Il existe 3 piliers d’enrichissement avéré qui peuvent changer de forme avec le temps. L’entrepreneuriat en est le premier. Désormais, il ne suffit plus d’ouvrir une boutique car internet est passé par là. La création de start-up, de sites en ligne, de business 2.0 permet la réussite financière. La bourse est le second pilier. L’achat d’actions est une efficience avérée de résultats dans le temps. Le Dow Jones fait 7% en rendement annualisé depuis ses débuts par exemple. Avec l’essor des cryptomonnaies, il a été possible de gagner rapidement de l’argent en tradant habilement. C’est un marché spéculatif qui a permis de faire fortune. L’avenir dira ce qu’il en sera dans une décennie.

L’immobilier est enfin le troisième pilier. Moins évolutif, il permet de faire fortune dans le temps. Les exemples sont nombreux et il est toujours possible de réussir.

Dans cet article, nous allons analyser les investissements intéressants à réaliser en 2022 dans l’immobilier. D’investissements classiques à des investissements plus risqués, le rendement est proportionnel au risque accordé. Nous allons étudier ces investissements dans l’immobilier qui sont rentables et qui font beaucoup mieux qu’un placement dans un livret A ou dans une assurance-vie.

Les foncières

Commençons par un investissement original dans l’immobilier. Si vous souhaitez ne pas vous embêter avec des locataires car la gestion locative n’est pas faite pour vous, les foncières sont alors tout indiquées.

Les foncières sont des sociétés cotées en bourse qui s’appuient sur le partage de dividendes avec la valorisation de patrimoines immobiliers.

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des sociétés cotées en bourse qui achètent et gèrent un parc immobilier. De l’immobilier d’entreprise à l’immobilier résidentiel avec des immeubles Haussmanniens, le parc est varié. En effet, il existe plusieurs secteurs porteurs comme les bureaux, les hôtels, les commerces, l’immobilier résidentiel, le domaine de la santé, les centres commerciaux, …

Ce qui est intéressant à savoir et qu’à la différence des actions dites classiques, les SIIC doivent reverser à leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées. Avec une politique économique de taux bas des banques centrales (BCE ou FED), les investisseurs privés recherchent du rendement. Les foncières cotées permettent de gagner en rentabilité.

En tant qu’investisseur et à la différence de l’immobilier physique, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion de la foncière. La gestion est entièrement déléguée et gérée par des professionnels. Comme autre avantage vis-à-vis de l’immobilier classique, vous pouvez vendre vos « biens immobiliers » en un clic alors qu’il vous faudrait des mois et des mois pour vendre un appartement.

La location en meublé

La location en meublé est la base d’une stratégie fiscale réfléchie.

Investir dans des petits produits immobiliers que sont les studios est l’apanage de tous. Ces studios sont faciles à meubler et les meubles sont faciles à remplacer si nécessaire.

Aussi, il est important de rechercher des studios à rénover si possible. Pourquoi ?

Un grand appartement ou maison ne se meublera pas, les acquéreurs auront leur lit, leurs meubles, etc.

Mais surtout, grâce à l’amortissement roi et grâce à aux charges reines (travaux principalement mais aussi frais d’agence ou de notaire), vous lissez dans le temps votre faible fiscalité. Vous avez ainsi une lisibilité fiscale !

En plus d’être des produits à rendement, les studios permettent un faible ticket d’entrée, une forte demande et permettent de défiscaliser au mieux.

L’amortissement est une des principales forces de la location meublée. Il permet à un grand nombre de loueurs en meublé de payer très peu d’impôt, voire pas du tout.

En location meublée, nous allons estimer que le bien loué s’use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d’un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d’impôt sur l’activité.

La location saisonnière

Dans le même registre que le chapitre précédent, la location saisonnière est idéale pour de la location en meublé. Cependant, vous meublerez tout autant vos chambres que l’ensemble de vos maisons ou grands appartements.

La location saisonnière est un investissement mobilier très rentable car il permet de franchir aisément le graal du rendement à deux chiffres tout en s’appuyant sur une fiscalité avantageuse vue précédemment.

Vos locations seront mises en évidence sur les marketplaces les plus connues comme Airbnb ou Booking.

