144,64 = 806,31 € (arrondi).

Procédure : ce n’est pas automatique (et c’est là que beaucoup se trompent)

Même si la clause existe et que le calcul est bon, la révision n’est pas automatique : le propriétaire doit en informer le locataire, idéalement par courrier.
Surtout, la révision peut être demandée durant l’année qui suit la date de révision ; elle ne s’applique pas rétroactivement, mais à partir de la date de la demande. Et une fois le délai d’un an passé, la révision non appliquée est perdue.

Interdictions : le verrou DPE F/G

En métropole, la révision est interdite si le bail est signé/renouvelé/reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G au DPE.

Augmenter autrement en cours de bail : les 2 voies “travaux” (et leurs garde-fous)

Majoration exceptionnelle pour travaux d’amélioration

En location vide, une majoration exceptionnelle peut être envisagée si vous réalisez à vos frais des travaux d’amélioration (dans le logement ou les parties communes) et si le principe et le montant sont convenus avec le locataire, via une clause du bail ou un avenant.
Mais là encore, la majoration est interdite en métropole pour les logements F/G lorsque le bail est signé/renouvelé/reconduit depuis le 24 août 2022.

Contribution au partage des économies de charges (travaux d’économies d’énergie)

Autre mécanisme : lorsque le propriétaire finance des travaux d’économies d’énergie (bâtiment achevé avant 1990), il peut demander une contribution au locataire, sous conditions strictes (accord préalable sur les travaux et leurs modalités, bénéfice direct pour le locataire, remise d’un formulaire Cerfa, et objectif de performance).
Cette contribution est également interdite dans les cas F/G visés par la réglementation.

Au renouvellement : réévaluer un loyer sous-évalué (la procédure qui se joue au calendrier)

Quand c’est possible… et quand c’est interdit

La réévaluation au renouvellement est une procédure spécifique : elle vise le cas où le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, et les règles varient selon la zone (tendue ou non) et selon les périodes.
Depuis le 1er juillet 2024, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G, il est interdit d’augmenter un loyer manifestement sous-évalué.

Les références : le nerf de la preuve

Vous ne pouvez pas “affirmer” qu’un loyer est sous-évalué : vous devez le démontrer par des références de logements comparables. Dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, il faut au moins 6 références ; ailleurs, au moins 3. Et au moins 2/3 doivent concerner des logements occupés par le même locataire depuis au moins 3 ans.
Les références doivent aussi être suffisamment décrites (rue, surface, étage, équipements, loyer hors charges, etc.) pour être contestables… donc solides.

Délais et forme : la fenêtre à ne pas rater

Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, et respecter des formes précises (LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé/émargement).
La proposition doit contenir le texte intégral de l’article de loi exigé (sinon elle n’est pas valable), ainsi que le montant proposé et la liste des références.

Si le locataire refuse : conciliation, puis juge

En cas de refus (ou d’absence de réponse), la hausse ne s’applique pas d’elle-même. La commission départementale de conciliation (CDC) doit être saisie pour tenter un accord ; cette étape est un préalable avant le juge.

Cas particuliers à connaître (sans en faire un labyrinthe)

Meublé : l’IRL existe aussi

L’IRL sert de base pour réviser le loyer d’un logement loué vide ou meublé, si une clause le prévoit.
En meublé, si les charges sont au forfait, le forfait peut lui aussi être révisé chaque année selon les mêmes règles que la révision du loyer.

Encadrement + IRL + complément : comment éviter l’erreur de calcul

Si un complément de loyer s’applique, le loyer à considérer est la somme loyer de base + complément. Et si vous indexez, vous indexez ce total dans les conditions prévues.
C’est typiquement le point où un dossier “a l’air conforme” mais devient attaquable faute de cohérence entre bail, mentions, et calcul.

Checklist bailleur 2026 (simple, utile, sécurisante)

Avant toute hausse, vérifiez systématiquement : la zone du logement via le simulateur officiel, l’existence d’un encadrement des loyers dans la commune, la classe DPE (et donc les interdictions F/G), la présence d’une clause de révision, le trimestre IRL prévu, et enfin vos preuves (courrier, calcul, références, factures de travaux).

FAQ (les questions qui reviennent en agence)

Puis-je réviser sans clause au bail ? Non : sans clause, la révision annuelle n’est pas possible.

Puis-je “rattraper” une révision oubliée ? Non : la révision n’est pas rétroactive. Vous avez une fenêtre d’un an pour la demander, puis c’est perdu.

Puis-je augmenter à la relocation en zone tendue ? Souvent non, si le logement a été loué dans les 18 derniers mois, sauf exceptions (loyer non révisé, travaux, sous-évaluation).

Complément de loyer : est-ce “libre” ? Non : il doit être justifié et mentionné au bail, et il est interdit dans plusieurs situations (dont DPE F/G).

DPE F/G : quels leviers sont bloqués ? Le gel des loyers interdit toute augmentation dans le champ visé, et la révision annuelle est interdite dans les cas prévus.

En cas de conflit, je fais quoi ? La CDC est une voie gratuite et souvent obligatoire avant d’aller plus loin, notamment en encadrement des loyers ou en réévaluation au renouvellement.

Conclusion

Fixer et réviser un loyer en 2026 revient à suivre une logique simple : identifier le régime applicable, choisir le bon levier (IRL, relocation, travaux, renouvellement), respecter le calendrier, et conserver les preuves. C’est rarement le montant qui pose problème ; c’est le chemin pour y arriver.