Travaux en local commercial : autorisations, qui décide, comment négocier dans le bail

En immobilier commercial, les travaux sont l’un des sujets qui font le plus souvent dérailler une opération. Un preneur signe, lance un chantier… puis découvre qu’il lui manque une autorisation de copropriété, qu’une déclaration préalable était obligatoire pour la devanture, ou que le bailleur refuse l’extraction au dernier moment. Côté bailleur, le risque est symétrique : travaux faits sans accord, sinistre, non-conformité, ou local rendu difficile à relouer.

La bonne approche n’est pas d’empiler des clauses. C’est d’appliquer une méthode simple : classer les travaux, identifier qui décide, sécuriser les autorisations, puis écrire noir sur blanc dans le bail ce qui est autorisé, qui paie, et comment on restitue le local en fin de bail.

Avant tout : classifier les travaux (c’est ça qui détermine les règles)

Travaux d’aménagement “légers” vs travaux impactant l’immeuble

Tous les travaux ne se valent pas. Refaire un sol, repeindre, remplacer un mobilier fixe ou refaire un agencement intérieur, ce n’est pas du tout le même niveau de risque que toucher à une façade, percer une dalle, modifier un conduit, créer une extraction, ou intervenir sur des réseaux communs.

En pratique, dès que le projet touche à la structure, aux circulations d’évacuation, aux gaines techniques, à l’aspect extérieur, ou aux installations susceptibles d’affecter la sécurité (électricité, CVC, extraction, gaz), on bascule sur un terrain où l’autorisation écrite et le dossier technique deviennent indispensables.

Travaux “d’exploitation” vs travaux “de propriété”

Une autre distinction évite beaucoup de malentendus : d’un côté, les travaux nécessaires à l’activité (concept, parcours client, équipements, process), de l’autre, ceux qui relèvent de l’immeuble (structure, étanchéité, grosses réparations, éléments majeurs).

Le bail peut organiser une répartition, mais il ne faut jamais perdre de vue le socle légal : le bailleur est tenu, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée, et d’en assurer l’entretien en dehors des réparations locatives.

Travaux imposés par la réglementation ou l’administration

Enfin, certains travaux ne sont pas “optionnels” : accessibilité, sécurité incendie, hygiène, prescriptions de commission, règles d’urbanisme. Dans ces cas-là, le sujet ne se limite plus à “bailleur vs preneur” : il faut aussi intégrer la procédure administrative, les délais et les justificatifs, sinon le chantier peut être bloqué ou l’ouverture retardée.

Qui décide ? Le triangle bailleur / locataire / administration

Le principe : le locataire ne peut pas transformer le local comme il veut

Même si le locataire finance ses aménagements, il ne peut pas, en pratique, faire “tout ce qu’il veut”. La majorité des baux exigent un accord du bailleur pour les travaux qui dépassent l’aménagement léger, et c’est logique : ces travaux peuvent affecter la valeur du bien, sa sécurité, sa conformité, sa relouabilité et l’assurance de l’immeuble.

Le bon réflexe est simple : si le chantier modifie le local d’une façon qui n’est pas immédiatement réversible (ou qui peut engager la responsabilité du propriétaire), on sort du “simple aménagement” et on formalise.

Ce que le bailleur doit, quoi qu’il arrive

Le bailleur ne peut pas se décharger de tout. Les obligations de délivrance et d’entretien, prévues par le Code civil, structurent la relation : délivrer le local et réaliser, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives.

Ce que le locataire doit, par défaut

À l’inverse, le locataire supporte l’entretien courant et les réparations dites “locatives” (menu entretien), sauf clause contraire. Le Code civil en donne une liste indicative classique.

Le garde-fou “Pinel” : tout ne peut pas être refacturé au preneur

Même si un bail commercial peut prévoir une répartition des charges et travaux, le cadre “Pinel” a posé des limites : certaines dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire, notamment celles relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil et, selon les cas, les honoraires liés à ces travaux.

Autorisations à obtenir : les “feux verts” indispensables

L’accord du bailleur : quand il est incontournable

Dans la pratique, l’accord écrit du bailleur est indispensable dès qu’il y a modification substantielle : structure, façade, réseaux, sécurité, destination, extraction, création d’ouvertures, clim en façade, enseigne fixée sur l’immeuble, etc. L’enjeu n’est pas seulement juridique : sans écrit, vous vous exposez à un refus a posteriori, et donc à une remise en état coûteuse.

Un accord efficace n’est pas un simple “OK”. Il décrit le périmètre, renvoie à des plans, précise les entreprises, les assurances, et rappelle que le preneur doit obtenir toutes les autorisations administratives et de copropriété.

