Comment bien négocier son prêt immobilier en 2022 ?
L’effet de levier du crédit est la solution la plus intéressante pour acheter un bien et développer son patrimoine. Négocier le taux d’intérêt de son crédit immobilier n’est pas la seule option pour réaliser des économies sur un emprunt. Même si les taux d’intérêt sont toujours très attractifs, il serait dommageable de ne pas négocier d’autres aspects du financement. Pour négocier votre prêt immobilier en 2022, voici les conseils à suivre.
Préparer son rendez-vous avec la banque
Pour que la négociation de son prêt immobilier soit le plus équilibrée possible, il est important de s’informer sur les tenants et les aboutissants du crédit. Il s’agit entre autres des différentes étapes, des éléments abordés pendant l’entretien, la marge de négociation traditionnelle et bien d’autres encore. En effet, plus vous réussissez à obtenir des informations, plus vous serez à l’aise lors du rendez-vous.
Que ce soit apport personnel, garantie ou assurance prêt immobilier, il faut se familiariser avec le vocabulaire. Pendant le rendez-vous, vous devez en effet parler le même langage que votre banquier. Par ailleurs, prenez des renseignements sur les taux pratiqués, sans oublier la situation actuelle du marché immobilier. À ce propos, notez qu’un contexte inhabituel peut rendre la négociation de votre crédit immobilier plus avantageuse.
Le crédit immobilier est en réalité d’une grande importance, car il vous permettra de rendre effectif votre investissement immobilier. Et c’est pour cette raison que préparer son rendez-vous est primordial. Plus vous serez à l’aise, plus vos chances d’obtenir un crédit profitable augmente.
Connaître sa capacité d’emprunt
Avoir une bonne connaissance de sa capacité d’emprunt est important pour négocier son prêt immobilier. Votre banque se basera notamment sur votre salaire mensuel net pour établir la somme que vous pourrez emprunter. La mensualité du crédit ne devra pas en réalité dépasser 35 % de vos revenus globaux. Depuis janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) oblige les banques à plafonner le taux d’endettement à 35% (assurance de prêt comprise) contre 33% auparavant.
Avant même d’être considéré comme un emprunteur digne de confiance aux yeux des établissements bancaires, il est primordial de connaître votre capacité d’emprunt. Ainsi vous pourrez demander un prêt à la hauteur de ce que vous êtes capable de rembourser. D’ailleurs, le fait de demander au prêteur un emprunt que vous aurez du mal à rembourser diminue vos chances d’obtenir une offre. Le sérieux de votre projet est en jeu.
Mettre son profil emprunteur en avant
Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier varient en fonction des banques. Il sera donc question de convaincre votre banquier que vous êtes l’emprunteur idéal, ceci pour plusieurs raisons.
D’abord, montrez que votre taux d’endettement est faible. Le ratio entre vos éventuels revenus mensuels et toutes vos charges financières détermine en quelque sorte votre capacité d’épargne. À partir de 35 %, il est rare de voir les banques prendre le risque de prêter de l’argent sauf en cas de revenus patrimoine très important. Vous devez disposer d’un « reste à vivre » suffisant. En d’autres termes, il s’agit de la somme qui reste après le paiement de votre mensualité de prêt.
En outre, fournissez un apport personnel important. Un apport se trouvant autour de 10 % du prix d’achat du bien immobilier vous sera demandé par la banque. Un établissement financier demande aux particuliers de financer les frais bancaires et les frais de notaire. Alors qu’avant, il était possible de financer à 110%, cela est désormais plus compliqué vu la conjoncture économique. Cependant, notez qu’un apport entre 20 et 30 % vous permettra de bénéficier d’un meilleur taux. Par conséquent, il est dans votre intérêt de fournir un apport conséquent.
Montrez aussi que vous gérez bien vos comptes. Cela voudra dire : pas de découvert, de crédit à la consommation et d’accident de paiement pour vos autres emprunts. Le prêteur exigera vos trois derniers relevés de compte. Si ces derniers ne sont pas exemplaires, il serait mieux de reporter votre demande de prêt plutôt que de présenter un mauvais dossier. Oui, mieux vaut attendre qu’un virement sur une plateforme de jeu disparaisse par exemple. Tout doit être pris en compte.
Enfin, présentez un profil de client attractif. Pour toute banque, le crédit immobilier représente un produit d’appel pour attirer de nouveaux clients susceptibles d’y domicilier leur épargne, leurs revenus ou même souscrire à d’autres produits financiers. Par conséquent, votre situation professionnelle est d’une grande importance. En effet, la banque prendra en compte votre ancienneté, votre statut, votre âge ainsi que votre capacité d’évolution. Les banquiers font appel au « scoring », un logiciel qui prend toutes ces données pour parfaire votre capacité d’emprunt.
