Bail commercial 3-6-9 : tout comprendre (loyer, révision, renouvellement, congé)

Le “3-6-9” est devenu une expression automatique dès qu’on parle de location d’un local commercial. Pourtant, derrière ce raccourci, il y a un vrai mécanisme juridique (et surtout économique) : la durée, les possibilités de sortie, l’évolution du loyer, la sécurité du renouvellement… et les risques si on s’y prend mal.

Cet article vous donne une lecture simple, mais complète, du bail commercial 3-6-9 : comment il fonctionne, comment le loyer évolue, quand on peut partir, comment se passe le renouvellement et ce qu’il faut vérifier avant de signer (ou de reprendre un fonds).

C’est quoi un bail commercial 3-6-9 ?

Définition simple

Le bail commercial est le contrat de location d’un local dans lequel une activité commerciale, artisanale ou industrielle est exploitée. Sa logique “3-6-9” vient du fait que la durée minimale est de 9 ans, avec une faculté (souvent essentielle) pour le locataire de donner congé à l’issue de chaque période de 3 ans.

Qui est concerné ? (conditions d’application)

Dans les grandes lignes, le bail commercial vise les situations où le local sert à exploiter une activité “commerciale” au sens du statut des baux commerciaux. En pratique, c’est le cadre classique d’une boutique, d’un restaurant, d’un salon, d’un atelier avec vente, etc.

Ce statut est surtout recherché pour sa stabilité : le bail “protège” l’exploitation en sécurisant l’occupation du local et, souvent, le renouvellement.

Bail commercial vs bail professionnel vs bail dérogatoire

Le bail commercial n’est pas le seul format.

Le bail professionnel vise la location de locaux pour un usage exclusivement professionnel (souvent professions libérales), avec un régime distinct (durée minimale généralement de 6 ans, préavis de 6 mois, etc.).

Le bail dérogatoire (souvent appelé “bail précaire”) permet de déroger au statut des baux commerciaux à l’entrée dans les lieux, mais uniquement si la durée totale ne dépasse pas 3 ans (baux successifs compris).

Durée, période triennale et “sorties” : comment ça marche

Durée légale et durée prévue au contrat

Le socle, c’est la règle : la durée du contrat ne peut pas être inférieure à neuf ans.
On peut signer plus long, mais le “9 ans” reste la référence de marché, parce qu’il structure la majorité des négociations (loyer, franchise, travaux, amortissements).

Résiliation à 3 ans / 6 ans : ce que ça veut dire concrètement

Le point clé : le locataire (preneur) a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, en respectant un préavis d’au moins 6 mois.

Concrètement, si vous signez un bail qui démarre le 1er avril 2026, les “portes de sortie” naturelles sont autour du 31 mars 2029, puis 31 mars 2032, puis 31 mars 2035 (en respectant le formalisme et le calendrier du préavis).

Préavis et formalisme

Le texte prévoit que le congé du locataire, à l’échéance triennale, peut être donné par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (commissaire de justice).

Dans la vraie vie, la sécurité est un sujet à part entière : une date mal calculée, un destinataire mal désigné ou une preuve de notification fragile, et on se retrouve à “rater” une sortie. Sur les dossiers sensibles (cession, départ stratégique, litige), beaucoup préfèrent l’acte extrajudiciaire.

Le loyer : fixation, pas-de-porte, charges… le vrai coût

Loyer initial : comment il se fixe

À l’entrée, le loyer est principalement une affaire de négociation : emplacement, surface, état du local, travaux à réaliser, potentiel commercial, conditions du bail. C’est pour ça que, dans un audit, on compare toujours le loyer “signé” à la valeur locative et aux loyers de marché du secteur.

Pas-de-porte, droit au bail, indemnité : mettre les bons mots sur les bons montants

On mélange souvent tout, alors que l’impact financier n’est pas le même.

Le pas-de-porte peut être une somme versée à l’entrée (selon la rédaction, assimilée à un supplément de loyer ou à une indemnité). Le droit au bail renvoie plutôt à la valeur économique du bail, notamment quand ses conditions sont favorables (loyer sous le marché, destination intéressante, etc.).

Dans les deux cas, la logique est simple : si vous payez un montant important à l’entrée, vous devez savoir si vous payez “pour le bail” (conditions avantageuses) ou “pour le local” (travaux, aménagements, rareté), et comment cela se reflète dans le loyer.

