Indices ILAT, ILC, ICC : lequel s’applique et comment calculer une révision de loyer ?
En immobilier professionnel, une révision de loyer “bien faite” tient en deux choses : le bon indice et le bon trimestre de référence. Le reste, c’est de l’arithmétique. Pourtant, c’est souvent là que naissent les litiges : indice inadapté à l’activité, trimestre mal choisi, clause d’indexation fragile, ou confusion entre indexation contractuelle et révision triennale.
Voici une méthode claire pour identifier l’indice applicable (ILC / ILAT / ICC) et calculer une révision de loyer proprement, avec des exemples chiffrés récents.
ILC, ILAT, ICC : comprendre la différence (en 2 minutes)
ILC : l’indice des loyers commerciaux
L’ILC est l’indice “naturel” des baux commerciaux portant sur des activités commerciales ou artisanales. Il est publié chaque trimestre par l’Insee, et sa valeur est exprimée sur une base 100 au 1er trimestre 2008.
Depuis le 4e trimestre 2021, sa formule s’appuie sur 75% d’inflation (IPCL) et 25% d’ICC ; le chiffre d’affaires du commerce de détail n’entre plus dans le calcul.
ILAT : l’indice des loyers des activités tertiaires
L’ILAT vise les activités tertiaires (bureaux, services, professions libérales, logistique… selon les cas). Lui aussi est publié trimestriellement, avec une base 100 au 1er trimestre 2010.
Sa formule est explicitée par l’Insee : 50% inflation (mIPCL) + 25% ICC (mICC) + 25% PIB (mPib).
ICC : l’indice du coût de la construction (le “historique”)
L’ICC est l’indice du coût de la construction. En pratique, on le rencontre encore dans deux situations :
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des baux anciens qui l’ont prévu (par habitude) ;
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certaines clauses d’échelle mobile (indexation) qui l’utilisent encore.
Point clé : l’ICC ne peut plus servir de référence à la révision triennale des loyers commerciaux pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Avant de calculer : ne pas confondre indexation, révision triennale et renouvellement
L’indexation (clause d’échelle mobile)
C’est une hausse/baisse prévue au contrat, souvent annuelle, appliquée automatiquement à l’échéance fixée au bail. L’indice et le trimestre de référence doivent être écrits noir sur blanc (ou à défaut, une règle du type “dernier indice publié”).
La révision triennale (mécanisme légal)
Elle intervient tous les 3 ans, à la demande du bailleur ou du locataire, et elle est en principe plafonnée : la variation du loyer ne doit pas dépasser celle de l’ILC ou de l’ILAT (selon l’activité).
Le renouvellement
Au renouvellement, la fixation du loyer obéit à des règles spécifiques (plafonnement/déplafonnement), et le calcul peut dépendre de la situation (notamment si le renouvellement intervient après l’échéance initiale).
Quel indice s’applique ? La méthode simple pour choisir sans se tromper
Étape 1 : Identifier le type de contrat (commercial ou autre)
Dans un bail commercial, le couple “référence” est clair : pour la révision réglementée, on s’appuie sur ILC ou ILAT selon l’activité.
Étape 2 : Regarder l’activité réellement exercée dans les lieux
La règle pratique est la suivante :
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activité commerciale ou artisanale → ILC ;
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autre activité (tertiaire) → ILAT.
Ça paraît évident, mais en cas de local “mixte” (showroom + bureaux, atelier + vente…) on se base sur l’activité dominante, et surtout sur ce que le bail autorise et ce qui est effectivement exploité.
Étape 3 : Lire la clause du bail (c’est elle qui tranche en indexation)
Pour une indexation contractuelle, le réflexe est simple : on applique l’indice prévu au bail (ILC, ILAT, parfois ICC). La fiche Justice.fr rappelle d’ailleurs que l’ICC peut être utilisé pour l’indexation via une clause d’échelle mobile.
Étape 4 : Repérer les baux anciens et les clauses ambiguës
Deux points reviennent souvent :
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“ICC dans un bail commercial récent” : ce n’est plus possible pour la révision triennale depuis septembre 2014.
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“dernier indice publié” : il faut déterminer, à la date d’effet, quel est le dernier indice effectivement publié (avec le décalage de publication trimestrielle).
Comment calculer une révision de loyer : la méthode pas à pas
Les 3 informations indispensables
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Le loyer de référence : mensuel ou annuel, et surtout HT/HC si le bail raisonne hors charges.
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L’indice de départ : valeur + trimestre de référence (par exemple “ILC 2024 T3”).
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L’indice d’arrivée : valeur + trimestre retenu (par exemple “ILC 2025 T3”).
La formule à retenir
On retrouve la formule donnée dans la fiche Justice.fr :
Loyer révisé = loyer en cours × (dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence).
Elle fonctionne pareil en indexation annuelle et en révision triennale ; ce qui change, c’est l’indice de référence (fixation initiale vs dernière révision).
Choisir le bon trimestre : le piège n°1
Trois cas typiques :
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le bail impose un trimestre fixe (“indice du 3e trimestre”) : on compare généralement le même trimestre d’une année à l’autre ;
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le bail vise “le dernier indice publié” : on retient celui disponible à la date prévue de révision ;
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le bail est flou : mieux vaut cadrer la pratique (et documenter la méthode) plutôt que bricoler chaque année.