L’inconvénient car il en existe est le côté chronophage de l’activité. Il vous faudra réceptionner les voyageurs et être présents à leurs départs. Il faudra aussi faire le ménage mais aussi nettoyer et remplacer le linge. Bien entendu, il est possible d’automatiser le processus avec des astuces qui permettent un gain de temps non négligeable comme une boite à clés.

La location saisonnière en plus d’être plus rentable que la location classique permet de s’assurer du paiement des loyers. C’est un poids en moins pour tout investisseur dans l’immobilier. Le risque financier concerne les dégradations vues à quelques reprises lors de fêtes airbnb mais une caution est évidemment requise.

La colocation

Concluons le tour des investissements immobiliers à faire en 2022 avec la colocation. Cet investissement immobilier est là aussi rentable car vous pouvez atteindre les 2 chiffres.

Il existe 2 types de baux.

–             Le bail individuel

–             Le bail commun

La différence est notable entre les deux.

Si vous choisissez de signer un bail unique à tous les colocataires (appelé aussi bail commun, bail solidaire ou encore bail collectif), vous aurez aussi des obligations. Vous pouvez demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer le loyer de chacun et fait un virement unique au bailleur.

La clause de solidarité est une protection des loyers car cela signifie que les locataires sont liés entre eux. En cas de loyer impayé par un ou plusieurs des locataires, le bailleur peut directement exiger d’un autre locataire le paiement de cette dette.

Comme tout investissement, il existe des inconvénients à bien analyser avant d’investir.

Comme nous pouvons le constater, le plus gros point négatif sera de gérer les problèmes relationnels et l’administratif.

Selon les différentes études sur le profil, environ 90% de la population de la coloc est salarié ou étudiant.

Si votre profil de colocataire est étudiant, le risque de vacance locative est élevé. Si vous louez à un T5 à 4 étudiants et 3 s’en vont, vous n’aurez qu’un seul loyer de disponible pour payer votre crédit immobilier.

Il est donc essentiel de diversifier vos profils avec des étudiants et avec des salariés. Un bail commun basé sur les étudiants fera que ces mêmes étudiants chercheront une même catégorie d’âge et donc des étudiants.

Il est intéressant de noter que l’âge moyen d’un colocataire est de 27 ans.

En outre, des profils plus âgés permettront une retenue sur la fête et une plus grande rigueur de la vie quotidienne.

Un turnover qui peut s’avérer chronophage. Un colocataire comme un locataire classique peut partir à tout moment. Encore plus dans la colocation ! Souvent, vous aurez des demandes pour des locations d’1 ou de 2/3 mois en raison d’un stage ou d’une formation. Ces prétendants ne vont pas dans la location classique car saturée, dans des hôtels ou airbnb car trop chers mais se rabattent dans la coloc. Dès lors, préparez-vous à être souvent sollicité pour rechercher un nouveau locataire, établir un nouveau bail, un nouvel état des lieux …. Tout ceci demande du temps ! Le bail commun peut permettre d’éviter cette problématique mais vous n’avez plus la main dans le choix du locataire, les colocataires vous incitant à prendre leur choix.

Oui, le rendement est supérieur au marché immobilier classique. Mais attention, la colocation est un marché de crise, un marché qui profite de la paupérisation croissante de la société. Le marché immobilier classique est saturé, c’est-à-dire les studios pour les potentiels colocataires, et ceux-ci se retournent vers la colocation. Vous avez un plus grand risque de locations de courte durée et donc de vacances locatives affectant la rentabilité de ce fait !

La location de parking ou garage

Précisons en amont la différence entre les deux. Un garage désigne un lieu fermé par des murs et une porte située à l’extérieur. Le garage sécurise forcément les locataires. Cette sécurité, sera le maitre mot des techniques d’investissement à adopter. La sécurité !

Le garage diffère aussi des parkings sur le prix. En effet, un garage se vendra plus cher qu’un parking. En conséquence, le loyer sera aussi plus élevé dans un garage que dans un parking.

Si vous avez à retenir un élément de ce chapitre, c’est qu’un garage n’est pas un parking et que l’investissement sera différent en fonction de votre achat. En outre, l’emplacement est primordial.

Il a toujours été important de préciser une donnée essentielle dans l’immobilier, celle de l’emplacement. En effet un studio, par exemple, se loue parfaitement bien à proximité des grandes écoles et dans les grandes villes. Un studio sera beaucoup moins attractif dans une petite ville.

Concernant les parkings, la logique est la même.

