Droit d’usage et d’habitation (DUH) : définition et impact sur le prix

En viager occupé, le DUH est souvent “la pièce maîtresse” du dossier. C’est lui qui permet au vendeur de rester chez lui, et c’est lui aussi qui explique pourquoi un bien en viager occupé ne se négocie pas au même prix qu’un bien vendu libre. Pour bien comprendre un bouquet, une rente ou une décote, il faut d’abord comprendre ce qu’est réellement ce droit, ce qu’il autorise… et ce qu’il interdit.

DUH : définition simple (et vocabulaire à connaître)

Le droit d’usage et d’habitation est un droit accordé à une personne pour occuper un logement et l’utiliser pour ses besoins (et ceux de sa famille), sans être propriétaire. Le Code civil encadre ces droits dans un chapitre dédié (articles 625 à 636).

Point important : le Code précise que ces droits “s’établissent et se perdent” comme l’usufruit, mais ils sont moins étendus et très liés à la personne du bénéficiaire.

DUH, usufruit, bail : ne pas confondre

Le DUH est souvent comparé à l’usufruit, mais la différence est décisive : l’usufruit donne l’usage et les “fruits”, donc en pratique la possibilité de louer et de percevoir des revenus, alors que le DUH est pensé comme un droit d’occupation plus “personnel”. Les Notaires de France rappellent d’ailleurs clairement que le titulaire d’un DUH peut résider dans le bien, mais n’a pas la possibilité de le louer, et ne peut pas non plus vendre, donner ou léguer ce droit.

Le DUH n’est pas non plus un bail : un bail est un contrat de location avec un loyer, alors que le DUH est un droit réel attaché à un bien, opposable, et organisé par acte (souvent notarié). La jurisprudence rappelle ce caractère de droit réel, viager, attaché à la personne et soumis à publicité foncière.

Qui est concerné en viager ?

En viager occupé, le schéma est simple : l’acheteur devient propriétaire, mais le vendeur conserve un DUH, ce qui prive l’acheteur de la jouissance immédiate. C’est exactement ce “décalage” entre propriété et jouissance qui crée la décote et structure le calcul bouquet/rente.

Ce que permet le DUH… et ce qu’il interdit

Occuper le logement : oui, dans la limite des besoins

Le Code civil précise que le droit d’habitation se limite à ce qui est nécessaire pour l’habitation du titulaire et de sa famille, et il prévoit qu’un titulaire peut demeurer avec sa famille même s’il n’était pas marié lors de la constitution du droit.

En pratique, cela veut dire que le DUH sert à garantir un toit au bénéficiaire, pas à créer un outil d’exploitation ou de rendement.

Louer le logement : en principe non

C’est l’un des points les plus importants à connaître, notamment pour l’acheteur : l’usager ne peut ni céder ni louer son droit, et le droit d’habitation ne peut ni être cédé ni loué.

Autrement dit, dans la plupart des viagers occupés avec DUH, il n’y aura pas de mise en location possible pendant l’occupation, sauf clause très particulière et cas très spécifiques.

Transmettre ou “vendre” le DUH : non, c’est un droit personnel

Les Notaires (immobilier.notaires.fr) rappellent aussi que le DUH ne se transmet pas par succession : il prend fin au décès de son titulaire, et la famille n’en bénéficie plus ensuite. Ils précisent également qu’il est impossible de le vendre ou de le donner, et a fortiori de le donner en garantie.

Comment naît un DUH et comment il s’éteint

Création : l’acte (et la rédaction) fait la loi

Le Code civil est très clair : l’étendue du DUH est d’abord réglée par le titre qui l’a établi ; c’est ce titre qui peut donner “plus ou moins d’étendue” au droit.
C’est exactement la logique d’un viager : l’acte notarié n’est pas une formalité, c’est le document qui organise l’équilibre (occupation, charges, travaux, départ, indexation…).

Les Notaires indiquent d’ailleurs que l’acte doit être rédigé par un notaire, et qu’un droit d’usage et d’habitation peut être accordé du vivant du propriétaire ou par testament.

Extinction : décès, renonciation, et cas particuliers

La fin la plus fréquente, c’est le décès du titulaire : c’est la règle rappelée par les Notaires.

