Quels sont les différents types de baux en immobilier d’entreprise ?
Lorsqu’une entreprise souhaite s’installer dans de nouveaux locaux, la signature d’un bail est une étape incontournable. Pourtant, entre bail commercial, bail professionnel ou bail dérogatoire, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver. Chaque contrat a ses spécificités juridiques, ses conditions de durée, ses avantages mais aussi ses contraintes. Le choix du bon type de bail est essentiel pour sécuriser son activité, optimiser sa fiscalité, ou gagner en flexibilité. Dans cet article, le Groupe RD IMMO vous aide à comprendre les principales formes de baux en immobilier d’entreprise et à faire le bon choix selon votre situation.
📜 Le bail commercial (3/6/9) : une protection forte pour les exploitants d’un fonds de commerce
Le bail commercial, souvent appelé « bail 3/6/9 », est la formule la plus courante dans le monde des locaux commerciaux et artisanaux. Il est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Ce contrat est signé pour une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier à chaque échéance triennale, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans, moyennant un préavis de 6 mois.
L’un de ses grands avantages est le droit au renouvellement, qui protège le locataire en cas de refus du propriétaire de renouveler le bail. Si ce refus n’est pas justifié par un motif légitime (reprise pour usage personnel, faute du locataire…), le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction, souvent élevée. Ce type de bail s’adresse à toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle exploitant un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Il est donc idéal pour les commerces de détail, restaurants, salons de coiffure, boulangeries ou garages.
👩⚕️ Le bail professionnel : flexibilité pour les professions libérales
Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est réservé aux professions libérales non commerciales, telles que les avocats, médecins, psychologues, consultants, experts-comptables, architectes, etc. Il est conclu pour une durée minimale de 6 ans, avec un renouvellement tacite possible, sauf résiliation par le locataire ou le bailleur.
Le locataire peut résilier à tout moment après un préavis de 6 mois. Ce type de bail n’ouvre pas droit au renouvellement automatique, ni à une indemnité d’éviction, ce qui en fait un contrat moins protecteur que le bail commercial. En revanche, sa souplesse est un avantage pour des professionnels qui souhaitent garder une marge de manœuvre pour évoluer, déménager ou changer de structure. Autre particularité : contrairement au bail commercial, il ne peut être utilisé pour des activités commerciales ou artisanales.
⏳ Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) : souplesse maximale, durée limitée
Le bail dérogatoire, aussi appelé « bail précaire », permet à un propriétaire et à un locataire de conclure un contrat de courte durée pour un usage professionnel, sans appliquer les règles du bail commercial. Il est limité à une durée maximale de 3 ans, renouvellement inclus. Il est utilisé notamment pour tester un local, s’implanter temporairement, lancer une activité saisonnière ou dans le cadre d’une transition entre deux baux.
Ce type de contrat offre une grande liberté contractuelle (durée, modalités de sortie, etc.), mais attention : si le locataire reste dans les lieux après l’expiration du bail, le contrat devient automatiquement un bail commercial, avec toutes les obligations qui en découlent. Le bail dérogatoire est donc un outil stratégique, mais qui doit être utilisé avec précaution et clarté, notamment sur les dates et les conditions de renouvellement.
⚖️ Comparatif : quel bail choisir selon son activité ?
| Type de bail | Durée | Activités concernées | Renouvellement | Indemnité d’éviction | Préavis | Avantages principaux |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bail commercial | 9 ans (3/6/9) | Commerces, artisans, industries | Oui | Oui | 6 mois | Stabilité, droit au renouvellement |
| Bail professionnel | 6 ans (min.) | Professions libérales non commerciales | Non automatique | Non | 6 mois | Souplesse, adapté aux professions libérales |
| Bail dérogatoire | Jusqu’à 3 ans | Tout usage professionnel temporaire | Non | Non | Selon contrat | Flexibilité, bail court terme |
Le bon choix dépend de votre profil, de la durée d’occupation envisagée, et du niveau de sécurité juridique recherché. Pour un commerce stable et pérenne, le bail commercial s’impose. Pour les professions libérales ou les installations temporaires, les baux professionnel et dérogatoire offrent plus de flexibilité.
Conclusion : bien choisir son bail, c’est sécuriser son activité
Dans le monde de l’immobilier d’entreprise, le contrat de bail n’est pas une simple formalité : il structure votre relation avec le propriétaire et influence votre stratégie de développement. Il doit être choisi avec soin, en fonction de votre activité, de vos objectifs et de votre horizon de temps. Une mauvaise décision peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes.
C’est pourquoi le Groupe RD IMMO, spécialiste de l’immobilier professionnel, vous accompagne dans le choix, la négociation et la sécurisation de votre bail. N’hésitez pas à contacter nos experts pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