Plus la difficulté de stationnement est avérée dans la zone où l’emplacement est situé, plus sa valeur à la location et à la vente va s’élever.

Il est important de prioriser les grandes villes, les centre villes, les lieux où la pression locative sur les voitures est forte.

Il faut absolument cibler les lieux où le taux de véhicules est fort, où il existe une concentration de voitures.

L’option est de se délocaliser et de cibler le marché des villes moyennes ou banlieues. Les prix seront encore plus faibles et la demande pourra être présente avec des rentabilités supérieures à 4/5% si vous investissez dans des grandes villes.

La stratégie est de sonder le marché des villes moyennes qui a un potentiel de croissance.

N’oubliez pas dans que les grandes villes, le prix au m2 pour habiter est rédhibitoire pour les classes moyennes. N’oubliez pas que les municipalités (notamment écolos et pas que) font la guerre à la voiture. Il devient de plus en plus difficile d’accéder dans les centres urbains avec une multitude de bornes d’accès.

Dès lors, tout ce beau monde se délocalise et une pression locative apparait sur les villes annexes des grandes métropoles.

Les personnes qui se logent vont dans les zones péri-urbaines ainsi que (et c’est là que cela nous intéresse encore plus) les personnes qui travaillent. Elles choisissent de prendre le métro, train, bus, tramway et laissent leur voiture dans ces zones.

La pression locative devient alors très forte et c’est à vous d’en profiter !

 

Découvrez les points essentiels pour acheter sereinement votre futur appartement !

Il existe de nombreux facteurs à étudier, de nombreux points de vigilance que nous avons listés pour vous, de manière synthétique !

1) Définir vos réels besoins

En matière de superficie, agencement, situation géographique. Célibataire, en couple avec ou sans enfants, les attentes sont différentes d’un individu à l’autre ! Le développement du télétravail commence à modifier les besoins de chacun !

De nombreux acquéreurs ont tendance à privilégier leur confort plutôt que la proximité de leur travail par exemple.

2) Etudier votre marché immobilier local

Impératif avant tout d’achat d’avoir une idée relativement précise des prix pratiqués ! Sites internet, agences immobilières, notaires sont à disposition pour vous dresser le bilan du marché actuel.

Une astuce : rendez-vous sur impot.gouv et sélectionner « recherche des transactions immobilières », vous aurez ainsi accès à l’ensemble des transactions réalisées par commune. Des données on ne peut plus en accord avec la réalité du marché !

3) Votre budget correspond-il à vos attentes ?

Déterminer votre budget avec votre banque ou un courtier ! Les calculs d’endettement sont plutôt simples à réaliser. Ils vous permettront de définir votre budget précisément !

Prévoir au moins les frais de notaire en apport personnel, avoir une épargne complémentaire sera un vrai plus.

4) Et donc préparer en amont votre dossier bancaire !

Aujourd’hui, particuliers ou professionnels demandent certaines garanties avant de signer une vente ! Après avoir validé vos capacités financières, c’est essentiel de préparer son dossier bancaire. Bannir les découverts ! Vos comptes doivent rassurer les banques. Réunir vos avis d’impositions, bulletins de salaire, etc.

Idéalement, obtenir en amont un accord de principe, ce document fera une énorme différence lorsqu’il vous faudra présenter votre offre d’achat sur l’appartement que vous espérez acquérir.

5) Analyser les frais annexes !

Taxe foncière, charges de copropriétés, factures énergétiques, travaux éventuels etc. Passer toutes vos futures factures à la loupe. Au-delà de la mensualité de votre prêt bancaire, pas mal de frais annexes seront à payer.

Calculer l’enveloppe globale mensuelle et annuelle vous permet d’éviter les dépenses non prévues !

6) Anticiper et choisir un notaire !

Votre notaire vous accompagnera sur plusieurs sujets clés ! L’acquisition de biens immobiliers, mais pas que ! Il analysera votre situation personnelle et construira avec vous un projet réfléchi sur le long terme.

Vous souhaitez par exemple acheter à deux mais vous n’êtes ni mariés ni pacsés ? Votre notaire saura vous guider et vous expliquer les différentes options.

7) Quelles aides pouvez-vous espérer ?

Prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, le prêt 1% entreprise, etc. Il existe plusieurs aides à l’heure actuelle ! Ce serait dommage de ne pas en profiter surtout pour un 1er achat !