Charges, taxes, travaux : qui paie quoi ?

Le “loyer” n’est souvent que la partie visible. Entre charges de copropriété, taxes refacturées, entretien, travaux, la facture réelle peut changer du tout au tout.

Depuis la réforme dite “Pinel”, le contrat doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire.
C’est un point très concret : un bail bien rédigé rend le coût lisible. Un bail flou crée des surprises… et des tensions.

Dépôt de garantie, caution, garantie à première demande

Au-delà du loyer, la négociation porte aussi sur la sécurité du bailleur : dépôt de garantie, caution personnelle, garantie bancaire à première demande, etc. Ici, la question n’est pas seulement “combien”, mais “dans quelles conditions” (durée, libération, appel, substitution).

Révision et indexation du loyer : ne pas confondre les deux

L’indexation (clause d’échelle mobile)

L’indexation, c’est une clause du bail qui fait évoluer le loyer selon un indice (souvent annuel). En France, les indices de référence (ILC, ILAT, ICC) sont publiés et suivis par l’Insee.

Le calcul est généralement de la forme :

Nouveau loyer = loyer de référence × (nouvel indice / indice de référence)

Exemple simple : loyer annuel de 24 000 € avec une indexation ILC. Si l’indice de référence était 130 et le nouvel indice 136, le loyer devient 24 000 × (136/130) ≈ 25 108 €. (L’important est surtout de vérifier l’indice retenu, la date de référence, et la périodicité.)

La révision triennale

La révision triennale est un mécanisme légal : une demande en révision peut être formée au moins trois ans après l’entrée en jouissance (ou après le point de départ d’un bail renouvelé), et la révision prend effet à compter de la date de la demande.

Dans une lecture “terrain”, retenez ceci : indexation et révision sont deux outils différents. L’indexation suit l’indice “au fil de l’eau”. La révision triennale, elle, correspond à une démarche (souvent plus conflictuelle) pour repositionner le loyer dans un cadre légal.

Le renouvellement et le loyer renouvelé

Au renouvellement, le loyer “théorique” doit correspondre à la valeur locative, appréciée à partir de plusieurs critères (caractéristiques du local, destination, obligations respectives, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage).

Mais cette logique est encadrée par le plafonnement : l’évolution du loyer renouvelé est, en principe, limitée à la variation de l’indice applicable, avec des cas où ce plafonnement cesse de s’appliquer (par exemple si, par tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans).

Renouvellement : droit au bail, refus, indemnité d’éviction

Le droit au renouvellement : pourquoi c’est central

Le bail commercial est construit autour d’une idée : protéger la continuité de l’exploitation. Le droit au renouvellement fait partie des dispositions fortement protégées : les clauses qui visent à y faire échec sont réputées non écrites.

Demande de renouvellement : timing et formes

Si aucun congé n’a été donné, le locataire qui veut obtenir le renouvellement doit en faire la demande dans les 6 mois précédant l’expiration du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation. La demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par LRAR.

Refus de renouvellement : que se passe-t-il ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais, sauf exceptions prévues par les textes, il doit alors payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (et peut intégrer des frais de déménagement/réinstallation, etc.).

C’est souvent le cœur des tensions : le renouvellement ne se résume pas à “on repart pour 9 ans”. Il peut devenir un sujet financier majeur, pour le bailleur comme pour le locataire.

Congé : comment mettre fin au bail (côté locataire et côté bailleur)

Congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé à l’échéance d’une période triennale avec un préavis d’au moins 6 mois, par LRAR ou acte extrajudiciaire.

En pratique, il faut anticiper : si une cession de fonds est envisagée, partir “au mauvais moment” peut faire perdre de la valeur, ou rendre la reprise plus difficile.

Congé donné par le bailleur

Le bailleur, lui, est soumis à un formalisme plus strict. Les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; et, à défaut, le bail se prolonge tacitement.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit préciser les motifs, ainsi que l’information sur le délai de deux ans pour contester/demander l’indemnité d’éviction, sous peine de nullité.

Résiliation anticipée et clause résolutoire

Au-delà du congé “normal”, il existe les situations de rupture (impayés, manquements). La clause résolutoire, si elle est prévue, ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai.

