Acheter un bien ancien vs neuf à Aix-les-Bains : pourquoi les frais de notaire ne sont pas les mêmes ?
Comprendre la logique des frais de notaire
À Aix-les-Bains, comme partout en France, les frais de notaire regroupent trois familles de coûts :
- les droits et taxes collectés pour l’État et les collectivités (la part la plus importante en ancien) ;
- les émoluments du notaire (barème réglementé, identiques quel que soit le type de bien) ;
- les débours (frais avancés : cadastre, géomètre, formalités, etc.).
Ce qui fait surtout varier la note entre ancien et neuf, c’est la part fiscale. En neuf (achat sur plan en VEFA ou livraison récente soumise à TVA), vous bénéficiez en général de frais réduits (≈ 2 à 3 % du prix) alors qu’en ancien, la fourchette se situe plutôt autour de 7 à 8 %. Ces ordres de grandeur restent indicatifs, chaque dossier ayant ses spécificités.
Pourquoi l’ancien coûte plus cher en droits et taxes ?
Dans l’ancien, la plus grosse part des frais provient des droits d’enregistrement (DMTO). Proportionnels au prix d’acquisition, ils comprennent une part départementale, communale et une taxe pour l’État. Résultat : à Aix-les-Bains, l’écart avec le neuf devient significatif dès 200 000 €.
À montant d’achat identique, les postes « émoluments » et « débours » restent proches entre ancien et neuf ; c’est bien la fiscalité qui fait la différence, d’où la notion de frais réduits en neuf.
Pourquoi le neuf (VEFA) bénéficie de frais réduits ?
En neuf, le prix du logement est généralement TTC avec TVA. Comme la TVA s’applique déjà au prix, les droits d’enregistrement sont moindres. Le notaire collecte toujours des frais, mais la composante fiscale est allégée, d’où l’expression frais réduits (≈ 2 à 3 %). À noter : certains montages (logements sociaux, zones spécifiques) peuvent être encore plus avantageux, au cas par cas.
Exemple chiffré 1 : appartement à 250 000 € à Aix-les-Bains
Hypothèse A – Bien ancien à 250 000 €
- Droits et taxes (DMTO) : ~5,1 à 5,8 % du prix, soit ≈ 12 750 à 14 500 €.
- Émoluments du notaire (barème proportionnel par tranches) : ≈ 2 000 à 2 500 €.
- Débours et formalités : ≈ 800 à 1 200 €.
Total estimatif en ancien : ≈ 15 550 à 18 200 € (≈ 6,2 à 7,3 %).
Hypothèse B – Bien neuf (VEFA) à 250 000 €
- Droits et taxes (réduits car prix soumis à TVA) : souvent ≈ 0,7 à 1 %.
- Émoluments du notaire : ≈ 2 000 à 2 500 €.
- Débours et formalités : ≈ 800 à 1 200 €.
Total estimatif en neuf : ≈ 4 300 à 6 200 € (≈ 1,7 à 2,5 %).
Lecture rapide : à prix identique, l’ancien peut coûter autour de 10 000 € de plus en frais de notaire que le neuf. C’est l’illustration concrète des frais réduits en VEFA.
Exemple chiffré 2 : maison à 420 000 €
Hypothèse A – Maison ancienne à 420 000 €
- Droits et taxes : ≈ 21 000 à 24 000 €.
- Émoluments : ≈ 2 700 à 3 300 €.
- Débours : ≈ 900 à 1 300 €.
Total ancien : ≈ 24 600 à 28 600 € (≈ 5,9 à 6,8 %).
Hypothèse B – Maison neuve (VEFA) à 420 000 €
- Droits et taxes : souvent < 1 %.
- Émoluments : ≈ 2 700 à 3 300 €.
- Débours : ≈ 900 à 1 300 €.
Total neuf : ≈ 6 000 à 8 500 € (≈ 1,4 à 2,0 %).
Conclusion : plus le budget grimpe, plus l’écart absolu s’agrandit entre ancien et neuf. Les frais réduits du neuf deviennent un levier financier tangible.
Neuf vs ancien : au-delà des frais, que regarder pour décider ?