Déléguer l’assurance emprunteur
L’assurance de prêt est avant tout la plus grosse dépense liée à un crédit immobilier. Elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Cela fait donc partir de l’un des aspects les plus importants à prendre en compte pour la négociation d’un prêt immobilier en 2022.
Généralement, le tarif des assurances groupes proposées par les banques tourne autour de 0,40 %. Toutefois, une délégation d’assurance peut faire baisser le taux jusqu’à 0,14 % pour les jeunes emprunteurs. Par ailleurs, notez que le contrat d’une assurance externe ne peut en aucun cas être refusé par un établissement bancaire si les garanties proposées sont équivalentes à celle de son assurance groupe.
Cependant, payer une assurance moins chère, ne veut pas dire que l’emprunteur sera moins assuré. Bien au contraire, les garanties sont souvent plus performantes que celles que propose la banque. En plus, certaines compagnies d’assurance permettent de mieux assurer les éventuels risques. Alors, n’acceptez donc pas l’offre d’assurance de votre banque sans avoir réalisé quelques devis d’assurance de crédit.
Faire jouer la concurrence en sa faveur
Consulter plusieurs banques est l’une des étapes indispensables du prêt immobilier. Faire valoir les éventuelles offres de la concurrence permet à tout emprunteur d’appuyer sa négociation de manière très concrète. Vous pourrez à chaque fois faire à nouveau le tour des établissements bancaires, dans le but d’une ultime mise en concurrence. Cela peut vous donner quelques avantages supplémentaires.
Aussi, il est possible de s’adresser aux courtiers en crédit immobilier. Ces professionnels feront les négociations à votre place auprès des prêteurs et obtiendront souvent des conditions très intéressantes.
Demander que les indemnités de remboursement anticipé soient supprimées
Si vous désirez rembourser un jour votre crédit immobilier par anticipation, la banque vous demandera une IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé). Ces frais dépassent 3 % du capital restant dû et plafonné à 6 mois d’intérêt. Imaginons un instant d’un particulier emprunte aujourd’hui 100 000 € sur 25 ans à 4,50 %. Si cet emprunteur désire revendre son bien dans 5 ans, et qu’il n’avait pas négocié cette clause du contrat de crédit, il aura à payer à sa banque 3 % du capital restant dû.
Les indemnités peuvent faire l’objet d’une négociation, afin d’en être exonérées, si et seulement si on y a pensé pendant la demande de prêt.
Choisir la garantie de prêt qui s’avère plus intéressante
En règle générale, vous êtes libre de choisir votre garantie de prêt immobilier entre une caution ou une hypothèque. L’enregistrement d’une hypothèque par le notaire est une option qui coûte un peu cher en raison de la TVA, le salaire du conservateur des hypothèques, de la taxe de publicité foncière, etc. Au total, le montant des frais s’élève entre 3 et 4 % du montant du prêt dans le neuf et 7 % dans l’ancien.
Contrairement à la précédente solution, la caution est un choix plus intéressant. Ici, vous êtes libre de demander à une tierce personne de se porter garant, ou encore contacter une société de cautionnement. Au cas où il aurait une défaillance de remboursement, la société de caution se chargera de rembourser la banque, puis s’occupera de la vente de votre bien immobilier.
Notez que les frais qui varient entre 2 et 3 % du montant de prêt seront versés soit sous la forme de « commissions versées à la société de cautionnement », soit sous forme de « contributions à un fonds mutuel de garantie ».
Négocier les frais de dossier
Les établissements bancaires, comme la plupart des courtiers peuvent travailler sans pour autant vous facturer les frais de dossier. Cela en est ainsi en raison de la forte concurrence actuelle des banques et la comparaison avec d’autres produits et services. Si vous êtes dans l’obligation de les payer, il est important de rester attentif.
Pour un crédit de 100 000 € à 4 % sur 20 ans par exemple, 1 000 € de frais de dossier représentent une augmentation du taux à 0,08 %. Si un autre prêteur vous propose un prêt à 4,05 % sans des frais de dossier, il est donc préférable de prendre le crédit avec un taux plus élevé.
Il peut arriver que vous soyez amené à faire des compromis. Il n’est pas en effet facile de négocier vos frais de dossier et tous les autres points vus au-dessus.
En suivant ces conseils et démarches, vous pourrez effectuer en toute quiétude la négociation de votre prêt immobilier en 2022. À chaque étape, prenez le temps de bien réfléchir aux différentes possibilités qui s’offrent à vous.