Date d’effet : le piège n°2
En indexation, la date d’effet est celle du contrat.
En révision triennale, il y a une logique de demande et d’application selon le cadre légal ; dans la pratique, on sécurise toujours en fixant une date claire et en conservant la preuve de l’indice utilisé (capture Insee, PDF, etc.).
Exemples chiffrés (3 cas simples à recopier)
Exemple 1 : Local commercial indexé ILC (révision annuelle)
Loyer actuel : 3 000 € / mois
ILC 2024 T3 : 137,71
ILC 2025 T3 : 137,09
Calcul : 3 000 × (137,09 / 137,71) = 2 986,49 € / mois (arrondi)
Ici, l’indice baisse légèrement : le loyer aussi.
Exemple 2 : Bureaux / activité tertiaire indexée ILAT (révision annuelle)
Loyer actuel : 5 000 € / mois
ILAT 2024 T3 : 137,12
ILAT 2025 T3 : 137,07
Calcul : 5 000 × (137,07 / 137,12) = 4 998,18 € / mois (arrondi)
Exemple 3 : Révision triennale (logique “dernier indice publié”)
La fiche Justice.fr donne un exemple très pédagogique : bail signé le 1er octobre 2021, loyer 500 € mensuels basé sur l’ILC ; révision triennale au 1er octobre 2024 avec ILC 2024 T2 = 136,72 et ILC 2021 T2 = 118,41.
Calcul : 500 × (136,72 / 118,41) = 577,31 €.
Même formule, mais l’indice “de référence” est celui de la fixation initiale (ou de la dernière révision pour les suivantes).
Révision triennale et renouvellement : comment raisonner sur le plafonnement
En bail commercial, la révision triennale est en principe plafonnée : elle ne peut pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT selon l’activité.
Si on bascule dans un cas de déplafonnement, le loyer peut se rapprocher de la valeur locative, mais la hausse est encadrée : pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation annuelle est limitée (l’idée générale étant d’éviter un saut brutal).
Au renouvellement, si celui-ci intervient après la date d’expiration prévue, l’article L145-34 précise que la variation se calcule à partir du dernier indice publié sur une période égale à la durée réellement écoulée entre échéance initiale et renouvellement effectif.
Cas particuliers et clauses à risque
Changement d’activité en cours de bail
Quand l’activité évolue (ex. commerce → services, ou l’inverse), on voit apparaître un décalage entre “indice logique” et “indice contractuel”. Dans la vraie vie, ce n’est pas le moment de faire une révision “au feeling” : on relit le bail, on vérifie la destination, et on formalise si un avenant est nécessaire.
Clauses plancher/plafond et indexation “à sens unique”
Économiquement, ces clauses peuvent sembler rassurantes, mais juridiquement elles alimentent les contestations. Si l’indice baisse, une clause qui empêcherait toute baisse peut devenir un point de tension. (Sur ce sujet, un avocat doit trancher au cas par cas selon la rédaction exacte.)
Distorsion entre période d’indice et fréquence de révision
Le Code monétaire et financier pose un garde-fou : est réputée non écrite une clause qui prend en compte une période de variation d’indice plus longue que la durée entre deux révisions.
Traduction pratique : si vous indexez chaque année, vous comparez une variation sur un an, pas sur deux.
Variation de plus de 25% : la “porte de sortie” (L145-39)
La fiche Justice.fr rappelle aussi qu’en clause d’échelle mobile, si le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d’un quart à la hausse ou à la baisse, une partie peut demander une révision immédiate.
Checklist “audit express” avant d’appliquer une révision
Prenez 2 minutes et vérifiez : l’indice indiqué au bail, le trimestre de référence, la date d’effet, la base de loyer (HT/HC), puis conservez la preuve des valeurs d’indice (page Insee/PDF). Enfin, faites le calcul et gardez une trace du détail (indice départ, indice arrivée, formule, arrondi).
FAQ
ILC ou ILAT : comment savoir ?
On part de l’activité réellement exercée : commerce/artisanat → ILC ; tertiaire → ILAT.
Peut-on encore utiliser l’ICC ?
Oui en indexation contractuelle (clause d’échelle mobile) dans certains baux, mais pas comme référence de la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Quel trimestre prendre ?
Celui prévu au bail ; sinon, la logique “dernier indice publié au moment de la révision” est une méthode courante et documentée.
Peut-on réviser un loyer à la baisse ?
Oui, si l’indice baisse et si la clause fonctionne dans les deux sens (c’est un point sensible à la rédaction).
Quelle différence entre indexation et révision triennale ?
L’indexation est contractuelle et automatique ; la révision triennale est un mécanisme légal, plafonné en principe.
Conclusion
Pour éviter 90% des erreurs, gardez un réflexe : activité → indice (ILC/ILAT), puis bail → clause → trimestre, et enfin le calcul : loyer × (indice d’arrivée / indice de départ). En cas de bail ancien, d’activité hybride ou de clause atypique, mieux vaut cadrer la méthode avant d’envoyer une révision : c’est là que se jouent les contestations.
