Les obligations du propriétaire bailleur en 2026 : ce que la loi impose réellement

En 2026, être bailleur ne se résume plus à “mettre un bien en location” et encaisser un loyer. La réglementation s’est densifiée, notamment autour de la décence du logement, de la performance énergétique et des documents à remettre. Et dans les litiges, un point revient toujours : ce qui n’a pas été fait, ou ce qui n’a pas été prouvé.

L’objectif ici est simple : vous donner une lecture claire de ce qui est obligatoire, de ce qui est fortement recommandé, et des réflexes qui protègent réellement un bailleur en 2026.

Ce qui change (vraiment) en 2026

Le DPE évolue au 1er janvier 2026 : l’électricité est “moins pénalisée”

À partir du 1er janvier 2026, le calcul du DPE intègre un nouveau facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire, abaissé (on parle couramment d’un passage de 2,3 à 1,9). Concrètement, beaucoup de logements chauffés à l’électricité peuvent voir leur étiquette s’améliorer, sans travaux, simplement parce que la méthode change.

Point important : vous n’êtes pas forcément obligé de refaire un diagnostic. L’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME annonce la mise à disposition d’une attestation téléchargeable à partir du 1er janvier 2026, permettant de matérialiser l’évolution d’étiquette liée à cette réforme (dans les cas concernés).

Validité des DPE : certains anciens DPE ne passent plus en location

Beaucoup de propriétaires découvrent cette règle trop tard : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. En cas de mise en location (ou renouvellement), il faut donc refaire le DPE si vous êtes dans cette tranche.

Copropriété : le DPE collectif concerne aussi les “petites” copro en 2026

L’obligation de DPE collectif est montée en puissance par étapes. Depuis le 1er janvier 2026, elle s’étend aux copropriétés de moins de 50 lots (hors calendrier spécifique Outre-mer).

Passoires énergétiques : 2026, c’est l’ère du “décence + énergie”

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location (et la règle joue aussi au renouvellement / reconduction tacite, selon les situations).
Et côté loyers, il existe un verrou très concret : toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F et G depuis le 24 août 2022 dans le parc privé (révision annuelle, relocation, renouvellement… l’idée est la même : pas de hausse tant que le bien reste F/G). Ministères Écologie et Territoire

Le socle légal : les 4 obligations “pilier” du bailleur

Même si l’énergie occupe le devant de la scène, les obligations du bailleur reposent toujours sur des fondamentaux. Les résumer aide à trier l’essentiel du bruit.

1) Délivrer un logement décent… et le maintenir décent

Un logement loué doit répondre à des critères de décence. Si ce n’est pas le cas, le bailleur a l’obligation d’intervenir pour remettre le bien en conformité. Service Public
En 2026, cette décence se lit de plus en plus avec un prisme “conditions de vie + performance énergétique” : humidité, chauffage, eau chaude, ventilation, sécurité… et, selon les cas, le critère énergétique peut faire basculer la qualification.

2) Garantir la jouissance paisible du logement

Dans la pratique, cela signifie : laisser le locataire occuper le logement sans intrusion, gérer les interventions de façon encadrée, et traiter les problèmes qui empêchent une occupation normale (pannes graves, infiltrations, troubles liés au logement, etc.). Ce point est moins “documentaire”, mais c’est un gros générateur de conflits quand il est négligé.

3) Prendre en charge les travaux qui relèvent du propriétaire

Le locataire assume l’entretien courant et les petites réparations (“réparations locatives”). Tout le reste, notamment ce qui touche à la structure, à la vétusté, aux équipements essentiels ou à la mise en conformité, relève du bailleur. La frontière est parfois discutée, mais Service-Public rappelle le principe et donne des exemples concrets de réparations à la charge du locataire, ce qui permet de déduire, par contraste, ce qui reste au propriétaire.

4) Remettre les documents obligatoires (et pouvoir le prouver)

En cas de litige, le sujet n’est pas seulement “avez-vous fait ?”, mais aussi “pouvez-vous démontrer que vous avez fait ?”. DPE, diagnostics, annexes, courriers… la preuve est votre ceinture de sécurité.

Avant de louer : la mise en location “propre” (celle qui évite les mauvaises surprises)

Décence : vérifier avant d’ouvrir l’annonce

Avant même la rédaction du bail, il faut s’assurer que le logement respecte les critères de décence : sécurité, salubrité, équipements, absence de risques manifestes… Si ce n’est pas le cas, la logique est simple : une mise en location “à tout prix” se paie souvent plus tard, par une procédure, des travaux en urgence, ou une négociation sous contrainte.

DDT : les diagnostics à annexer au bail

Les diagnostics doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Et le point clé, c’est le moment : le bailleur doit annexer le DDT au bail lors de la signature et en cas de renouvellement.
Le contenu varie selon le bien (année de construction, installations, zone, etc.), mais l’approche “pro” reste la même : diagnostics à jour, lisibles, et archivés.

Le bail : modèle type et notice d’information

Pour une location à usage de résidence principale, le contrat doit respecter un modèle type prévu par décret (avec des variantes selon vide/meublé).
Et il ne faut pas oublier la notice d’information annexée au contrat, qui récapitule les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours. Elle doit être remise à la signature (et au renouvellement).

Sécurité incendie : le détecteur de fumée (DAAF)

Sur ce point, la règle est nette : c’est le bailleur qui doit fournir et installer le détecteur de fumée dans le logement.