Clauses à lire avant de signer (ou avant de reprendre un fonds)

Destination (activité autorisée) et déspécialisation

La clause de destination est l’une des plus importantes : elle conditionne l’activité autorisée dans les lieux. Trop restrictive, elle peut bloquer une évolution de concept, ou compliquer la revente. Trop large, elle peut inquiéter un bailleur… mais elle protège le preneur.

Travaux, conformité, ERP, accessibilité

C’est là que beaucoup de business plans se cassent les dents. Avant de signer (ou de reprendre), on cherche noir sur blanc : qui fait quoi, qui paie quoi, qui décide, et comment sont gérées les mises aux normes.

Et surtout : si le modèle économique repose sur des travaux (extraction, clim, accessibilité, sécurité), il faut s’assurer que le bail les autorise, que la copropriété ne les interdit pas, et que le calendrier est compatible.

Cession du bail, cession du fonds, garantie du cédant

En cas de vente du fonds, la cessibilité du bail est capitale. Le Code de commerce neutralise les conventions qui tendent à interdire au locataire de céder son bail (ou les droits du statut) à l’acquéreur de son fonds/entreprise : elles sont réputées non écrites.

Autre point très opérationnel : la garantie du cédant. Si une clause de garantie du cédant existe au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession du bail.

Sous-location

La sous-location n’est jamais un détail. Certains baux l’interdisent, d’autres l’encadrent fortement. Pour un commerce avec “corner”, un partage d’espace ou une activité complémentaire, la question doit être traitée avant la signature, pas après.

Cas pratiques

“Je veux partir à 3 ans : je fais quoi ?”
Commencez par recalculer votre échéance triennale et remontez de 6 mois : c’est votre date limite de notification. Vérifiez ensuite la forme autorisée (LRAR ou acte extrajudiciaire) et le bon destinataire.

“Mon bailleur annonce une hausse : indexation ou révision ?”
S’il applique une hausse automatique prévue par le bail, on est plutôt sur l’indexation. S’il cherche à “repositionner” le loyer via une démarche, on bascule vers la révision triennale (et les discussions autour de la valeur locative, du plafonnement, etc.).

“Je reprends un fonds : qu’est-ce que je dois regarder en premier dans le bail ?”
Le triptyque gagnant : destination (activité), coût global (loyer + charges + taxes + travaux), et conditions de cession/garanties. Le reste vient après, mais ces trois points font (ou défont) la rentabilité.

“Le bail arrive à 9 ans : renouvellement automatique ?”
Pas exactement “automatique” : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement. Le renouvellement, lui, se demande selon des formes et des délais spécifiques.

Checklist express

Avant signature (ou reprise), l’objectif est d’éviter les surprises. À minima, récupérez le bail et ses annexes, les quittances, l’historique d’indexation, les régularisations de charges, l’état des lieux, et l’inventaire des charges/taxes/travaux prévu au bail.
Ensuite, mettez le nez dans les clauses à risque : destination trop serrée, répartition des travaux, garanties demandées, modalités de congé, et conditions de cession.

FAQ SEO

C’est quoi un bail 3-6-9 ?

C’est le bail commercial “classique” : 9 ans minimum, avec possibilité pour le locataire de partir à 3 ans et 6 ans (sous conditions de préavis et de forme).

Peut-on quitter un bail commercial avant 9 ans ?

Oui, typiquement à l’échéance triennale, avec préavis de 6 mois, par LRAR ou acte extrajudiciaire.

Quelle différence entre indexation et révision triennale ?

L’indexation est une hausse/baisse automatique prévue par une clause du bail ; la révision triennale est un mécanisme légal actionnable tous les 3 ans, qui prend effet à compter de la demande.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Oui, mais en principe il doit une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (sauf exceptions légales).

Comment donner congé correctement ?

Le bailleur doit respecter un formalisme strict (acte extrajudiciaire, motifs, mentions obligatoires). Le locataire a des règles spécifiques selon qu’il donne congé à l’échéance triennale ou en tacite prolongation.

Cession de bail : est-ce automatique avec la vente du fonds ?

Le bail ne peut pas interdire la cession au repreneur du fonds/entreprise : les conventions qui tendent à l’interdire sont réputées non écrites.

Conclusion

Comprendre un bail commercial 3-6-9, ce n’est pas apprendre par cœur “3 ans, 6 ans, 9 ans”. C’est savoir où se joue la rentabilité (coût global), où se joue le risque (clauses, travaux, garanties), et où se joue la valeur (renouvellement, plafonnement/déplafonnement, indemnité d’éviction).