Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier à Chambéry

rentabilité d’un bien immobilier à Chambéry

Chambéry, au cœur des Alpes, attire chaque année de nombreux investisseurs séduits par sa localisation stratégique, son dynamisme économique et sa forte demande locative. Mais avant de vous lancer, il est indispensable de calculer la rentabilité de votre bien immobilier en intégrant toutes les charges, pour évaluer votre projet de manière réaliste et éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés et l’investissement initial. C’est un indicateur clé pour :

  • Comparer différents biens

  • Valider la viabilité économique de votre projet

  • Anticiper la performance nette après charges et fiscalité

Les types de rentabilité

Rentabilité brute

C’est le calcul le plus simple et le plus répandu, mais aussi le moins précis.

Formule :
(Loyer annuel / Prix d’achat du bien) × 100

Exemple à Chambéry :

  • Prix d’achat : 250 000 €

  • Loyer mensuel : 800 €

  • Loyer annuel : 9 600 €

Rentabilité brute = (9 600 / 250 000) × 100 = 3,8 %

Rentabilité nette de charges

Elle tient compte des principales charges non récupérables et donne une vision plus réaliste.

Formule :
[(Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’achat] × 100

Exemple :

  • Charges annuelles : 2 000 €

  • Loyer net : 7 600 €

Rentabilité nette = (7 600 / 250 000) × 100 = 3 %

Rentabilité nette-nette (après impôts)

Ce calcul intègre la fiscalité (impôt sur le revenu foncier ou BIC, prélèvements sociaux) pour donner une rentabilité réelle. À Chambéry, la fiscalité peut être optimisée grâce à des dispositifs comme le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Pourquoi inclure toutes les charges ?

Beaucoup d’investisseurs s’arrêtent au calcul brut, mais négligent les charges réelles, qui peuvent réduire fortement la rentabilité finale. À Chambéry, certaines résidences ou quartiers impliquent des charges spécifiques qu’il est important d’anticiper.

Les charges à prendre en compte dans le calcul

Voici la liste complète des charges à intégrer pour obtenir une rentabilité fiable :

1. Charges de copropriété

  • Entretien des parties communes

  • Ascenseur, espaces verts

  • Syndic et honoraires de gestion

  • Fonds travaux (fonds Alur)

2. Taxe foncière

À Chambéry, elle varie entre 600 € et 1 200 € par an selon la surface et le quartier.

3. Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Indispensable pour protéger votre bien. En moyenne 100 à 300 € par an.

4. Entretien et réparations

  • Travaux annuels de rafraîchissement

  • Remplacement d’équipements

  • Interventions d’urgence

5. Vacance locative

Même avec une forte demande, il faut prévoir quelques semaines sans locataire. Une estimation prudente représente souvent 1 mois de loyer par an.

6. Frais de gestion locative

Si vous passez par une agence, comptez 6 % à 10 % du loyer annuel.

7. Charges non récupérables

Certaines charges ne peuvent pas être refacturées au locataire (travaux dans les communs, certains frais de syndic…).

8. Frais d’emprunt

  • Intérêts du crédit immobilier

  • Frais de dossier bancaire

  • Garantie (hypothèque ou caution)

9. Assurance emprunteur

Obligatoire, elle varie selon le profil et l’âge.

Les spécificités à Chambéry

Une forte demande locative

Avec sa population étudiante, ses entreprises et sa proximité avec les stations de ski, Chambéry offre un marché dynamique. Les petites surfaces (studios, T2) sont particulièrement prisées.

Le prix au mètre carré

Il varie de 3 000 à 5 000 € selon le quartier (centre-ville, Biollay, Bissy…). Certains quartiers offrent un rendement brut plus élevé, mais nécessitent parfois plus de travaux ou engendrent plus de vacance locative.

Charges de copropriété élevées dans certains immeubles

Les résidences récentes avec ascenseur ou services collectifs (conciergerie, piscine) entraînent des charges importantes. À bien étudier avant d’acheter.

Exemple de calcul complet à Chambéry

Prix du bien : 250 000 €
Loyer brut annuel : 9 600 € (800 €/mois)

Charges annuelles :

  • Taxe foncière : 900 €

  • Copropriété : 1 500 €

  • Assurance PNO : 200 €

  • Entretien : 500 €

  • Vacance locative : 800 €

  • Gestion locative : 700 €

Total charges : 4 600 €

Loyer net : 9 600 – 4 600 = 5 000 €
Rentabilité nette = (5 000 / 250 000) × 100 = 2 %

Optimiser la rentabilité à Chambéry

  • Choisir le bon emplacement : proche du centre, des universités ou des zones économiques.

  • Opter pour la location meublée (LMNP) : fiscalité plus avantageuse et meilleure valorisation du loyer.

  • Valoriser le bien : rénovations, ameublement moderne, équipements supplémentaires.

  • Limiter les charges : bien choisir la copropriété et anticiper les gros travaux.

Conclusion : précision et anticipation

Pour réussir votre investissement, il est crucial de calculer la rentabilité nette-nette en intégrant l’ensemble des charges et la fiscalité. Vous obtiendrez une vision réaliste de la performance de votre bien et pourrez investir en toute confiance à Chambéry, une ville au potentiel locatif élevé.

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