L’autorisation de copropriété : souvent le vrai point bloquant

Dès que l’immeuble est en copropriété, une partie des travaux bascule dans le domaine des parties communes ou de l’aspect extérieur. La loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que l’assemblée générale peut autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, ce qui signifie, en clair, qu’on ne peut pas les entreprendre “librement” sans vote lorsque l’on est dans ce cas de figure.

C’est typiquement le cas des extractions, percements, conduits, climatisations visibles, enseignes, interventions dans les gaines, ou modifications de façade. Et c’est aussi ce qui explique les délais : calendrier d’AG, dossier technique à déposer, prescriptions éventuelles.

Urbanisme : déclaration préalable, permis… selon le projet

Beaucoup de dossiers se compliquent sur un point simple : les travaux extérieurs. En règle générale, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment relèvent de la déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire.

Pour une devanture, le réflexe est le même : si vous modifiez l’aspect extérieur, une déclaration préalable est en principe à déposer.

Et si vous changez la destination au sens de l’urbanisme, vous entrez dans un autre régime : la mairie doit être saisie pour l’autorisation adaptée (DP ou permis selon le cas).

Cas ERP : quand les travaux déclenchent une autorisation spécifique

Si le local accueille du public (cas très fréquent en commerce), il peut relever du régime des ERP. Dans ce cas, certains travaux d’aménagement/modification nécessitent une autorisation au titre de la conformité accessibilité et sécurité incendie, en plus des règles d’urbanisme. La démarche est clairement décrite par le service public.

Lorsque le projet n’est pas soumis à permis de construire ni à permis d’aménager, la demande d’autorisation ERP passe notamment par le formulaire dédié (Cerfa 13824).

Enseignes et publicité : ne pas confondre “devanture” et “enseigne”

Installer ou modifier une enseigne peut relever d’une procédure spécifique (autorisation préalable dans certains cas, notamment selon présence d’un RLP ou secteur protégé). Le formulaire Cerfa correspondant est référencé par le service public.

Qui paie quoi ? Lecture “travaux” sans se faire piéger

La grille simple : entretien, remplacement, grosses réparations

Le point de départ, c’est la logique civile classique : le bailleur supporte les réparations nécessaires autres que locatives, le preneur supporte l’entretien courant.

Ensuite, il y a le repère de l’article 606 sur les “grosses réparations” (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières…).
Et, en bail commercial, le cadre Pinel vient limiter ce que l’on peut transférer au locataire pour ces postes.

Mise en conformité : distinguer “activité” et “immeuble”

Beaucoup de litiges naissent d’une phrase floue : “mise en conformité à la charge du preneur”. Or, la conformité peut viser l’exploitation (aménagements, équipements propres à l’activité) ou viser l’immeuble (structure, gros œuvre, éléments majeurs). Et dès que les travaux relèvent des grosses réparations, l’imputation au preneur rencontre des limites.

Transparence obligatoire : inventaire des charges et états récapitulatifs

Au-delà de “qui paie quoi”, il y a un point pratique très utile en négociation : la transparence. Le Code de commerce impose que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition, et prévoit un état récapitulatif annuel.
C’est une base solide pour éviter les discussions de fin d’année… et pour cadrer les travaux dès l’entrée.

Comment négocier les travaux dans le bail (les clauses qui évitent la majorité des conflits)

L’autorisation préalable : la clause “propre”

L’objectif est de sortir du flou. Une bonne clause distingue :

• ce qui est libre (aménagements intérieurs légers n’affectant ni structure ni réseaux collectifs),

• ce qui exige une autorisation écrite (technique, façade, extraction, sécurité, destination),

• et surtout le délai de réponse du bailleur, sinon la clause se transforme en droit de veto silencieux.

Le bail peut prévoir que l’accord est donné sur dossier (plans, descriptif, entreprises, attestations d’assurance) et rappeler que le preneur reste responsable d’obtenir les autorisations administratives et de copropriété.

Encadrer le chantier : nuisances, assurances, réception

Là encore, c’est du terrain : horaires, accès aux parties communes, protection des circulations, propreté, gestion des déchets, et réception des travaux. Un bail qui impose la transmission des attestations d’assurance des entreprises (RC, décennale si applicable) et la remise des DOE (dossier des ouvrages exécutés) rend la relation beaucoup plus simple le jour où il y a un problème.

Remise en état ou accession : il faut choisir une logique

Deux philosophies existent :

• soit le preneur doit remettre en état en fin de bail, au moins pour certaines transformations ;

• soit les aménagements “restent” au bailleur (accession), parfois sans indemnité.

Les deux ne sont pas incompatibles, mais il faut éviter les clauses contradictoires. Une rédaction claire prévoit un principe (ce qui doit être retiré) et une exception (ce qui peut rester si le bailleur le demande). C’est souvent ici que se joue la paix de fin de bail.