Mais, en viager, on rencontre aussi un cas concret : le vendeur quitte le logement (entrée en résidence, rapprochement familial, etc.). Là, tout dépend des clauses. Et si l’acte prévoit un formalisme de renonciation, il faut le respecter : une décision relayée par Paris Ouest Notaires rappelle par exemple que si l’acte impose une renonciation par LRAR avec préavis, elle ne peut pas être tacite.

DUH “sur une ou deux têtes”

Comme pour la rente, un DUH peut être prévu au profit d’un couple : dans ce cas, l’occupation potentielle est plus longue (puisqu’elle s’éteint au décès du dernier survivant si c’est rédigé ainsi). Cela se gère intégralement à l’acte, et c’est un point qui pèse fortement sur le prix.

Le DUH et son impact sur le prix : la logique économique

La “valeur occupée”, ou pourquoi un bien avec DUH vaut moins cher

Un bien vendu libre, c’est un bien dont on peut disposer tout de suite. Un bien grevé d’un DUH, c’est un bien dont on devient propriétaire mais dont on ne peut pas profiter immédiatement. Cette différence crée une valeur économique très simple à comprendre : l’acheteur “perd” un usage (habiter ou louer), et cette perte se traduit par une décote.

Des acteurs du marché expliquent souvent ce raisonnement ainsi : la valeur du DUH est retranchée de la valeur vénale pour tenir compte de l’occupation, ce qui rend mécaniquement les prix en viager occupé plus bas.

Décote : ce qu’elle représente vraiment

La décote n’est pas un rabais arbitraire. Elle représente principalement :

• la valeur de la jouissance conservée par le vendeur ;

• l’immobilisation du bien (et donc du capital) pour l’acheteur ;

• et l’aléa de durée, inhérent au viager.

DUH vs usufruit : pourquoi la valeur n’est pas la même

Puisque l’usufruit permet en général de louer et de percevoir des revenus, il a souvent un impact économique plus fort que le DUH. Les Notaires de France résument bien l’idée : le DUH permet de résider mais ne permet pas la mise en location.
C’est un point très concret en investissement : “pas de loyers possibles” change la lecture du rendement, donc le prix acceptable.

Comment estime-t-on la valeur du DUH ?

Il existe plusieurs approches. L’important est de comprendre qu’on cherche à valoriser un usage dans le temps.

Approche 1 : raisonner comme un “équivalent de loyers”

Une manière intuitive consiste à partir de la valeur locative du bien : si l’acheteur ne peut ni habiter ni louer, on peut assimiler le DUH à une série de loyers “perdus” par l’acheteur (ou “économisés” par le vendeur) pendant la durée probable d’occupation. CAFPI résume cette logique en expliquant que la valeur du DUH correspond à la somme des loyers jusqu’au décès, fonction de la valeur locative et de l’espérance de vie du vendeur.

Dans la vraie vie, on ne prend pas simplement “loyer × nombre d’années”. On actualise, parce qu’un euro aujourd’hui n’a pas la même valeur qu’un euro dans dix ans, et on tient compte d’une durée incertaine (probabilités de survie).

Pour illustrer, prenons un exemple volontairement pédagogique : un appartement qui pourrait se louer 1 200 € par mois (soit 14 400 € par an). Sur 12 ans, et avec une actualisation à 3 %, la valeur actualisée de ces loyers tourne autour de 140 000 € (ordre de grandeur). Ce chiffre ne “fait” pas le DUH à lui seul, mais il donne une idée de la puissance du paramètre locatif.

Approche 2 : barèmes, pratiques de place et négociation

En pratique, les professionnels croisent souvent plusieurs repères : marché local, tension locative, âge, état du bien, et clauses. On arrive à une valeur “économiquement cohérente”, plutôt qu’à une pseudo-précision.

Attention à la “méthode fiscale” : utile… mais pas toujours pertinente pour un viager

Il existe un point technique souvent mal compris : pour certaines évaluations fiscales (notamment en matière de succession), le droit d’usage et d’habitation est évalué selon des règles du Code général des impôts : il est notamment prévu que la valeur fiscale des droits d’usage et d’habitation est fixée à 60 % de la valeur de l’usufruit, lui-même déterminé par barème selon l’âge (barème de l’article 669). Le Congrès des Notaires rappelle que cette règle fiscale s’impose pour liquider des droits de mutation à titre gratuit, mais qu’elle ne dicte pas forcément la valorisation économique d’un dossier.