Courtiers et banquiers ont l’habitude de ces démarches et pourront vous assister.

8) Faire chiffrer par un professionnel vos futurs travaux !

De petits travaux d’aménagement et / ou de rénovation sont assez simples à chiffrer.

Toutefois quand un appartement nécessite plus qu’un coup de peinture ou une nouvelle cuisine, il faut faire chiffrer précisément et ainsi éviter de mauvaises surprises par la suite.

9) Faire les trajets de votre quotidien depuis votre futur appartement

On peut facilement avoir un coup de cœur lors d’une visite ! Toutefois il faut savoir rester rationnel.

Etes vous certains que faire un trajet de 30 min chaque matin ne va pas vous mener la vie dure dans 6 mois ?

10) Bien étudier les documents liés à la copropriété !

Lire attentivement le dernier appel de fonds, bien comprendre quelles sont les charges courantes de votre futur logement. Certaines copropriétés ont des charges coûteuses !

Analyser les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales, cela vous donnera une idée précise d’éventuels travaux à venir et des dépenses correspondantes.

11) Y a-t-il des nuisances particulières à proximité ?

Cela parait évident, mais faites le « tour du quartier ». Une route, une voie ferrée, des commerces « bruyants » peuvent avoir un impact que vous n’aurez pas notés dans un 1er temps.

Il faut savoir rester également objectif. Un appartement en centre-ville offrira moins de calme qu’un secteur plus résidentiel.

12) Etudier les diagnostics de l’appartement

Véritable dossier d’inspection d’un logement, les diagnostics ont pour objectif de vous informer de l’état de certains aspects d’un logement. Le plus en « vogue » actuellement : le DPE. Celui-ci vous informera de la note du logement en matière de consommation énergétique et des rejets de gaz à effet de serre. Parmi les diagnostics obligatoires, vous retrouverez la superficie, l’état de l’installation électrique, etc.

Plus d’infos sur les diagnostics immobiliers ? Retrouver ici notre article traitant du sujet : focus – les diagnostics immobiliers. 

13) Votre situation professionnelles est-elle stable ?

Acheter un bien immobilier ne se fait pas à la légère ! La plupart des achats immobiliers se font à l’aide d’un prêt bancaire qui vous engage sur des années. De plus, si vous achetez votre appartement au prix du marché, vous devez rajouter les frais d’enregistrement (frais de notaire).

Si vous deviez donc revendre et que vous ne souhaitez pas perdre d’argent, il faut conserver votre bien plusieurs années, en moyenne : 5 à 7 années selon les villes le temps que le marché augmente et englobe le coût total de votre acquisition.

Vous l’aurez compris : une situation stable est rassurante au moins à moyen terme ! Vous pourrez toujours mettre votre appartement en location si votre situation venait à évoluer !

14) L’emplacement : critère n° 1 !

On pourra retourner le problème dans tous les sens ! L’emplacement géographique de votre appartement est le critère le plus important, du moins en terme de valeur financière.

Un appartement très moyen mais très bien situé vaudra toujours plus cher qu’un appartement même rénové à neuf mais situé dans un secteur peu demandé. L’adresse de votre futur appartement déterminera en grande partie son prix.

Vous pouvez acheter partout, bien sûr. Simplement le prix doit être en rapport. La moyenne des prix au m² d’une ville peut facilement induire en erreur la vision que vous aurez de la valeur d’un appartement. Ayez toujours à l’esprit le facteur « revente ».

15) Prendre le temps !

Prenez le temps de vous poser les bonnes questions, de définir vos besoins. De rechercher un appartement qui vous correspondra et qui répondra à vos exigences quotidiennes. Préparez correctement et sérieusement votre dossier bancaire.

Le marché est tendu à l’heure actuelle. Si 2 offres arrivent sur le même appartement, ne nous mentons pas, le meilleur dossier passera. Aucun vendeur ne veut perdre son temps.

Prenez le temps de préparer, de réfléchir…Mais quand il sera temps de passer à l’action, ne tardez pas ! Aujourd’hui en moyenne c’est 1 offre pour 10 demandes !

« Un temps pour réfléchir, un temps pour agir ! »

Toute l’équipe vous souhaite de bonnes recherches et de trouver l’appartement de vos rêves !

Nous sommes à disposition pour répondre à vos questions et accompagner tous vos projets immobiliers !