Performance énergétique et confort
Neuf : normes récentes (isolation, ventilation, chauffage), charges souvent plus basses, zéro gros travaux au démarrage.
Ancien : charme, localisation hyper centrale, surfaces généreuses, mais travaux possibles (DPE à améliorer, menuiseries à changer, copropriété à remettre à niveau).
Délais et visibilité du calendrier
VEFA (neuf) : appels de fonds échelonnés (réservation, fondations, hors d’eau/hors d’air, livraison). Trésorerie étalée, mais attente de la construction.
Ancien : signature, financement, emménagement rapide (hors travaux), précieux si vous vendez en parallèle.
Prix/m² et localisation
Neuf : souvent plus cher au m² dans les quartiers prisés, mais avec prestations et garanties (décennale, dommages-ouvrage).
Ancien : parfois plus accessible ou mieux placé (cœur de ville, proximité des thermes ou du lac) ; prévoir un budget travaux.
Revente et valorisation
Neuf : attractif à la revente grâce à l’état et aux performances énergétiques, surtout si le quartier monte en gamme.
Ancien : potentiel de plus-value après rénovation bien pensée ; le cachet aixois se valorise très bien s’il est mis en scène.
Astuces concrètes pour optimiser vos frais à Aix-les-Bains
- Dissocier prix du bien et travaux : en ancien, ne mélangez pas le devis travaux dans le prix d’acquisition. Les frais de notaire se calculent sur le prix du bien, pas sur vos travaux à venir.
- Stationnement et annexes : caves, garages, places peuvent avoir une valorisation distincte. Pensez à l’impact sur l’assiette de calcul.
- Honoraires d’agence : selon qu’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur et s’ils sont affichés FAI, l’assiette des frais peut varier. Clarifiez-le dès l’offre.
- Comparer plusieurs programmes neufs : au-delà des frais réduits, regardez les frais annexes (cuisine, modifications, choix matériaux) qui n’entrent pas tous dans le prix de base.
- Anticiper la trésorerie : en VEFA, les appels de fonds étalés réduisent la pression de trésorerie, mais prévoyez loyers actuels et intérêts intercalaires si vous financez par crédit.
- Simuler plusieurs scénarios : testez un achat ancien à 280 000 € + 20 000 € de travaux vs un neuf à 300 000 €. Comparez l’enveloppe globale (frais, travaux, charges, délais).
Cas particuliers à connaître
- Logements sociaux / zones spécifiques : certains montages d’aménagement peuvent générer des frais réduits encore plus bas. À étudier au cas par cas.
- Revente d’un logement très récent : un bien de moins de cinq ans n’est pas toujours considéré comme neuf au sens fiscal lors d’une revente entre particuliers ; il peut repasser au régime « ancien ».
- Terrains à bâtir : logique spécifique (bornage, urbanisme, TVA possible). Les frais de notaire ne se lisent pas exactement comme pour un appartement.
Check-list express avant de choisir ancien ou neuf
- Emménager vite ou attendre la livraison d’une VEFA ?
- Priorité à la localisation (centre, lac) ou au confort énergétique du neuf ?
- Budget global pris en compte : frais de notaire, travaux, charges, ameublement, intérêts intercalaires ?
- Comparaison de l’écart de frais réduits entre neuf et ancien à prix équivalents (ex. 250 k€, 300 k€, 400 k€) ?
- En investissement locatif : impact des frais dans la rentabilité (cash-flow, TRI, horizon de détention) ?
À retenir
- En ancien, les frais de notaire sont élevés à cause des droits d’enregistrement.
- En neuf/VEFA, vous profitez de frais réduits car le prix est soumis à TVA et les droits d’enregistrement sont allégés.
- L’écart absolu augmente avec le budget, d’où un avantage financier du neuf sur les montants élevés.
- Le meilleur choix dépend aussi de vos objectifs : délais, confort, localisation, travaux, revente.
Besoin d’un accompagnement local ?
Nous pouvons vous aider à comparer, poste par poste, un projet ancien et un projet neuf à Aix-les-Bains, avec des simulations personnalisées de frais de notaire et de budget global. Pour élargir votre veille immobilière vers l’Isère, découvrez notre partenaire : agence immobilière Grenoble.