Pendant le bail : les obligations qui déclenchent le plus souvent des litiges

Travaux, urgences, “qui paie quoi ?” : clarifier dès le départ

Le duo gagnant, c’est un bail bien rédigé + un état des lieux sérieux. Ensuite, au fil du bail, on retombe presque toujours sur la même question : ce qui relève de l’entretien courant (locataire) versus ce qui relève du propriétaire (vétusté, panne d’un équipement essentiel, mise aux normes…).

Un exemple classique, utile parce qu’il revient sans cesse : l’entretien annuel de la chaudière (quand il y en a une) incombe au locataire. Service-Public détaille les équipements concernés et le principe.

À l’inverse, les grosses réparations, le remplacement lié à la vétusté, ou les interventions structurelles restent, en règle générale, côté propriétaire.

Loyers : ce que vous pouvez (ou non) faire en 2026

Deux sujets dominent :

D’abord, le gel des loyers pour les logements F/G : depuis le 24 août 2022, la loi interdit toute augmentation de loyer pour ces logements dans le parc privé. C’est un point très “piégeux” parce qu’il concerne aussi des mécanismes automatiques comme la révision annuelle : même si “l’IRL a augmenté”, vous ne pouvez pas répercuter cette hausse sur un logement F/G.

Ensuite, l’encadrement des loyers en zone tendue (dans les communes où il s’applique). Là, ce n’est pas seulement une question de montant : l’encadrement pose des règles sur l’augmentation lors de la mise en location et, selon les cas, sur les compléments. Service-Public détaille le dispositif et son champ d’application.

Dernier point très opérationnel : la transparence des annonces. Les informations liées au DPE doivent apparaître dans les annonces et, si le logement est F ou G, la mention “logement à consommation énergétique excessive” doit être affichée.

Quittance, charges : des obligations “de gestion” qui comptent

La quittance de loyer n’est pas un bonus : si le locataire la demande, le bailleur (ou l’agence) doit la remettre gratuitement.

Sur les charges, la régularisation et la transparence sont essentielles. Service-Public rappelle notamment que, durant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire les documents justificatifs. 
C’est un bon indicateur de ce que le juge attend implicitement : une gestion traçable, documentée, sans approximation.

Fin du bail : dépôt de garantie, états des lieux, délais

L’état des lieux : votre meilleur “pare-chocs”

Un bon état des lieux n’est pas un roman, c’est un document utile : descriptif clair, cohérent, et si possible illustré (photos datées, relevés, observations factuelles). C’est ce qui permet de distinguer une dégradation imputable au locataire de la simple vétusté.

Dépôt de garantie : délais… et pénalité si retard

La restitution du dépôt de garantie est un sujet à risque, parce qu’il mêle émotions, argent et délais.

Service-Public rappelle qu’en cas de retard, une pénalité peut s’appliquer : elle est calculée à 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard dans les conditions prévues, avec un exemple chiffré très concret.
En pratique, la meilleure stratégie bailleur est la plus simple : anticiper la sortie, chiffrer les retenues de façon justifiée, et rendre dans les temps quand l’état des lieux le permet.

Cas particuliers (à connaître, sans se noyer)

Location meublée vs location vide

Le socle (décence, DDT, DAAF, jouissance paisible) reste. En revanche, la location meublée ajoute l’exigence d’un mobilier “suffisant” et peut modifier certains plafonds et pratiques (notamment sur la constitution du dossier et les usages de gestion).

Colocation

Le point qui change vraiment la vie du bailleur, c’est l’organisation de la responsabilité (clause de solidarité, départ d’un colocataire, état des lieux, restitutions partielles). Ici, tout ce qui n’est pas clarifié au contrat devient un débat à la sortie.

Copropriété

En 2026, la copropriété prend un poids supplémentaire avec l’extension du DPE collectif pour les immeubles de moins de 50 lots. Même si vous louez un seul lot, la performance du bâtiment, les travaux votés et les contraintes collectives finissent par impacter votre stratégie bailleur.

FAQ : Les questions que les bailleurs se posent vraiment en 2026

Un logement classé G peut-il être loué en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location (et la règle joue aussi au renouvellement/reconduction selon les cas).

Puis-je augmenter le loyer si mon logement est classé F ou G ?
Non : l’augmentation est interdite pour les logements F et G dans le parc privé depuis le 24 août 2022 (y compris via les mécanismes de révision).

Mon DPE de 2019 est-il encore valable pour louer ?
S’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025 : il doit être refait en cas de mise en location/renouvellement.

Dois-je annexer les diagnostics au bail ?
Oui : ils doivent être regroupés dans un DDT et annexés au bail à la signature et au renouvellement.

Qui doit installer le détecteur de fumée ?
Le bailleur doit fournir et installer le DAAF.

Que se passe-t-il si je rends le dépôt de garantie en retard ?
Une pénalité peut être due, calculée notamment à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard, selon les conditions précisées par Service-Public.

Conclusion : l’obligation, c’est la loi… la protection, c’est la méthode

En 2026, un bailleur prudent n’est pas celui qui connaît “toutes les lois par cœur”. C’est celui qui applique une méthode simple : logement décent, DPE/diagnostics à jour, bail et annexes complets, gestion traçable, sortie sécurisée.

Si vous voulez aller plus loin, trois démarches font gagner du temps (et évitent des erreurs coûteuses) : un audit de conformité avant mise en location, une stratégie DPE/travaux alignée avec le calendrier des interdictions, et une gestion locative cadrée sur les preuves (documents, échanges, justificatifs).