Donation immobilière : comment profiter de l’exonération familiale allant jusqu’à 300 000 €

Un coup de pouce fiscal familial : de quoi s’agit-il ?

Depuis l’adoption de la loi de finances 2025 (promulguée le 14 février 2025) un nouveau dispositif d’exonération des droits de donation a été mis en place pour encourager les transmissions intrafamiliales et soutenir l’accession à la propriété ou la rénovation énergétique. 
Concrètement : un don d’argent effectué au sein de la famille, sous conditions, peut être exonéré de droits de mutation à titre gratuit (donation) dans une limite fixée à 100 000 € par donateur à un donataire et 300 000 € par bénéficiaire pour l’ensemble des dons concernés.
Par exemple : un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère, et 100 000 € d’un grand-parent, soit 300 000 €, le tout exonéré, sous réserve de respecter les autres conditions.

Les bénéficiaires concernés

Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, plusieurs critères de lien familial et de nature du don doivent être respectés :

• Le donateur : père ou mère, grand-parent ou arrière-grand-parent. Également, dans certaines hypothèses, un oncle ou une tante peut être donateur, à condition qu’il/elle n’ait aucun descendant.

• Le donataire (le bénéficiaire) : un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur. À défaut de descendance du donateur, un neveu ou une nièce peut être bénéficiaire.

• Le don doit être effectué en pleine propriété (c’est-à-dire sans réserve d’usufruit ou contre-don).

Les conditions d’usage des fonds

L’exonération n’est pas automatique : elle est conditionnée à l’affectation des sommes données à un projet précis, dans un délai et selon des engagements précis :

• Le don doit être effectué entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

• Les sommes doivent être utilisées, au plus tard le dernier jour du 6ᵉ mois suivant leur versement, pour l’une des deux opérations suivantes :

  • L’acquisition d’un logement neuf ou en « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) qui deviendra la résidence principale du bénéficiaire.

  • La réalisation de travaux de rénovation énergétique, dans le logement que le bénéficiaire possède et affecte à sa résidence principale, pour des travaux éligibles à MaPrimeRénov’.

• Le logement ainsi acquis ou rénové doit être utilisé comme résidence principale pendant au moins cinq ans à compter de la date d’acquisition ou de fin des travaux. En cas de location autorisée, le locataire doit en faire sa résidence principale et ne peut pas appartenir au même foyer fiscal que le donataire.

• Si ces conditions ne sont pas respectées, l’administration peut remettre en cause l’exonération et réclamer les droits.

Les montants et plafonds

• Plafond par donateur-donataire : 100 000 € maximum.

• Plafond global par bénéficiaire (quel que soit le nombre de donateurs) : 300 000 €.

• Ces plafonds s’appliquent strictement dans le cadre de ce dispositif « immobilier/rénovation énergétique ».

• Important : ce dispositif est temporaire, applicable uniquement aux dons réalisés jusqu’au 31 décembre 2026.

• Ce dispositif peut se cumuler avec les autres abattements classiques sur donations en ligne directe (par exemple l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans entre parent et enfant) et l’abattement « dons manuels » (31 865 € pour certains liens de parenté) sous conditions.

Objectifs poursuivis par le législateur

Cette mesure poursuit deux grands objectifs :

1. Encourager la solidarité intergénérationnelle au sein des familles, en permettant aux aînés de transmettre une aide financière à leurs descendants de façon fiscalement optimisée.

2. Soutenir l’immobilier (logement neuf ou VEFA) et la rénovation énergétique des logements, dans un contexte où l’accession à la propriété devient plus difficile pour les jeunes générations et où la rénovation énergétique est un enjeu majeur.
   De fait, cette disposition s’inscrit dans une logique d’optimisation patrimoniale combinée à des objectifs économiques et environnementaux.

Les précautions à prendre et les risques

Ce dispositif, aussi avantageux soit-il, demande une mise en œuvre rigoureuse. Quelques éléments d’attention :

• Il faut bien conserver tous les justificatifs : virement, acte de donation, factures ou devis de travaux, justificatif d’achèvement, etc., car la remise en cause de l’exonération peut intervenir lors d’un contrôle.

• Le versement du don doit précéder l’achat ou les travaux, et l’usage des fonds doit être compatible avec les conditions (acquisition logement neuf ou travaux de rénovation énergétique éligibles). Toute dérive (ex : achat d’un logement ancien sans travaux, usage secondaire, etc.) peut entraîner remise en cause.

• La durée d’occupation en tant que résidence principale (ou location respectant les conditions) est un engagement de 5 ans. Une revente prématurée ou un changement d’usage peut entraîner la perte de l’avantage fiscal.

• Le dispositif étant temporaire, il faut que le don soit bien effectué avant la date butoir. Après le 31 décembre 2026, ce dispositif ne sera plus applicable (sauf prolongation législative).

• Bien que le passage par un notaire ne soit pas obligatoirement imposé pour tous les dons manuels, l’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller patrimonial est fortement recommandé, afin de sécuriser juridiquement la démarche.

Exemple illustratif

Pour mieux comprendre :

Monsieur Dupont souhaite aider sa fille à devenir propriétaire. Il lui verse 100 000 € en virement (donateur : père → donataire : fille).
Sa mère, la grand-mère de la fille, effectue également un don de 100 000 €.
La fille reçoit donc 200 000 €. Elle acquiert un logement neuf (VEFA) qu’elle destine à sa résidence principale, et s’engage à l’occuper au moins 5 ans.
Grâce au nouveau dispositif, ces sommes sont exonérées de droits de donation, à condition que toutes les autres conditions soient respectées (usage des fonds, délai de 6 mois, conservation du bien 5 ans, etc.).
Elle pourrait encore recevoir jusqu’à 100 000 € d’un autre donateur (ex : grand-parent) dans le cadre de ce dispositif, pour atteindre la limite de 300 000 € exonérés.

En résumé

Le dispositif instauré par la Loi de finances 2025 constitue une opportunité intéressante pour les familles souhaitant :

• transmettre des fonds sans alourdir la fiscalité de la donation,

• aider un descendant à accéder à la propriété ou à financer une rénovation énergétique,

• tout en répondant à des engagements précis (usage des fonds, délai, conservation du bien, etc.).

Cependant, il faut agir vite, bien structurer l’opération, respecter les conditions et conserver les justificatifs. L’accompagnement d’un professionnel (notaire, conseiller fiscal) est conseillé.