Travaux du bailleur pendant le bail : organiser l’accès et la continuité d’activité

On parle beaucoup des travaux du preneur, moins de ceux du bailleur. Or, les travaux lourds arrivent. Une clause utile précise : préavis, zones impactées, mesures de sécurité, et ce qui se passe si l’exploitation est fortement perturbée. Selon les actifs et la négociation, cela peut aller d’une simple organisation à des mécanismes de franchise/abattement en cas d’impossibilité d’exploiter.

Négocier “intelligent” : travaux contre conditions économiques

Un point souvent sous-estimé : il vaut mieux négocier un package cohérent que “gratter” un détail de loyer. Loyer progressif, franchise encadrée, participation du bailleur à certains postes de travaux… tout cela se négocie plus facilement si, en contrepartie, le bail est sécurisé (dossier travaux propre, autorisations gérées, remise en état cadrée, garanties).

Cas pratiques (ceux qui reviennent en visite)

“Je veux installer une extraction” : qui décide ?

Dans la vraie vie, ce n’est presque jamais un sujet purement “bail”. Il faut généralement l’accord du bailleur, très souvent l’accord de la copropriété (car on touche des gaines, la façade, l’aspect extérieur), et parfois une procédure administrative selon le projet et la configuration du bâtiment. C’est typiquement le cas où il faut “séquencer” : faisabilité technique → accord bailleur → dossier copro → dossier urbanisme/ERP si nécessaire.

“Je refais l’électricité / la clim” : autorisation nécessaire ?

Si vous refaites à l’intérieur, sans toucher aux parties communes ni à des éléments visibles/extérieurs, l’autorisation est souvent plus simple. Mais dès qu’il y a impact sur la sécurité (tableau, puissance, conformité ERP, évacuation, intégration d’équipements), le bon réflexe est de formaliser, ne serait-ce que pour protéger les deux parties et l’assureur.

“Je change l’activité : boutique → restauration” : quelles conséquences ?

Ici, trois niveaux doivent être compatibles : la destination au bail, le règlement de copropriété, et l’urbanisme/ERP. Même si vous avez un bail “large”, la copropriété peut bloquer certains aménagements, et la mairie peut imposer une procédure selon la nature des travaux ou le changement de destination.

“Je reprends un fonds” : comment vérifier que les travaux passés sont réguliers ?

Un repreneur doit demander plus que des photos : autorisations écrites du bailleur, décisions de copropriété si besoin, dossiers d’urbanisme, et, si ERP, éléments de conformité liés aux travaux. Sur un actif bien tenu, tout cela existe. Sur un actif “bricolé”, c’est là que vous découvrez les risques.

Checklist “signature” : ce qu’il faut verrouiller avant de s’engager

Avant de signer, l’enjeu est d’éviter la découverte tardive. Vous voulez un bail qui dit clairement la destination, la répartition des charges et travaux (avec l’inventaire prévu par le Code de commerce), et une clause travaux utilisable.
Vous voulez aussi les documents “immeuble” quand il y a copropriété (règlement, PV, contraintes façade/enseignes/extraction). Et si le projet touche à l’extérieur, vous voulez anticiper la déclaration préalable.
Enfin, si le local relève de l’ERP et que le projet inclut des aménagements significatifs, vous anticipez le volet autorisation ERP.

FAQ

Un locataire peut-il faire des travaux sans accord du bailleur ?
Pour de l’aménagement léger intérieur, certains baux le permettent. Mais dès qu’il y a impact sur structure, façade, réseaux, sécurité ou destination, l’accord écrit du bailleur est la règle de prudence (et souvent une exigence contractuelle).

Devanture : déclaration préalable ou pas ?
Si les travaux modifient l’aspect extérieur, une déclaration préalable est en principe requise ; c’est précisément le cas traité par le service public pour une devanture de commerce.

Qui paie les gros travaux (article 606) en bail commercial ?
Les grosses réparations sont définies par l’article 606 du Code civil, et le cadre Pinel encadre ce qui peut être imputé au preneur sur ces postes.

Quels travaux déclenchent une autorisation ERP en mairie ?
Dès qu’il s’agit de construire, aménager ou modifier un ERP, une procédure peut être nécessaire pour vérifier la conformité accessibilité et sécurité incendie, en plus de l’urbanisme ; le service public décrit la démarche et le Cerfa utilisé hors permis.

Conclusion

Les travaux en local commercial se gèrent bien quand on évite deux pièges : croire que “si je paie, je décide”, ou croire que “si c’est écrit dans le bail, l’administration suivra”. La réalité, c’est un triptyque : autorisation, responsabilité, rédaction.