Pour un viager, c’est essentiel : on peut s’informer avec des barèmes, mais il faut rester aligné avec le réel (loyers, marché, clauses, travaux).

DUH : impact direct sur bouquet et rente

Une fois qu’on a compris la valeur du DUH, le reste devient logique. En viager occupé, on part d’une valeur libre, on retire la valeur du DUH pour obtenir une valeur occupée, puis on organise le paiement entre bouquet et rente. Cette logique est souvent présentée ainsi : en contrepartie de l’usage conservé par le vendeur, le prix de vente est diminué de la valeur du DUH.

C’est exactement ce qui explique que, toutes choses égales par ailleurs, un viager libre présente généralement un bouquet et/ou une rente plus élevés qu’un viager occupé : il n’y a pas de DUH, donc pas de décote d’occupation.

Charges, travaux, taxes : ce que le DUH change vraiment

En viager occupé, la répartition dépend des clauses, mais le Code civil donne un cadre utile à connaître.

D’abord, il rappelle que le DUH s’organise comme l’usufruit sur plusieurs aspects, et que l’usager doit “jouir raisonnablement”.

Ensuite, le Code prévoit que si l’usager occupe toute la maison, il est assujetti aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, “comme l’usufruitier”, et s’il n’occupe qu’une partie, il contribue au prorata.

Enfin, pour distinguer entretien courant et gros travaux, il est utile d’avoir en tête la notion de “grosses réparations” définie à l’article 606 du Code civil (gros murs, couvertures entières, poutres, etc.).
Et côté usufruit, les Notaires rappellent que sauf convention contraire, les articles 605 et 606 structurent la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

En viager, la règle pratique est donc simple : on écrit tout. Copropriété, gros travaux votés ou à voter, sinistres, assurance, taxe foncière, entretien… L’acte doit éviter les zones grises.

Points de vigilance : les erreurs fréquentes autour du DUH

La première erreur est de confondre DUH et usufruit. Cela conduit à des attentes fausses, notamment sur la location.

La deuxième est de vouloir fixer un prix sans clarifier le contenu exact du DUH : ce que le vendeur peut faire, qui peut occuper avec lui, ce qu’il se passe en cas de départ.

La troisième, très classique, est d’oublier la copropriété et les gros travaux. Un ravalement ou une toiture n’ont pas le même impact selon qu’on a prévu des règles claires… ou non.

Enfin, beaucoup de tensions viennent d’une renonciation mal encadrée : si l’acte prévoit une procédure, elle doit être respectée, comme le rappellent des notaires dans leurs analyses.

Exemples concrets : comment le DUH change le prix

Imaginons un bien estimé 300 000 € s’il était vendu libre.

Si l’on estime la valeur économique du DUH à 120 000 € (exemple pédagogique), la valeur “occupée” devient 180 000 €. C’est sur cette base que l’on construit ensuite le bouquet et la rente.

Ce simple mécanisme explique deux choses très concrètes : pourquoi un viager occupé affiche un prix “moins élevé” qu’un bien libre, et pourquoi le choix DUH/usufruit (plus ou moins étendu) influence directement la décote.

FAQ

Le vendeur peut-il louer son logement s’il a un DUH ?
En principe non : le Code civil prévoit que le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué, et que l’usager ne peut céder ni louer son droit.

Y a-t-il des exceptions ?
Oui, mais elles relèvent surtout du droit successoral du conjoint survivant : l’article 764 du Code civil prévoit une dérogation permettant, dans certains cas où le logement n’est plus adapté, de le louer (hors usage commercial/agricole) afin de financer un nouvel hébergement. Les Notaires de France le rappellent également.

Le DUH se transmet-il aux héritiers ?
Non, il s’éteint au décès du titulaire et ne se transmet pas par succession.

Que se passe-t-il si le vendeur quitte le logement ?
Tout dépend de l’acte. Une renonciation peut être prévue, mais si l’acte impose un formalisme, il doit être respecté.

Conclusion

Le DUH est un droit simple dans son intention — garantir l’occupation d’un logement — mais déterminant dans ses conséquences. Juridiquement, il est encadré par le Code civil, strictement personnel et en principe non louable.
Économiquement, c’est lui qui crée la décote et qui transforme une valeur “de marché” en valeur “occupée”, base réelle du calcul bouquet/rente.